“房地产+”决定房企的未来

文/叶雷

尽管各项政策利好刺激不断，但房地产行业的焦虑依然没有丝毫缓解，转型升级仍是主流的热点话语。适者生存！焦虑催生创新，战略创新、经营创新、管理创新、营销创新、品牌创新、技术创新、文化创新、制度创新……创新已与房地产行业生死攸关。怎么创新？怎么转？怎么升级？房企在“摸着石头过河”中不断变幻着“泳姿”。越是在焦虑的时候，越是需要思考一个根本的哲学命题：我是谁？我从哪里来？我要到哪里去？

我是谁：从“互联网+”回到“房地产+”

伴随“互联网+”这个概念成为街头巷议，越来越多的房企迅速开始了拥抱互联网的实践，在房地产领域掀起了一股互联网的热浪，从房地产开发的前期市场调研、拓客、开盘营销推广、业主维护、房产价值评估、二手房经纪，到融资、开发、建筑、销售等，几乎渗入了房地产业的每个细节，特别是以成熟的互联网社区服务模式著称的花样年旗下彩生活的上市，更是将房地产业的“互联网+”推向了一个高潮。

经过了2014年到2015年上半年的喧嚣，2015年下半年似乎又出现了新的变化：万科继推出创客空间后，联手深圳中学于总部共建了万科梅沙书院，深圳万科麓城小学以及万科天誉学校也于9月开学；继恒大冰泉、恒大粮油、恒大乳业之后，其互联网社区医院和恒大原辰医学美容医院也陆续开业；绿地开始了“3+X”产业集群的布局，其中“3”是以房地产为核心的城市综合开发产业集群、消费及生产性服务业产业集群和金融投资产业集群，“X”是新兴产业培育；万达更是希望将商业、文旅、金融、电商、体育与房地产融合实行新的“发展模式”……围城里面的房企正在焦虑，围城外面的企业依然想挤进来。在房地产企业纷纷转型升级开拓“副业”的同时，其他领域的企业对房地产似乎依然痴情不改，除了众多的互联网公司纷纷涉足房地产业外，奥克斯卖了空调也去卖房产了、海尔卖电器的同时也开始卖房子了，“永不进入主业以外的行业”的科技巨头华为旗下的绿苑实业公司也拿地进入了房地产业……

就像每个人都有自己的基因一样，每一个企业也都有自身的基因，而且“早在它最初的18个月就被决定了”。企业基因在很大程度上决定了企业自身的能力和潜力，企业的跨界也不可避免带着企业基因的影响，企业的转型升级本质上就是企业基因的继承与进化，正确进化是保证企业在“优胜劣汰、适者生存”的市场竞争中胜出的关键。所以，即使是“互联网+”，互联网公司与房地产企业的玩法也是有本质区别的，互联网公司玩的是“互联网＋房地产”，互联网为体，房地产为用，重点在虚拟的“家”，醉翁之意是通过在线的生活方式谋“钱途”；房地产企业玩的是“房地产＋互联网”，房地产为体，互联网为用，目的是用互联网思维增加产品和服务的创新，从而以创新的产品和服务提升自身的竞争力，或者为转型探索出一条路径。

我是谁？无论是互联网公司，还是房地产公司，企业基因决定了其思维模式，目前所谓的“+”，实际上还只是各取所需，都还只是属于“锦上添花”的范畴，所以也就不可能对房地产行业带来颠覆性的革新。未来，只有互联网公司与房地产公司共同在“互联网＋房地产”上深度合作与探索，才可能有全新的产品创新或模式颠覆。因此，在目前背景下，房地产企业在喧嚣之后，把目光从“互联网+”拉回到“房地产+”，这正是理性的回归。

我从哪里来：理想不敌现实

对于房企来讲，这一轮的“互联网+”热潮，除了顺应发展趋势之外，还有一个很重要的功能，就是行业整体焦虑之时渴望新出路，寄希望于互联网为房地产“雪中送炭”。然而，丰满“理想”不敌骨感“现实”，这正是房地产企业重新回到“房地产+”上做文章的原因所在。

从“房地产+互联网”来看，短期内还难以成为房企的利润增长点。最具代表性的从花样年分拆上市的彩生活，服务了分布在147个城市的1700个社区，已成为全球最大社区服务运营商，尽管股价表现还不错，但2015年的中期报告却是这样表述的：“基于社区O2O业务处于持续布局的阶段，短期内仍无法给予损益表以实际支援。”同样，9月18日《信息时报》是这样报道其他一些案例的：业主对奥园的生活O2O平台“无感”；富力地产通过微信公众号主推的“全民经纪人”创富平台，目前还没有统计数字；将“微信营销”和“全民营销”融合起来的碧桂园，注册用户达到了55.3万人，佣金点数也高达4%，但真正贡献的销售额只有75.6亿元，10%多一点；网上卖房的方兴地产就更可怜了，仅头两天有成交记录……

