商业地产工程成本控制研究

赵俊威

摘 要：近年来，随着房地产开发市场的不断升温，商业地产工程不论从数量上还是规模上都在不断升级。房地产开发企业为了获得更好的市场利润，提升自身企业在市场当中的竞争力，房地产开发企业对于商业地产工程的成本控制也开始严格起来。商业地产工程成本管理对于房地产开发企业的价值不言而喻，不仅仅能够有效地降低商业地产工程的项目成本，对于增加房地产开发企业的经营利润同样有巨大的帮助和作用。因此，本文就商业地产工程成本管理角度切入，就如何提高商业地产工程成本管理水平展开讨论。本文首先介绍了我国商业地产开发的基本情况，其次，介绍了商业地产工程各个可以控制成本的环节，并对这些环节展开讨论，分析如何优化商业地产功臣的供应链管理，以实现达到控制商业地产项目成本的目的。

关键词：商业地产；供应链；供应链管理；成本优化；利润最大化

随着房地产开发的不断升温，全国各地商业地产工程项目如雨后春笋般出现，为了提高各个商业地产工程项目的竞争力，在控制成本的前提下实现收入的最大化，各个商业地产工程都在寻求办法，控制自身的成本。商业地产项目控制成本的办法有许多，但是考虑到商业地产项目涉及到的环节众多，就有必要针对商业地产工程的每一个环节制定相应的控制成本办法，这也就是本文的研究目的与意义。

一、我国商业地产业发展概况

在讨论我国商业地产项目的成本控制管理之前，必须有必要了解我国商业地产业发展的基本情况。商业地产业在我国经济发展中扮演着重要的角色，商业地产对于我国经济的又好又快发展具有重要意义，因此，必须对我国商业地产业的基本情况有所了解，这是针对商业地产工程成本管理控制的前提。

广义上来说，商业地产主要是指从事商业活动的，实现收益的地产或者房产。在现实生活中，商业地产主要是指一切用于商业用途的，可以为企业带来实际商业收益的房地产开发项目。商业地产通常包含三大特性，第一，地产性，商业地产必须以地产业开发为实际生产经营活动；第二，商业性，商业地产的开发活动必须以商业形式展开，必须是以盈利为目的的生产经营活动；第三，投资性，考虑到地产作为资源的有限性，在相当长的一个时间区间内，我国商业地产的开发活动必然要考虑到投资的收益，投资性也是商业地产业中较为突出的一个特点。

在我国，商业地产这个概念主要源于上个世纪90年代，从上个世纪90年代开始，我国开始关注商业地产这个概念，其中较为典型的例子是，1999年，大连万达实业有限公司开始通过房地产开发，创立了具有我国特色的“订单式商业地产”，我国商业地产业的大幕也就此拉开。在次以后，我国各大房地产开发公司开始推出各具特色的商业地产品牌，我国商业地产业也在不断摸索中艰难前行，商业地产的概念也在不断丰富和多元，商业地产的概念开始不仅仅局限于通过房地产开发为居民提供住所，更多地开始通过房地产开发项目将各种商业活动与商业地产进行连接，商业地产逐渐渗透到各个产业之中，包括宾馆、会所、酒店、写字楼、商业街等等。

二、商业地产供应链管理

房地产业在近二十年的不断摸索中逐渐成型，房地产市场体制业开始逐渐形成，相应的，房地产业在我国经济发展中的地位也越来越高，在我国经济发展中扮演的角色也越来越重要。国民经济在不断发展的过程中，商业地产作为近二十年来发展最为迅速的新兴产业，是整个市场的投资热点，越来越多的资金与资源开始向房地产开发业涌入，这对于商业地产业的发展来说是一把双刃剑，一方面来说，大量的资金与资源向商业地产涌入，能够有效地帮助商业地产业摆脱长久困扰房地产业资金不足的困境，让房地产业在充裕的资金条件下更好地发展，另一方面来说，大量的资金与资源向房地产业涌入，对于房地产业同样是一种负担，过多资金涌入，房地产业将面临巨大的资金使用效率问题。大量的资金涌入房地产业不仅仅将造成大量的资金闲置，资源浪费，而且会造成商业地产业对于资金使用效率的不重视，影响商业地产的盈利率，更为可怕的是，大量的资金与资源涌入商业地产业，商业地产业中也开始出现竞争激烈，恶意竞争的现象。

尽管商业地产与传统商业经济有所不同，但是考虑到商业地产本身是作为一种商品对外出售的现实，商业地产从某些方面来说也应当遵守于现代工业的生产规律，也应当通过对其生产过程进行优化。商业地产将各种“原材料”通过生产加工推向市场，就必须遵守于市场的客观规律，必须对整个生产链条展开优化，必须对整个生产过程进行成本控制，这也就是本文的目的所在。

为了更好地了解了解地产项目工程的供应链管理，本文将列举国内外几个优秀的地产工程项目的案例。

首先介绍的是日本地产工程项目的基于成本控制的供应链管理，日本地产工程项目的供应链管理具有标志性的特点，日本工程项目将工程项目的所有环节管理模式化，从工程开工前的调查分析到工程完工后的后续计划分析，每一个环节都十分讲求严谨精密，对数据的动态分析十分到位。在日本，地产相关部门制定了日本建筑工程的工程费用估算手册，不仅如此，相关地产部门在整个工程施工的过程中都会对市场价格进行动态监督，及时修改工程项目费用估算手册上对于成本分析的参考价格，这一点，是日本能够实现全面地产工程预算监督精密化的重要法宝。

