当前中国土地市场发展状况及趋势分析

王荣

【摘要】随着我国土地资源重要性的不断提高，研究当前土地市场发展状况及趋势凸显出重要意义。本文首先介绍了我国土地市场的存在问题，分析了提升我国土地市场状况的对策，并结合相关实践经验，研究了土地市场的发展趋势。

【关键词】土地市场；发展状况；趋势

一、前言

作为我国土地资源利用中的重要工作，土地市场的发展状况及趋势在近期得到了有关方面的高度关注。该项课题的研究，将会更好地提升对土地市场发展状况及趋势的掌控程度，从而提升土地市场实际运作的整体效果。

二、我国土地市场的存在问题分析

1.国家的土地所有者角色定位和政府管理土地市场的职能还不协调

市场经济客观要求政府必须将职能定位于制定市场规则，维护市场秩序和营造市场环境上，通过法律和经济手段调控市场，减少对市场的直接干预。在土地公有制条件下，国家还是国有土地的所有者，是土地供给的市场主体。在当前中国经济社会以及市场成长的特定阶段上，国家的土地所有者角色和政府管理土地市场的职能还没有分化好，地方政府以土地供给者、土地需求者、土地开发者、市场规则制定者、市场秩序调控者等身份参与土地市场，这就造成地方政府往往重土地审批供应，轻市场调控、监管与服务，不利于形成统一、公开、公平、有序的竞争性土地市场，从而无法建立反映市场供求状况、资源稀缺程度和环境损害成本的资源价格形成机制。

2.规划与市场在土地资源配置中的分工及配合还需要改进

土地利用总体规划（包括土地利用年度计划）和土地市场是现阶段我国土地资源配置的两种基本机制，目前这两种机制的关系还没有理顺。土地利用总体规划及土地利用年度计划是实现最严格的土地管理制度的重要手段，具有针对性和阶段必要性。但是，指令性的土地利用总体规划及土地利用年度计划无疑也在很大程度上压缩了土地市场的空间，影响市场在土地资源配置中发挥基础性调节作用。同时，土地利用总体规划及土地利用年度计划的刚性以及对各地情况和未来情势变化的不适应性，使土地利用总体规划及土地利用年度计划的效果打了折扣。科学地划分土地利用总体规划以及土地利用年度计划与土地市场的职能定位，探索二者相互支撑、相互配合、相互促进的衔接方式，是当代中国特色土地市场建设面临的关键问题之一。

3.集体建设用地市场管理不规范

我国对国有和集体两种不同的所有制实行不同的管理制度。在城镇国有土地市场得到迅猛发展的情况下，农村集体建设用地流转受到法律的严格限制，压抑了集体土地的价值和资产属性，导致集体建设用地配置效率低，利用率不高，不利于节约集约利用土地，影响了城乡统筹发展。同时，由于庞大的存量集体建设用地长期没有纳入规范的市场管理，造成集体建设用地隐形交易大量存在，出现了小产权房和农民宅基地无序交易等混乱现象。

三、提升我国土地市场状况的对策

1.土地利用的集约化

要提高单位土地面积的产出率和土地利用率，使土地利用包括耕地、草地、建设用地、生态涵养用地等更加科学合理。为了达到这一目标，必须把市场和行政两种手段有机结合起来，既发挥市场配置土地资源的基础性作用，以利于实现土地使用效益的最大化；又利用规划、政策、法律等手段的调节作用，满足不同收入人群和不同用途对土地的需求。

2.发挥约束机制职能

要进一步加强监督检查力度，提高土地管理配套措施和体制机制。修订和完善土地管理法规和政策。坚决制止滥用征地权。加强耕地保护，节约土地的公众教育，提高人们的紧迫感和保护耕地，节约用地意识。要加强全国土地管理信息系统。综合运用各种技术手段，建立和完善土地管理网络信息系统，完善的奖励机制，进行土地动态监测和综合管理。要强化地方政府的土地管理能力。土地管理纳入重要议事日程，建立健全评价体系，土地保护和激励机制，实行最严格的制裁，对违法建设高尔夫球场和别墅会受到严厉的惩罚。我们应该大力加强执法监督和检查。对于必须严格执行土地管理法律，法规，以任何理由修改。建立健全土地和耕地定期检查、动态巡查、不定期抽查责任制，及时发现问题，实行最严格的责任追究制度。

3.明确地方政府在土地市场扮演的角色

很多问题的根源大多是地方政府在土地市场中的角色转变造成的，需要改变地方政府在土地市场中的角色。应由地方政府土地出让的“卖家”身份变为协调土地出让的“中介机构”，用地方可以向地方政府提出用地申请，如需要农村集体土地出让，地方政府组织相关农民与用地方，对土地出让金和耕地补偿进行谈判协商，这样农民从被动接受者的地位变为与用地方平等的地位，可以以独立法人的资格与用地方讨价还价，而只有这种没有权力关系的市场关系才会有平等的经济主体。

4.合理分配土地征地补偿

财政、审计、国土、监察等部门对补偿费的拨付、发放和使用情况进行监督指导，对农民进行培训，提高再就业水平和能力，帮助农民引进先进的农业科学技术，更新品种。总之，土地补偿收益必须进行合理的分配和使用，真正实现农民的权益。

四、土地市场发展趋势研究

土地作为重要的资源和资产，在中国经济的发展中将会发挥更大的作用，贡献率将越来越高。下一步土地市场的发展方向有以下趋势：

1.市场化的范围更将扩大，价格发现功能将会发挥配置资源的积极作用。

市场化配置土地资源进一步完善，市场形成土地价格的范围进一步扩大，土地市场的制度建设将取得实质性进展。土地市场信息披露进一步完善，土地开发投资者对市场土地供应形成合理预期；招拍挂的出让土地中操作行为将更加规范；协议出让土地的公开程度会提高而且范围将会缩小，特别是有竞争需求的工业用地也纳入到招拍挂方式供应的模式中，并且诸如“勾地”等新的土地出让方式会被创新使用。

2.土地作为宏观调控的重要手段将会发挥更大作用。根据当前的国际国内经济形势，中国的经济有从偏快转向过热的可能，中国经济出现了部分行业产能过剩、外汇储备增长过快、资本流动性过剩、固定资产投资过快等现象。但宏观调控的“双稳健”的财政政策和货币政策，尤其是货币政策在解决流动性和抑制固定资产投资方面的手段还是有一定限度，利用土地政策解决固定资产投资可从根本上进行调控。根据中国经济发展的周期性，利用土地政策、调控“地根”进行宏观调控将是常态。这要求土地市场在土地規划和土地储备制度方面进一步完善，进一步加强。

3.土地的价格在中国的工业化、城市化进程中将呈不断上升趋势。

作为重要的生产要素，由于土地供给的刚性约束与工业化、城市化快速发展对土地的需求不均衡，需求大于供给的局面将会长期存在。土地资源的稀缺性和旺盛的需求的矛盾将会长期存在，土地的资产价格，尤其是城市的土地价格将会在长期中呈现上涨趋势。因此囤积土地、炒卖地皮等投机将是以后经济运行中要十分注意的问题，避免过多的资金进入土地市场和房地产市场产生资产泡沫，对金融安全造成影响。

五、结束语

通过对当前中国土地市场发展状况及趋势的相关研究，我们可以发现，在当前各种条件下，我国土地市场依旧存在着多方面的问题，有关人员应该从其客观实际情况出发，充分利用既有优势，研究制定最为符合实际的应对实施策略。

参考文献：

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