从“互联网+房地产”来看，新闻报道主要聚焦了其获得融资的情况，却鲜有报道业绩的。主打择客式社交创业公寓的YOU+社区、主打择客式孵化器的科技寺、主打共享办公平台的优客工场、主打短租模式的办公O2O平台的SOHO 3Q、主打可定制可转换生活平台的Elab、主打以参与式设计为灵魂全流程众筹的无忧我房等等，也都还没有进入收获季。

与此形成对比的是，“房地产+”其他内容的，似乎表现更好。走“房地产+互联网+金融”的绿地集团，联手蚂蚁金服及平安陆金所成立“绿地金服”，2015年上半年在主营业务同比下降26.7%的情况下，在金融领域却累计实现利润19亿元，同比增长469%。走“房地产+互联网+家装”的爱空间，在获得超过6000万元的A轮融资后，已经成了为2015年上半年北京市内接单量最大的家装公司。一开始就定位“区域配套服务提供商”的远洋地产，专注做“房地产+教育和医疗”，也取得了三线飘红的战绩，协议销售额按月上升22%，协议销售楼面面积按月上升7%，协议销售均价每平方米按月上升13%。

我从哪里来？房地产企业是从拿地、建房、卖房的“黄金时代”走来的，房产本身才是其擅长的领域。特别是在中国电商逐步进入成熟期，而房产电商却还在培育的过程中，无论是“房地产+互联网”，还是“互联网+房地产”，其实际作用仍然只是实体交易的一种补充，要成为房企的利润增长点，没有几年的培育是很难的。也正因为此，热闹的背后，是A股125家房地产企业半年报显示，净利润率仅9.1%，上市地产公司平均利润率在历史上首次跌入个位数。既然房企最懂的是房子，根据社会发展的进步，人们需求的变化，立足于房地产做“+”，短期效果自然也就好很多。

我要到哪里去：“房地产+”为自己代言

毫无疑问，房地产公司的焦虑远还没有结束，在某种程度上，可以说仍还只处于开始阶段。一方面，尽管在政策刺激之下，楼市出现分化，不少城市有了些许起色，但去库存任务依然艰巨。截至9月7日，已公布半年报的138家上市房企，库存超过千亿的企业有4家，分别为绿地、万科、保利、招商，除万科库存下降了2%，其他3家均有不同幅度上涨；库存在200亿到1000亿的企业有27家，其中，只有金地、滨江、世茂股份库存出现了下降，其他基本都处于库存上涨中；138家上市房企总存货金额高达2.47万亿元，同比涨12%。另一方面，是房地产行业中长期的大势不妙。

短期来看，供给严重过剩、人民币贬值、资金外流、人口老化等让房地产业内外承压；中期来看，90%地级市建新城，可容纳34亿人居住，城镇化率已达53.7%，进入慢车道，而受制于收入、医疗、教育等因素，2.89亿“人户分离人口”完全城市化受阻；长期来看，互联网思维的发酵与扩散，人们的工作方式、教育方式、医疗方式、交通方式、购物消费方式都在发生变化，工业4.0正朝向更加低碳方向发展，城市不可避免地将去中心化。即使短期内实行能拯救房市的量化宽松货币政策，国内由于2008年刺激过猛，广义货币M2快速增长的时代已经结束，国外各国央行信用在过去10～15年也已扩张到了一个弹性边缘。但是，就房地产市场来说，有人口增量的地区，房价长远就还会是向上的，9月份，全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.28%， 其中59个城市环比上涨，41个城市环比下跌，分化依然在继续。

新的背景下，一方面，必将是众多中小房企前景堪忧，不可避免地走向寡头时代，房企生存必须得依靠规模和品牌；另一方面，人们的生活需求不断提高和变化，房屋已经不再只是“住”了，房地产必将从传统的B2C模式转变成C2B，从让居者有其屋到居者优其屋，房企也不得不在房地产上做“＋”。“＋”，不一定行得通，但不“＋”，就是等死。中国自有中国的国情，模式自然也就多种多样，无论“互联网+房地产”，还是“房地产+互联网”，互联网都将成为标配。然而，人们的生活链有多长，就会有多少种“＋”法，建筑、景观、绿化、教育、医疗、社交、养老、金融、社区服务……会“＋”的房企才有未来，增量自然要去“＋”，存量还要靠“＋”去盘活、改造。

我要到哪里去？房地产可“＋”的内容很多，选择“＋”什么，也就选择了为未来。专业，成就品牌，成就高度。咬定自己擅长的“＋”，将专业化进行到底，也就具备了持续、稳健发展的基础。在做“＋”的过程中，房企还会不会是房企，是怎样的房企？“房地产+”将为房企自己代言！