住宅小区物业管理中存在的问题及对策

胡承超

摘 要：随着物业管理模式在小区管理中的深入推行，物业管理单位与小区业主的纠纷也逐渐增多，如何应对目前物业管理单位与小区业主的纠纷问题成了当前物业管理中的首要大事。本文就是根据目前住宅小区物业管理中存在的不足提出相应的解决办法，以期能解决目前物业管理中所存在的问题提供一点帮助，最终提高我国的物业管理水平。

关键词：物业管理;住宅小区;物业纠纷

物业管理在国外已有一百多年的历史.而在我国物业管理直到1981年才正式诞生，它是近年来我国住房商品化过程中出现的新行业。现代物业管理是城市管理的一个重要组成部分，在物业产权逐步走向私有化和多元化的今天，它表现出了蓬勃的生机。2007年立法机关对《物业管理条例》（以下简称《条例》）进行了修订，把“物业管理企业”改为“物业服务企业”，进一步完善了业主及业主大会的权利和义务，使得物业管理向着更人性化的方向发展。体现了我们国家民主化和法制化的发展进程.有利于解决业主与物业管理的矛盾。我国住宅供需的完全市场化，对政府、开发商、业主、物业服务公司提出了许多新的要求，也出现了许多新的问题，加强商品化住宅尤其是物业管理的研究显得尤为迫切与重要。本文拟从现代小区物业管理中存在的问题着手，分析原因，并提出解决问题的对策。

一、住宅小区物业管理中存在的主要问题

1.物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确

由于市场经济发展的不成熟，在现实生活中。房地产开发商与物业服务企业之间存在着隶属关系。一方面，物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司，其与开发商是从属关系，这种关系在我国住宅小区占有很大比重;另一方面，房地产开发商在小区业主委员会还没有成立前，有资格以原始大业主的身份选聘物业服务企业，此时他们之间是一种短期的合同关系。而当业主委员会成立后.选聘物业服务企业的权利理应由小区的业主委员会负责.房地产开发商就需要将小区的各种原始资料交给新的物业服务企业。但事实上，开发商由于利益上的原因，不愿轻易放弃物业管理。

2.物业收费类型多，标准不统一

在我国，由于物业管理市场还不成熟.物业管理本身又存在“收费类型多，收费标准多”的问题，因此，目前小区物业管理中业主与物业服务企业之间存在最多的问题就是物业收费。物业费是物业企业的生存之源，物业费未能及时收缴。势必对物业服务工作产生一定的负面影响，最终可能影响业主的利益。通常，物业管理水平高的小区，物业缴费率就高，而在物业管理水平低的小区，无论收费多少，物业缴费率都很低。物业管理水平决定着物业缴费率的高低。而且，业主交纳费用的计费面积是以房产证上标明的建筑面积为准的，包括套内建筑面积和公用分摊面积。但现实生活中，业主常常由于物业服务不到位，收费标准不统一而拒不交费。

3.物业企业服务品种少，质量低

在经济欠发达地区，特别是一些旧小区和房改房小区，由于业主经济收入以及所居住小区的条件限制，承担不起较高的物业费用。另一方面，物业管理公司大部分从业人员没有从业经验、公司管理落后。在服务品种上，仅限于提供清洁、保安、维修等基本服务，缺乏更深层次的物业服务意识。

二、新形势下住宅小区物业管理的改革发展方向

首先，国家应尽快修订完善物业管理法律法规，理清政府、业主委员会、物业服务企业、房地产开发商、住户各自的责任、权利、利益和之间的法律关系。其次，加强物业服务企业资质管理。同时，应该在新形势下有创新思路，与物业管理的主体、对象和外部环境之间建立积极的关系，规范、完善企业外部条件，形成承诺，向社会和公众公开评价机制。

1.进一步严格实施分业经营、规范物业服务行业

物业管理应该是住宅小区建设完成投入使用后的事，《条例》第2 4条第二款规定：“住宅物业的建设单位.应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”但在物业管理发展还不成熟的初期.大多数的物业管理都是由开发商自己组建的一个物业服务企业或由开发商的近亲属来进行小区物业管理的。这就造成了业主把本应是开发商承担的责任转嫁到物业服务企业身上，引起许多物业管理纠纷，即使诉至法院，双方也难以解决。所以政府要严格按照法定程序规范物业服务企业，积极宣传《条例》及相关司法解释，增强业主、物业服务企业与开发商的法律意识，鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营。这样，就会形成一种相互制约的关系，物业服务企业既能对业主负责，又能对开发商的前期行为进行监督，使得整个物业的前期开发建设过程.能为后来的物业服务创造一个良好的条件。

2.提高物业服务水平，向着法制化的方向发展

随着业主法律意识的不断增强，《物业管理条例》将会得到更好的貫彻，实施对小区物业管理公司的监督管理，明确开发商与物业企业的房屋质量责任。在业主委员会成立还缺乏条件的情况下，建立业主保护自己权益的条件和机制，建立对物业消费的监督机制;在有业主委员会做出租赁或解除合同决定时，建立能保证决定有效的体制，从而保证小区物业公司和业主双方合法的利益方面真正做到公开、公平、公正。

建立物业服务行业信誉评价机制。通过物业服务企业的承诺，在最基本的服务项目上形成行业标准。通过考试核定物业服务企业的服务水平，通过产业评价，让消费者进行物业公司的比较和选择，逐步建设物业服务行业的竞争规则。执行服务价格透明化建立替换机制，杜绝物业服务形成垄断。致力于基本服务价格公开化，公开价格有利于公正公开竞争，也有利于接受公众评价。建立物业市场需求的虚拟组织要求功能专业化，存在的形式离散化，经营方式合作化。突破企业有形界限，通过整合外部资源实现企业发展的目标。实施物业服务社会化，增加收入。实行物业服务社会化，增加收入，提高工作效率。扩大企业影响，占领更大市场，形成企业优势。④建立物业服务价格分离系统对住宅小区的最基本的项目，实现统一的低收费。对个人服务，实行区域内业主购买服务的机制。最基本的项目做到不赢利，服务项目做到低成本高效率，专项服务专项收费。

总之，只有不断提高物业服务水平，才能促进企业稳定发展。