日本在地产工程项目造价监管上具有先进的经验，我国地产龙头老大万科同样拥有丰富的地产项目工程监督管理心得。万科对地产项目工程的造价控制是从宏观角度出发的，首先万科在工程管理的整个过程中全面监督，对于整个工程涉及到的环节进行分析，地产工程项目的所有采购统一管理，集中处理，这样做不仅仅能够大大减少地产工程项目的采购成本，还能够确保地产项目工程采购安排的科学合理，并大大减少了地产工程项目管理中的浪费。万科在近十年的发展过程中，将工程造价管理的成本控制做到了极致，现如今，万科开始逐渐采用计算机电算化对商业地产工程进行成本控制与分析，统一采购公开透明被进一步加强。电算化工程地产项目成本控制对于万科的成本控制具有重要价值，电算化成本控制不是非常依赖于人工，并且能够真实反映企业在实际生产经营过程中的各方面支出，通过相关电算化成本控制软件，能股更加直观地了解到万科在地产工程项目中的各项支出，各项支出在一个会计时间节点也能够方面集中处理，做到数据的严格控制与精确分析。万科通过建立电子商务平台，通过网络招标，与战略供应商签署战略合作协议书，按照协议直接在网上进行采购各种原材料，节省各种交易费用，这种利用电子商务平台，通过大批量、大规模采购，使得造价成本得到优势控制。此外，万科通过成立万创设计研究中心，从项目的初步规划、各种工艺改进、样本材料把关、样本房装饰装修等多方面进行管理，从而有效控制后期地产开发项目的风险和确定大致的建筑成本。万科能做到如今这个成绩，逾期精密的电算化地产工程成本控制不无关系。

三、商业地产工程供应链成本优化

商业地产成本控制包含许多方面的内容，商业地产工程项目的成本并不仅仅是商业地产工程项目在施工过程中的成本，其中土地前期开发的成本，后期营销的成本都包含其中，因此商业地产供应链成本控制应当是全面的，宏观的，而不是仅仅着眼于商业地产工程在施工中的各项支出。

第一，商业地产开发最需要重视的一项支出就是商业地产工程项目土地开发成本，商业地产工程中，土地开发成本一直是大头，随着土地作为不可再生资源的稀缺性，商业地产工程在土地开发成本上的投入开始不断增加，商业地产中，土地具有不可再生，垄断性较强的特点，这一特点直接导致商业地产企业在相应的土地开发支出上节节攀升，因此，在如此市场环境下，商业地产工程企业应当结合自身实际情况，理性地进行投资，对于商业地产土地开发成本进行严格的把控，切不可因为土地资源的稀缺而过分在土地开发上投入过多的成本，此外，商业地产企业也应当具有开放的眼光，并不应当仅仅将眼光局限在当地的土地开发上去，对于全国各个区域的土地价格及相关配套设施都应当有所了解，理性投资，科学分析。

第二，商业地产企业一直都是资金密集性企业，因此，对于商业地产工程企业在资金的使用上也应当做到科学理性的使用，不仅仅需要降低负债率，还应当尽可能地降低贷款利率，缩减地产项目开发周期，尽可能价款资金周转的速率。商业地产企业一直十分依赖于资金的投入，但是经过调查发现，许多地产工程企业倒闭的原因也恰恰在于没有科学地使用管理企业资金，最终入不敷出，被迫倒闭，因此，商业地产企业应当清醒地认识到资金对于企业的价值与意义，也应当对资金的使用严格把关，对资金的使用严格管控，对资金的使用严格监督，这样才能切实提高商业地产企业对于资金的管理水平，进一步提高企业的盈利率，增强自身的竞争力。

第三，地产工程供应链核心成本控制。建筑安装成本是地产项目成本中较为稳定的部分。其成本可从设计阶段、建设实施阶段来进行控制。对于设计阶段，可在满足同样功能和安全的前提下，降低工程造价。设计工作是整个供应链中建筑安装成本控制的一个关键环节。设计成本应通过选择最优设计方案和设计单位、推行限额设计以及引入考核机制等举措来进行控制。

第四，在下游成本中销售成本是控制下游成本的关键。销售渠道选择是是市场营销决策中的基本决策之一，是影响下游成本的重要节点，它关系到企业能否将产品及时顺利地销售出去，以及企业销售成本和盈利水平。通过聘用专业的销售人员，制定完善合理的销售计划，通过各种结合本地区特点的宣传方式，力争以最少的销售成本赢得最大的销售量。通过对商业地产供应链上游、核心和下游成本的分类分析，提出了降低工程项目成本的一些措施和方法，从而有利于商业地产开发企业实现其利润最大化的目标，有利于地产市场机制的建立和完善。

四、结语

随着国民经济的持续稳定发展，人们对多元化的服务和产品有更高的消费需求。从而促使商业地产工程项目的投资与开发。商业地产企业为最大程度上获得经济利润，就要对成本进行控制分析。从供应链视角，商业地产成本进行了策略化分析，分为供应链上游、核心、下游三方面来对成本进行控制，从而最大程度上为企业获得更大的利润，实现企业利润最大化的目标。

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