三线城市商业地产企业融资现状分析

李思萌　啜华

摘 要：在商业地产企业的发展中，融资是其解决建设与运营资金的主要方式。但是由于主客观等方面的原因，其融资现状并不乐观。本文以三线城市的商业地产企业为例，探究融资现状。

关键词：三线城市；商业地产企业；融资现状

在拉动国民经济快速发展的动力来源上，商业地产行业所做出的贡献是不可忽视的。伴随着我国城镇化建设步伐的加快，大量的商业地产企业迎来了发展的重要契机，一些商业地产商迅速崛起。但是，随着商业地产企业的井喷式的发展，企业的资金周转遇到了现实的困境。为了解决资金方面的问题，拓展融资渠道，赢得更多的市场发展的血液和动力成为了很多商业地产企业面临的主要发展问题。笔者着重从三线城市的融资现状入手，探究其在融资进程中出现的问题及今后的改进和提升的策略。

一、我国三线城市商业地产企业融资现状

1.资金来源渠道

信任融资渠道具有悠久的传统历史，在很多三线城市商业地产企业中依然比较流行。一旦商业地产企业无法如实还款，那么企业的经营者的口碑将会降到一个比较低的水平。因为这一传统的融资渠道的主要对象都是和商业地产企业经营者有着一定关系的亲戚或者朋友。

第二个渠道是商业贷款，因为贷款方是商业银行，所以无论是从贷款的审批，还是贷款的额度及还款的期限等方面都对商业地产企业提出了比较高的要求。一些商业地产企业因为不符合银行的发放贷款的标准，因此在这条渠道上所取得的融资效果并不是很理想。所以，面临巨大的市场压力的商业地产企业，在不得已的情况下，开始将贷款的希望放到了民间信贷上面。民间信贷，在资质审核方面的要求相对比较低，但是对于抵押物品的商业价值与贷款实际数额之间的差额比较大。同时，一些民间信贷的年率相当高。

2.资金来源总量

当前，三线城市的商业地产开发尚处在一个初级的阶段。这种发展的现实环境，一方面为其市场的占领和拓展赢得了宝贵的空间。但是，伴随着一线、二线城市的商业地产开发体系及工程的相继完善，一些大型的商业地产企业也开始逐渐将发展的重心向中国的三线城市迁移。在僧多粥少的市场环境体系下，三线城市所面临的市场融资空间将会被压缩。根据国家权威部门发布的市场调查结果表明，当前，在我国三线城市的市场融资中，一个突出的问题是资金来源总量无法满足当下商业地产企业的市场运营资金的需求。这种供需不平衡的发展现状，在一定程度上影响和制约了三线城市市场规模的扩大和进一步的拓展。同时，需要强调的是，三线城市从地理位置及经济发展水平等层面，与一线重点城市相比存在着一定的差距。在2012年三线城市商业地产企业经营报告中显示，有接近一半的商业地产企业由于发展中资金的短缺而宣布停产或者破产。目前商业地产企业在融资过程中，呈现出了融资渠道比较狭窄和融资成功率比较低的问题，特别是三线城市商业地产企业在申请商业贷款时的成功率一直处在一个比较低的水平。我国央行在2010年曾经做过一项针对三线城市商业地产企业贷款情况的调查。这一调查显示：在我国三线城市商业地产企业的外缘贷款98%是来自商业银行。但是其中能够获得银行贷款的比例还不到8%。目前在我国的长江流域，珠江流域，很多三线城市商业地产企业都在面临着融资难的问题。因此，三线城市商业地产企业资金层面上的不足，在很大层面上是对当地经济发展水平和市场运营环境的一个折射。

3.资金来源结构

在三线城市商业地产企业的资金来源结构体系中，根据时间的长短，可以从整体上将其划分为短期资金来源和长期资金来源。但是，从目前所掌握的情况来看，我国三线城市商业地产企业在短期资金来源的比例是比较大的。一旦，金融风险事件发生，或者国内金融秩序出现波动，出现了比较严重的通货膨胀，那么三线城市商业地产企业所面临的资金压力就会很大。很多商业地产企业如果在资金来源结构体系中，短期资金来源的比例达到了半数以上，那么对企业资金结构的运营安全将会构成一个比较大的威胁。从商业地产企业发展和运营的情况来看，在符合企业的负债承受能力基础上，所承担的负债对于企业的发展是具有一定的利好促进作用的。商业地产企业的负债水平处在一个平衡的发展状态，将会助力企业更好的发挥好企业资产所具有的杠杆功能。作为企业生产发展的重要催化剂，可以帮助企业释放出更大的市场潜力，进而在市场竞争激烈的大环境中，赢得更大的发展的主动权。

总之，在现在统计在册的商业地产企业中，有近半数以上的企业处于所谓的负债经营的阶段。其中，有很大一部分商业地产企业所面临的还款压力是非常大的。在今后的发展中，如何从当前商业地产企业发展的现状出发，改善其融资的现状是整个商业地产企业发展进程中的一个重要的研究重点与方向。

