股市“涨”声响起对楼市影响几何？

◎ 郭文婧

股市“涨”声响起对楼市影响几何？

◎ 郭文婧

进入2014年12月，中国股市连续天量成交、创世界纪录，一度站上了3000点。不少地方，又开始出现卖房炒股的新闻。据报道，在这股资金洪流中，从楼市撤离的银行理财资金达数千亿元之巨；投行高盛判断，中国居民的资产配置约4000亿元资金将从房地产市场转向股票投资。对此，中国证监会特别提醒，希望投资者理性投资，尊重市场、敬畏市场，牢记股市有风险，量力而行，不要被市场上卖房炒股、借钱炒股言论所误导，不要盲目跟风炒作。

毫无疑问，股市、楼市都是需要大量资金支撑的。因此，基于市场资金一定的情况下，有理论认为股市和楼市之间存在“跷跷板效应”，即楼市繁荣了，股市就会衰退；反之，股市繁荣了，楼市就会衰退。也有理论认为，由于中国特殊的经济结构和股市结构，楼市与股市是“连带效应”，只有楼市好了，经济才会好，股市中房地产板块才会好，从而带动金融、建材等关联板块，让股市走好；股市走好之后的“赚钱效应”又反哺楼市，使楼市进一步向好。

但只要回顾中国股市与楼市的历史就会发现，所谓的“跷跷板效应”是不存在的，“连带效应”也不明显。之所以如此，是因为股市、楼市的门槛是不同的，资金的流动性也不同，故而资金性质也有区别，更重要的是，各自的资金自由转移阻碍更不相同。过去多年国内经济过度依赖房地产，或经济“房地产化”，在某种程度上造成了楼市调整中的几乎单边上涨；而股市则完全不一样，牛熊分界鲜明，牛的时候能“把猪吹上天”，熊的时候则“把皇帝摔下地狱”。

20 世纪二三十年代的美国，20 世纪八九十年代的日本、香港，以及我国股市与楼市的交错纠缠，都提醒我们，历史总是有着惊人的相似，楼市和股市确实有着千丝万缕的关系，有着同命相连的默契。这种默契在我国的表现，就是货币政策，最直观的观察指标就是M1（现金+ 活期存款），因为它反映了企业和居民资金松紧变化，是经济周期波动的先行指标。所以，M1领先于股市和楼市。而且，如果M1增速大于M2 （广义货币），正相关更加明显。

2014年1月M1同比增长1.2%，创年内新低；6月同比增长8.9%，但M2同比增长一直保持在12%以上。M1增速小于M2表明，微观个体盈利能力下降，经济下行压力较大。近两个月，发改委批复基建项目总金额已达万亿元的规模，无疑留下了充分的想象空间。而且，央行在“温水煮青蛙”式注入流动性之后，于2014年11月22日正式宣布不对称降息。可见，无论是本轮股市，还是楼市，之所以表现出向好的趋势，都与政策面的支持是分不开的。

过去，股市长期低迷，与经济持续稳定发展形成了强烈反差，该热的热不起来；而楼市，虽然调控接连出台却仍挡不住房价节节攀升，该冷的冷不下去。重要的原因就是过多的计划行为扭曲了市场经济。楼市，尽管在一系列政策的刺激下，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅逐步收窄，但未来仍然是一个未知数，各方观点分歧；股市，在系列改革及沪港通的推动下，短期内已经实现了飙涨，曾经冷静旁观的场外资金也开始蜂拥入市，但相关信息显示，股市资金相当部分是靠融资融券“借钱炒股”。这说明，无论是股市，还是楼市，未来的走势都将取决于全面深化改革的推进，取决于市场究竟在资源配置中能够起到多大程度的决定性作用。

2014年12月5日召开的中共中央政治局会议，决定在2015年期间要保持稳增长和调结构平衡，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。保持稳增长和调结构平衡，意味着中国经济结构化的矛盾正在逐步化解，增长的可持续性正在逐步提高，经济趋势增长率下移对股市的负面边际影响将进一步衰减。稳健的货币政策是中性的表述，体现了相当的灵活性，但也意味着既不会再现“大宽松”时代，也不会出现“大紧缩”时代。因此，股市2015年总体上进一步向好的可能性是较大的。

至于楼市，据报道，经过长时间调研后，智囊机构向主管部门提交了一份调整楼市政策的建议，涉及相关税费调整、微调限购等措施，这些政策建议的共同指向，在于刺激市场需求，促进成交量回升。这意味着未来既不会将房地产“妖魔化”过度打压；也不会将房地产“工具化”，采取过度刺激政策以拉动经济。在稳健的货币政策之下，2015年的楼市可能遵循房地产市场自身的规律，延续目前的走势继续分化调整，一线城市可能稍有升温，但大多数三、四线城市可能继续向下调整，总体上，房地产的暴利时代短期难以再现，继续以量换价应该是上策。

楼市的刚性资金性质以及股市的不确定性，决定了卖房炒股、住房抵押贷款炒股，都是少数现象，至少目前还难以成为一种潮流。数据显示，目前股民进入股市的钱，主要是银证资金转入，而且一周时间内转入的资金不到2000亿元。虽然A股市场新增开户数创下近三年半新高，但参与交易的账户数虽达到了阶段峰值，也才突破2000万户，可见，至少楼市的刚性消费者目前还没有盲目转移资金进股市，炒股的还是那些已经在炒或准备炒股的人。此外，在股市本轮疯狂式的上涨行情中，对大多数股民来说依然是“赚了指数赚不了钱”、“满仓踏空”，别说赚钱效应溢出影响楼市，可能真正解套都还需要一定的时间，股市中的钱暂时还很难转移到楼市中。

实际上，无论是我们观察股市，还是观察楼市，都离不开经济“新常态”这一背景，“新常态”最大的特征就是逐步让市场在资源配置中起决定性作用。未来，股市可能有股市的“新常态”，楼市可能有楼市的“新常态”，甚至股市与楼市的关联也可能出现“新常态”。这种“新常态”还没定型，现在就以股市推测楼市，或者以楼市推测股市，都是基于过去经验或者想象关联的不科学状态。因此，对未来的股市、楼市，最重要的是，我们也需要心理和情绪的“新常态”来理性对待。