浅析如何加强房地产全过程成本控制

邵文利　柏杨

【摘 要】成本控制贯穿于房地产项目的整个过程，即项目投资决策阶段的成本控制、设计阶段的成本控制、招投标阶段的成本控制、施工阶段的成本控制、工程结算阶段的成本控制和销售阶段的成本控制，每个环节的成本都需要严格和科学的控制及管理。

【关键词】建筑工程；成本控制；全过程管理；工程结算；科学管理；动态控制；企业效益

当今我国房地产开发企业的竞争愈演愈烈，房地产企业仅仅凭借房地产基金和房地产信托等多元化融资途径拓宽企业资金的方式在激烈的市场竞争中是不够的，房地产开发企业若要生存与发展就必须从企业内部着手，利用行之有效的管理方法提高企业的管理水平，从而提高企业的自身实力。 降低产品成本与提高产品价格是企业追求利润的两种途径，然而在当前形势下，提升房地产的售价非常困难，所以，房地产开发企业只能通过降低产品成本来追求利润的最大化。20 世纪 90 年代，项目成本管理学界提出了以全生命期成本管理、全过程成本管理和全面成本管理为代表的现代房地产项目成本管理理论，如何将这些理论与我国房地产项目成本管理实际相融合，也是我国房地产业面临的一大挑战。

1项目投资决策阶段的成本控制

项目投资决策是选择和决定投资方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行经济论证，对不同的方案进行技术、经济比较而做出判断和决定的过程。

（1）做好投资决策前的市场调研

降低项目风险最好的方法就是做好市场调研，利用信息化的手段和调研统计，尽量获得第一手数据。

（2）认真做好项目可行性研究报告

可行性研究报告是投资决策前有决定性意义的工作，是综合论证项目建设的必要性、财务盈利性、经济合理性、技术先进性和建设条件可能性的科学依据。

（3）编制目标成本

目标成本应具有现实性和合理性，要充分考虑项目实施过程中可能出现的种种情况以及风险，目标成本基于市场状况，根据预计销售价格和目标利润进行参考编制，是成本管理的标杆。

2设计阶段的成本控制

项目的设计阶段的成本控制在整个成本控制中所占的权重是最大的，实现的是间接成本。 设计的结果将会决定工程造价的 85%或以上，设计阶段的成本控制是实现事前控制的关键，设计质量的优劣直接影响成本的多少和工期的长短，因此开发企业应积极配合，参与选型设计的评估，尽可能为设计提供全面、客观的经济性建议。 另外，在保证质量的前提下，尽可能做好限额设计，避免完工后的返工，造成不必要的成本上的浪费，尽量减少由于变动造成的成本增加。 设计阶段的成本控制主要包括：

（1）规划方案的成本控制

规划方案的制定分为三个步骤：可行性规划设计、方案评审和设计成果确定。 这过程的成本控制的实质主要是通过严格控制设计质量，尽可能合理确定有关参数，避免日后因自身设计失误导致的成本增加。

（2）报批设计的成本控制

报批设计是根据规划方案和市场分析，选择合适的设计单位和设计方案。

（3）施工图设计的成本控制

施工图是用于实际指导工程建造的技术图纸。施工图部分的造价占整体造价的 70%左右，是属于设计中可控的部分。

（4）功能设计的成本控制

功能设计是规划设计中另一个关键的成本控制环节。该环节需要进行充分的市场调研，并对市场价格非常熟悉，以最优成本价格尋求最佳合作商家。

3招投标阶段的成本控制

招投标阶段的成本控制是直接成本的控制， 寻求的并不是最低价，而是合理低价。因此，招投标阶段的成本控制是建立在价格与质量上的，主要通过以下几部分来实现：

（1）选择投标单位的成本控制

根据投标单位的资质（不低于招标文件要求）、管理、技术、相关经验和资金等方面综合考虑，由负责招投标的小组进行审核、考察，要选出至少三家以上的投标单位参与投标。

（2）招标文件制订的成本控制

由于招投标涉及各个经济及技术合同，因此该环节需要多部门的共同配合，为了保障双方的切身利益，该环节要严格控制，控制内容主要有工期、计价原则、质量、付款方式、招标范围、结算方式、验收标准等。

（3）评标和定标的成本控制

评标和定标决定了工程质量，成本的支出，往往需要各个专业部门参与评定。 标书又分为技术标和经济标。 技术标需要由技术部门针对施工的注意事项进行系统、细致的分析；经济标需要成本部门进行详细的分析，找出错误的报价或是不平衡报价，针对影响工程造价大的分项进行针对性的分析并与投标单位约谈，最大化的使各单位报价趋于合理。

4施工阶段的成本控制

项目的施工阶段的成本控制实施的是直接成本和间接成本相结合的方式。 实施施工阶段的成本控制，主要需要注意以下几个重点环节：

（1）工期的控制

由于项目的施工工期历时时间很长，而施工期的工程成本所占项目成本的权重又很大，所以对工程工期的控制非常必要，要在保证质量的前提下，尽量缩短工期，节约成本。

（2）设计变更的成本控制

在企业管理体系中，实施设计变更限额标准，施工前进行图纸会审，减少因图纸问题造成的变更及返工，最大化的减少无效成本的发生。

（3）施工现场签证的成本控制

现场签证必须遵循“先谈后干”的原则，经成本部审查、估价后、报主管领导审批，由工程部下发工程指令之后交由施工单位施工并作为决算依据，施工单位在施工完成后，应立即组织工程部、成本部共同测量、验收，并在7日内上报签证单，逾期视为放弃。

5工程结算阶段的成本控制

工程结算是开发企业最后控制成本的手段，要严格审查。 工程部、成本部、财务部及监理公司对施工单位上报的结算资料进行审查，内容如下：

（1）核对合同条款 。 主要审查工程竣工是否验收合格，竣工内容是否符合合同要求，结算方式是否按合同规定进行等。

（2）审查隐蔽资料和有关签证是否符合规定。

（3）审查设计变更通知是否符合程序流程。

（4）工程量审核是结算审核的关键和重点工作，应根据结算资料反复核实。

（5）审核各项费用是否准确。 主要从费率、计算基础、价差调整、计费程序等方面着手。

6销售阶段的成本控制

项目的销售阶段的成本控制主要是对费用支出方面的控制。控制的要点主要有销售方案、现场费用、样板间的装修、销售回款以及交楼等内容。

7结束语

总之，房地产开发全过程成本管理要从培养全员成本管控意识、技术与经济相结合、成本管理与业务过程相结合等要点进行。 项目成本管理贯穿于整个项目的生命周期，以不断降低项目的成本为宗旨，以保障项目实际发生成本不超项目预算成本；在预定的时间与质量前提下，通过改善项目管理的工作，采用经济、技术等措施，挖掘降低成本的潜力，用尽可能少的花销，达到质量高、工期短、消耗低等目标。 成本管理效率的高低直接制约项目的经营成果，在整个项目管理过程中的重要性无可置疑。

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