二、我国三线城市商业地产业融资面临的问题

1.国家宏观调控，增大融资难度

国家会根据市场运行的整体情况，通过银行的商业贷款的利率及居民购房贷款政策的调整等手段，来对整体的商业地产行业进行宏观调控。当前，我国的商业地产行业出现了增速过快的现象，大量的楼盘被开发后因为市场需求环境不旺而导致资源的搁置和浪费。同时，一些地方的而已炒房的行为也在一定程度上影响了商业地产行业的整体运营和发展。因此，国家通过限制购房及落实房产管理相关制度等方面，来调控商业地产的整体走向。这一点对于三线城市的商业地产企业而言是一个发展中的重要难题与挑战。

2.融资渠道单一，金融市场结构不健全

当前的市场融资环境中，三线城市的商业地产企业由于自身运营规模及市场发展形势等主客观原因，在融资渠道上呈现出了很大的单一性。按照目前的三线城市商业地产企业的融资比例来看，其商业贷款的比例和数量占据了其整个融资总额的一半以上。在另一方面，一些三线城市中具有一定规模的商业地产企业，通过金融市场等资金运作媒介来提供资金的保值与增值。但是，在当前的国内金融市场发展体系还不是很完善的情况下，其市场的发展和收益效果并没有达到商业地产企业理想的预期水平。基于此，今后的三线城市的商业地产企业在融资渠道等方面还要面临着很长的一段路要走。

3.间接融资过多，投资增长过快

基于自身运营与发展需要来展开的市场融资具有很大的不可控性。一方面，商业地产市场的整体运营与管理程式中，本身就会存在着一定的风险。另一方面，在间接融资中，商业地产企业所要承担的还款压力也会相对比较大。但是，对于一些经济发展基础还处在一个较为初级阶段的三线城市的商业地产企业而言，投资就会必然意味着一定层面的风险，如果缺乏全盘的考虑和周密的部署，企业的投资，尤其是过快和过于着急和追逐利益的投资将会在很大几率上给企业的发展带来诸多的负面的影响，严重地还会导致企业无法及时的收回投资而导致企业资金周转链条的断裂，最后造成重大的经济损失和发展的困境。

结合上文，笔者分析了当前三线城市房地产企业在融资层面出现的问题以及背后问题产生的原因。当然，关于融资现状不尽乐观的原因还有很多层面，例如，三线城市商业地产企业自身的信用建设水平还需要提高。金融机构在扶持和助力企业市场拓展等层面还存在着提升的空间。地方行政主管部门在企业招商引资层面的力度和政策并没有在三线城市商业地产企业的发展中得到更多的落地与展开。

三、发展我国三线城市商业地产融资渠道的对策和建议

1.建立多层次商业地产融资体系

当前，在我国三线城市商业地产企业的商业贷款的申请的对象主要是各大商业银行。从目前的市场需求来看，商业银行的贷款提供额度和数量与三线城市商业地产企业的资金需求之间还存在着很大的差距。再加上，很多商业银行在进行贷款发放的时候会根据企业的实力与规模做出一定的倾向，这些都影响着三线城市商业地产企业融资问题的顺利解决。商业地产融资体系，依照市场营销学的角度来看，可以经由主要的两个维度来实现。初步阶段，要从商业地产企业的内部程序入手，进步升华的融资的效力与效益。其次，要将企业的商业地产融资体系的维护与市场的成长有效地连系在一起。所以，通过整合企业发展的内外资源可以更好的实现商业地产企业融资体系的经济效益。

所以，三线城市商业地产企业在融资的过程中，应该在政府相关政策主管部门的引导下，开展多渠道的融资。国家相关政策职能部门要通过制定相应的政策法规来为三线城市商业地产企业多渠道融资保驾护航。同时，政府还应该积极地做好三线城市商业地产企业与各类金融机构的对接工作，在贷款申请政策上予以更多的照顾和扶持。

2.适度调整发展战略

目前，在三线城市商业地产企业中，存在的一个比较突出的问题是发展战略目标的不明确。可以说，一个企业在的工作中缺少具体的、明确的发展战略目标则很容易在发展的道路上迷失方向。同时，一个缺乏明确发展战略目标的企业管理和发展是很难在效率和效果上得到很大的提升。例如，某一三线城市商业地产公司在2011年起开始进军高端商业地产市场，由于缺乏统一的规划与发展方案，公司资金周转一度处于很大的被动局面。这种境况的出现在某种程度上就是对公司领导缺乏相应的发展战略目标而造成的。企业长远的发展战略与发展规划与企业的融资安全之间有着非常紧密的联系。例如通过降低采购费用的方式来降低项目在初始阶段的费用支出，以及在建筑过程中通过各种具有一定潜在风险系数的方式来实现成本的管理，因为，一旦在运营中出现了注入经营不善等问题将会在很大程度上制约其今后的融资渠道的畅通发展。

