新型农村社区建设与土地管理若干问题研究

赵海

摘要：在新型农村社区建设过程中，规划是先导，要具有前瞻性、长期性，具有明确的科学依据；资金筹措和运作要依据实际情况，不盲目贪大求快；思想和认识要转变，有条不紊，逐步进行。本文分析了农村新型社区的建设与土地管理的矛盾，建议必须处理好新型农村社区建设与新一轮土地利用总体规划修编的关系，处理好土地权属、土地征用等关系。

关键词：新型农村；社区建设；土地管理；规划研究

引言

十六届六中全会讨论通过《关于构建社会主义和谐社会若干重要问题的决定》首次明确提出“农村社区”以来，新型农村社区建设问题日益受到人们的重视。山东省政府也在《关于推进农村住房建设与危房改造的意见》中提出：“以拉动投资、扩大内需、改善民生为主线，以加快城镇化进程、推动新农村建设、促进城乡一体化为目标，节约集约用地，协同推进城市和小城镇建设、新型农村社区建设”。在上一轮土地利用总体规划执行期末，新增建设用地指标和农用地转用计划指标非常紧张的关键时期，国土资源管理部门要实现“保增长、保红线，促稳定、促发展”这一目标那么在新型农村社区建设大潮中处理好管制和供应的关系就显得至关重要。

1、新型农村社区建设的内容

（1）村庄的整合与规划

开展新农村社区建设，首要工作是需要做好对原来村庄和新社区的规划工作，为一种新型社区建设一个良好的开端。而在在村庄规划考虑方面需要计划坚持“以人为本”的科学发展观。

（2）新型农村基层治理结构的改造

一个良好的管理系统是一个新农村社区能否建设顺利的保证，同时在新农村社区健康运行方面也是至关重要的。新农村社区的功能定位是服务，实现以服务为基准的传统管理的变化，社区也将扩展进行政府行政部门在农村政府服务和公共服务。

（3）社区公共服务体系的完善

新农村社作为实现城市和农村地区之间均等化的一个有效载体，再工作中需要按照“政府主导、科学定位、贴近基层、农民服务”的原则，促进公共服务和社会保障，要构建完善的农村社区服务体系还需要通过基层社区自治组织不断加强和丰富其服务功能，提高服务方法等手段。

（4）新型社区文化的建设

农村新型社区“文明祥和”还可以通过新型社区文化建设来实现，可以说在某种程度上，农村社区文化建设是农村社区建设的灵魂。新型社区文化建设还需要从多种层面来具体实施，比如精神文化层面、物质文化层面、制度文化层面等等。

2、新型农村社区建设与新一轮土地利用总体规划修编的关系

《山东的土地利用总体规划（2006 - 2020）》获得国务院批准。县、乡级的新一轮土地利用总体规划修改工作正在进行中。计划修订的突出特点是要求严格保护耕地、集约节约用地。一方面要保证基本的粮食供给，18亿亩耕地红线不得动摇；另一方面还要促进发展。在当前时期，工业化和城市化的快速发展，特别是耕地利用和需求较大，加上适当的开发耕地后备资源短缺，因此，解决问题的根本途径的发展在于节约集约用地土地使用。新一轮规划修编只有在适度安排新的建设用地规模，关键保证交通、能源、水利、等，重点建设的基础上，增加存量建设用地的盘活力度，提高土地利用效率，优化城镇和工矿用地的配置，整合农村集体建设用地标准，满足需求的发展。

3、新型农村社区建设与土地权属管理的关系

集体经济组织和农村村民之间的权属也是有可能在新型农村社区建设中受到某些调整，其调整应充分保护农民的权益不受到侵损，坚持民主自治、平等协商的原则：（1）新型农村社区建设使用土地权属方面。城中村，城镇边缘村庄采用商業模式来改善社区建设的全面发展，同时应该使用国有土地；划拨方式这一手段就可以在安置本村村民的土地方面合适使用出来，并采用保障性住房政策管理，集体土地还可用在村民筹集资金建造或自建住房。（2）在建设新农村社区的过程中使用集体建设的房子用地不得卖给城市居民，原则上不对外居民销售。（3）新型农村社区建设中涉及到的村与村合并的情况时，可以通过集体经济组织为单位交换土地的方式在新型农村社区规划建设区域内集中建设住房。交换的土地应经县级人民政府批准后进行变更登记。

4、新型农村社区建设与土地征用关系

在现行农地征用法律方面有些地方就表现的不是很合理。农业用地的所有权转移，地价作为年收益的6-10倍是合理的，从某些国家在中部地价的使用来看，耕地如果按照农业用地出售，市场价格大体在土地产值的6倍左右。但是，如果耕地转为非农用地，农民的土地被占用以后成为无地农民，那么，这个价格就不公道了。解决问题的办法是改变权利配置，具体办法是：（1）把现在村集体的土地出让权和收益享有权完全拿掉。以后但凡土地（或土地使用权）转让，必须让土地的受让方与农民直接谈判或交易。（2）在商业性的耕地占用中，用一个新的税种替代耕地占用补偿金的征收，并由国税部门负责征收。（3）土地交易的行政监管部门实行垂直领导，土地监管部门负责认证土地交易价格的评估机构的执业资格。中央政府已经考虑实行这个制度。

5、结论

本文研究了新型农村社区建设的内容与新一轮土地利用总体规划修编、土地权属管理以及土地征用之间的关系，提出在新型农村社区建设中必须处理好供应与管制的关系，努力实现“保增长、保红线，促稳定、促发展”的目标，为新型农村社区建设提供支持，为社会主义建设做贡献。

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