中国大城市房地产价格不断上涨原因的探索

文|迟晓云

中国大城市房地产价格不断上涨原因的探索

文|迟晓云

近20多年，中国大城市房地产价格不断成倍上涨，直到今天，在中小城市房地产不景气的情况下，主要大城市的房价还在上涨。本文把其主要原因归纳为3点：一是城市化与城市特大化的需要；二是由房地产支柱产业现实决定的；三是房地产是国人投资保值升值主选产品造成的。

近20年多来，中国的主要大城市的房地产价格成倍上涨，如北京四环内在20年前，每平米多为8000元左右，而到现在北京四环内新盘供应的价格已经很少低于8万元了，基本上都在8万元以上了，甚至四环外的很多新盘的价格都已经在6～8万元。再有两年，就会看到北京四环内新盘的价格达到10万元以上。全国有不少大城市与北京一样，房地产价格在不断地创造新高，本文对其原因做如下探索。

城市化与城市特大化的需求

中国是全世界经济发展速度比较快的国家，也是农村向城市移民最多的国家，按照国家规划，到2020年，将要有1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，为此还专门制订了政策保障，要有序地放开人口50～100万城市的落户政策，合理放开人口100～300万的大城市的落户限制，这对于房地产业，包括住宅，商业，文化等房地产业均是重大利好，因此随着城镇化进程，人们多向大城市迁徙，大城市的房价必然会随之而升高。

发达国家的城市化平均水平已达到70%以上，而中国城市化水平只有40%多，而中国城市化水平与发达国家比还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间还非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入。多是涌入大城市，特别都愿意涌入特大城市生活居住。2012年北京市常住人口已达2069．3万人，与2005年的1538万人相比，短短7年间增长了530多万人。2014年3月发布的北京人口普查公告显示：全市常住人口2114．8万人，比上年末增加45．5万人。其中，常住外来人口802．7万人，占常住人口的比重为38%。这种情况不只是北京，上海也是一样。2012年，上海市常住人口达到2380万人，比2011年增加33万人。到2014年末，上海全市常住人口总数为2425．68万人。其中，户籍常住人口1429．26万人；外来常住人口996．42万人。深圳的人口也从改革开放之初的30万人迅速蹿升到2012年末的1054．74万人；广州的人口更是从第五次人口普查时的不到1000万人，迅速增长到“六普”时的1270多万人。

人口向大城市集聚并非中国独有。有研究指出，二战后，世界范围内城市化发展的总趋势是集中化、大型化。纽约人口从1950年的1234万，增长到2010年的2010万。东京都市圈1950年人口为1127万，到1965年翻了一番，2010年则增长到3693万。发展中国家大城市人口增长更为迅速，2010年，新德里人口达2194万，墨西哥城人口达2014万。英国伦敦占英国人口总数的13．1%。法国人口的比重，有相当一大部分是集中在巴黎，达到了15．9%。韩国有20%左右的人口集中在首尔。奥地利有20%左右的人口集中在维也纳。秘鲁首都利马的人口占到整个秘鲁人口的25%。人口向大城市集中，这是世界的问题。

大城市人口越来越多，就需要越来越多的房地产，大城市人多地少，对房地产需求量大，这样房地产的价格必然一路走高。这是符合市场经济规律的。有专家预测：2015年一线城市（北京、上海、广州、深圳）的房价相比现在还会有15%左右的涨幅。

房地产是支柱产业的现实决定的

高科技不太发达的国家，经济发展离不开房地产，支柱产业地位难以动摇。不发达国家的城市多造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者。房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可能低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场， 无不在推动其发展的车轮。离开房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。房地产以及相关行业在我国经济当中的份额是相当可观的，2014年房地产销售额、房地产开发投资额、房地产行业增加值分别相当于或达到GDP总量12%、15%和6%。从产业结构角度来看中国的房地产行业一直是国民经济的支柱产业。

房地产对经济的支持，目前在中国仍然是排到最重要的行业，没有任何一个行业现在能够代替房地产行业的这个作用。即使在未来二三十年以后，房地产可能不是像现在这样占的比重这么高的行业了，但它仍然是中国经济一个很重要的支柱性行业，这不会发生有重大的改变的。2011年GDP：47万亿。2011全社会房地产竣工面积32．9亿平米，其中商品房销售面积11亿平米，销售额5．9万亿元。那么，32．9亿平米总面积里边减去11亿商品房面积，还有

（作者单位：辽宁省锦州银行股份有限公司辽阳分行）