3.慎重选择开发项目

按照当前的市场运行模式很多开发商要承担着先行垫付相关人员及物料成本的费用。同时，国家出于社会稳定发展的角度对工人工资拖欠问题也已经通过一系列的法律和政策来进行了强制性的规定。这些都在客观层面上加大了三线城市在进行房产项目的选择中一定要从政策和法律及相关的市场环境等层面进行全面了解和掌控，争取将项目的选择层面的风险系数降低。例如，某一三线城市的房产企业，在进行项目施工中，由于对项目的选址的科学性进行论证，最后因为与市政的整体规划发生了严重的冲突而被迫拆除，造成了一定的财产损失。这些都是三线城市商业地产企业在今后的项目选择中要加以注意的重要方面。

4.采取适当销售策略

商业地产企业进行楼盘开发的最后落脚点是通过市场销售的手段将投资收回并且获得预期的收益。大量的已经竣工的楼盘由于销路受阻而导致资金周转不畅而影响了下一步的投资和及时的还款。因此，三线城市商业地产企业应该结合所在城市的市场购买需求及购买力等实际情况。通过完善的房产售后服务来提升房产的美誉度。本土化销售是企业发展的重要实现路径，在这一行销策略的指引下，企业在产品研发，产能提升以及竞争力的提升等诸多方面都会大有提高。在当前的市场发展环境下，通过良好的企业运营策略实施，可以有效地规避或者降低企业在市场中所存在的风险。通过这些系列的营销策略及手段来构建一个立体的高效的商业地产行销体系及框架。经过科学合理的规划和发展为企业资金层面的盘活及今后的市场拓展奠定重要的基础。

5.开发适销对路产品

无论是生产型企业还是服务型企业，其在整个运营策略的实施中，都需要经由创新的运营和生产模式来为企业的发展谋求更大的生产和发展动力。一旦在企业的运营中所出现的大的资金链条的断裂或者较大的市场经济形势的波动，则企业将会面临着非常大的市场挑战。三线城市在人均收入和大众的审美水平等层面与一线城市存在着一定的差距。一方面，在商业地产的价格层面，三线城市由于地理区位及经济发展等层面的原因，是处在一个较低的层面的。因此，三线商业地产企业在进行房产产品的开发和市场销售的价格制定层面要与当地的经济发展水平和大众的购买力实现一个良好的对接。另一方面，在房产产品的规格和样式上，应该在不增加相应的生产成本的基础上，从户型到结构等诸多层面照顾到所在地区和城市的大众审美和居住习惯。这种行销对路的房产产品会在客观上为其房产销路的打开提供应有的助力。当然，由于三线城市各自存在着自身的差异，因此在进行产品的开发和设计的层面应该更多的发挥出本地化的发展策略的优势。

6.加紧开发商业地产金融投资产品

随着三线城市商业地产企业规模的不断扩大，其市场资金的需求也会呈现出不断上升的态势。因此，商业地产企业应该在立足原本行业发展的基础上，加大力度来实施多元化的运营策略，从而多方向的转移企业在融资和运营层面存在的压力。其中一个比较符合众多三线城市商业地产企业未来发展方向的是地产金融投资产品的开发与投资。这种利用资产杠杆的力量可以在一定程度上拓展企业的融资渠道，为企业的市场发展增加新的动力。企业在进行此类产品的开发中，也要将风险的防范置于一个突出的位置。总之，从根源上来讲，商业地产企业在尝试进行金融投资产品开发的那一刻，其所面临的风险压力就已经客观存在。相反的，经由科学的统筹和计算，将金融投资产品风险与自身的经营进行一个有效的对接，其所产生的市场效应还是非常利于企业的发展和市场运营规模的扩大。但是，抛开，其基本的前期的计算，如何从过程中，将金融投资产品可能产生的风险控制在一个较为理想的状态，或者将其纳入到一个科学的，系统的风险预警和监控体系之中，其所面临的压力会得到有效的控制。

商业地产融资渠道的多元化是一个系统的工程，需要包括企业，政府及金融机构在内的众多元素的通力合作。因此，在今后的发展中，三线商业地产企业应该在借鉴相关的科学发展理论的基础上，将企业的融资渠道的多元化发展进行逐一的完善。当然，这一完善并不是直接的抄袭现有的别的企业融资模式，而是应该在借鉴和参考的基础上，将这一制度和企业自身所在的行业发展环境以及企业发展的诸多实际情况来进行对应的调整。

四、结语

三线城市商业地产企业面临着巨大的市场发展机遇，同时其在融资层面所遇到的问题也是现在众多领域企业发展中的一个共性问题。本文分析了其融资的现状及今后的改进策略希望能起到一定的借鉴和参考价值。

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作者简介：李思萌（1993- ），女，辽宁省盖州市，本科，财务管理专业