房地产企业的成本核算问题及其解决措施

宋修萍

【摘 要】随着房地产企业成本核算要求的不断提高，研究其中的问题及其解决措施凸显出重要意义。本文首先介绍了房地产企业成本核算的主要内容，分析了成本核算存在的问题，并提出了房地产企业成本核算中问题解决对策。

【关键词】房地产企业；成本核算；问题；解决措施

一、前言

作为房地产企业经营中的重要工作，其成本核算问题在近期得到了有关方面的高度关注。该项课题的研究，将会更好地提升房地产企业成本核算的实践水平，从而有效优化其最终整体效果。本文从介绍成本核算主要内容着手本课题研究。

二、房地产企业成本核算的主要内容

开发产品成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出；（2）房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出；（3）配套设施开发成本。指房地产开发企业开发的能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出；（4）代建工程开发成本。指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上一般将其分为如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等；（2）前期工程费。指项目开发前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用；（3）建筑安装工程费。指发项目过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等；（4）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费；（5）公共配套设施费。指在开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出；（6）开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销、利息支出等。

三、房地产企业成本核算存在的问题分析

从财务管理上来说，国家对房地产行业成本核算方法，特别是成本分摊方法没有具体详细的规定，财会[2013]17号文，也只是对成本核算对象、成本项目和成本分配方法进行了原则性的规定，但没有较为详细的操作细则。目前各企业只是遵从税务的规定，在土地成本、公共配套设施开发成本、借款费用所采用的分配方法方面进行了统一，但在其他的成本项目分配上自行确定。这样就造成一定的混乱局面，为不同目的，选择不同的方法，随意性比较强。具体表现在以下几个方面：

1.成本对象选择随意

对于比较大的房地产项目，一次性开发投资过大，资金压力大，开发商一般都是采取分期开发，滚动投入的模式，而且项目中产品业态比较多，因此在成本核算对象方面，供选择的比较多，各房地产开发企业各不相同。

2.成本分配随意

财会[2013]17号文规定：房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。而国税[2009]31号文也只是对土地成本、公共配套成本、借款费用分摊进行了统一，对于其他各成本项目采用具体什么分配方法，却没有明确规定，这样就造成各企业各自为政，为追求利润最大化，就采取对当期成本最小的方法，为减少税负，就采取对当期成本最大化的方法。而对于应该在完工成本对象和未完工成本对象分摊的公共配套成本，比如会所、大型公共景观、小区主干道等也没有具体规定，造成成本分摊想分摊就分摊，不想分摊就不分摊，比较随意。

3.成本账面值不能反映真实成本

目前各房地产企业大多数采取工程款支付多少，就归集多少成本的方法，各施工单位为了减少当期税负，也采取收到多少工程款，就开多少工程发票的模式，“开发成本”科目反映的是实际付款数，并不是完工工程成本的全部，这样导致某个时点的企业财务报表将不能完整的反映工程成本的实际完成数，导致资产和负债的虚减，不能反映企业真实的资产和负债情况，不符合权责发生制的原则。

4.成本预估随意

房地产企业在项目完工，交付使用的时候，由于还存在一些没有办理结算的工程，另外也还存在一些未完工的工程，账面成本无法反映真实成本，不符合收入和成本配比原则，因此一些企业采取预估的办法来核算此部分成本。由于没有统一明确的预估办法，因此成本预估比较随意，成为企业调整当期利润的一种手段。

四、房地产企业成本核算中问题解决对策

1.明确核算对象。房地产企业开发在进行成本核算时必须运用单项的开发工程，在核算过程中要充分考虑各种问题。合理的对费用进行分配和归集，某些项目在建设时周期较长，规模较大，针对这些项目，在进行成本核算时，可以用经济责任制与开发项目区域结合的方式。由于建筑方式的不同，建筑成本也相应的具有非常大的不同，当出现这种情况时，成本核算必须单独进行，以免造成成本与收益不能匹配。

2.对费用进行合理的分配和归集。在對相对复杂的过程进行成本核算时，不能直接将所有项目归集到成本核算对象中。应按照相应的分配方法进行分配，例如在对基础设施进行分配时，按照其因果关系进行分配。在分配过程要做到公平合理，即使项目在施工时与规定的成本没有较为直接的联系，也要按照公平合理的原则进行分配。

3.建立健全各项管理制度保障成本核算中的准确性。房地产开发企业在成本核算中，要结合公司实际，制定管理制度与相关核算方法，启用专门人才设置会计机构，建立各项管理制度，使会计考核做到有章可循，有制可依，对于大型项目，应专门设立成本核算机构，保证数据的真实性和准确性，杜绝虚增成本现象的出现。

4.明确成本核算周期。由于房地产开发具有开发周期长的特点，在进行成本核算时需按照生产周期进行核算。使企业及时计算利润与相应的应交税金，使企业可以及时的进行成本核算。

5.提高对竣工结算的重视。针对部分企业重视工程结算而忽视项目结算的现象，可以采取将未完工项目计入成本的方式，即“预提费用”。采取这种方法的好处是可以对支出成本进行调整，使项目预算在施工时可以按照原定计划进行。在对竣工的项目进行成本核算时应按照归集成本进行核算。

五、结束语

通过对房地产企业成本核算问题及其解决措施的相关研究，我们可以发现，在当前各种条件下，房地产企业成本核算工作中还存在着多方面的问题，有关人员应从其客观实际出发，研究制定最为符合实际的问题解决策略。

参考文献：

[1] 唐云英.浅析房地产企业成本核算常见问题及解决对策[J].会计师.2012（01）：88-89.

[2] 郭宝霞.浅议房地产开发企业的成本核算[J].商场现代化.2010（03）：112-113.

[3] 羊莉.对房地产开发企业成本核算与控制的探讨[J].中国城市经济.2011（01）：15-16.