GIS辅助拆迁模型应用研究

王晓刚 陈威 张雯 邓增健

摘要：由于土地拆迁的不定性，为了更好地推进和谐拆迁，本文利用GIS思維等因子建立起辅助模型，为拆迁数据提供可靠依据。

关键词：拆迁模型；辅助模型；GIS

引言

随着社会、经济的发展和城镇化的推进，土地的流转成为常态。土地拆迁交易过程中，双方对拆迁补偿价格存在博弈，价格制定存在黑匣子行为，导致拆迁过程中时有冲突的发生。本文引用GIS等相关技术，在此次拆迁模型中建立起采用GIS技术，利用其特有的空间分析功能、专家评价系统等对土地进行估价，就拆迁补偿中的土地估价方法（不包含经营性损失等）进行讨论，借以为拆迁补偿中价格计算提供方法。

1.拆迁估价模型

拆迁补偿中有很多因子组成，包含地上部分的补偿、土地补偿、附属物的补偿、拆迁奖励等。如图：

本文中此模型重点是在拆迁补偿中土地补偿的方法实现。土地补偿部分使用GIS的空间分析功能进行土地估值。根据GIS的原理，影响地价的因素分为五大部分，即：繁华程度、交通条件、基础设施状况、环境条件和未来收益分红。

从拆迁行为角度分析，拆迁分为公益性项目拆迁和开发商经营性拆迁，收益分红主要针对公益性拆迁。在公益性拆迁的过程中，被拆迁者能从项目建成中获得益处，收益分红体现在被拆迁者减少拆迁补偿。其权重由专家、拆迁者、被拆迁者协商决定。

2.土地补偿的计算与确定

2.1 数据需求与处理

数据要求充分表达该区域的本来面貌，各要素齐全。同区DEM数据，作为实现环境条件评价的支撑数据。对矢量化的数据进行初步的点、面缓冲区分析、数字地形分析等，为影响因子确定权重提供空间依据。

2.2专家评价因素、因子影响权重

因子权重的确定方法有特尔菲法、层次分析法和专家权法等，本文采用特尔菲法确定权重。本文把初始矢量化的数据和意见等送于专家，他们依此及其专家知识进行权重打分，几轮打分后形成最终的权重。整个过程的进度都要有被拆迁者参与其中。

由于土地补偿计算的五大因子中，每个因素下面又有多个因子组成。在不同区域内有些因子的影响因素接近零，我们要对大量因子进行筛选。利用主成分分析的方法舍去那些没影响、或影响的因子。

2.3权重赋值与数据再分析

对于专家评价的权重进行相应地块的属性赋值，对于赋值数据进行空间分析如叠加分析、分区赋值等使每块地块都有相应的属性，如图所示：

2.4土地补偿计算与数据修正

利用GIS的属性处理器，计算各个因子权重等对土地价值影响，最后形成土地补偿结果。土地补偿的价格进行市场修正，本文利用市场比较法，得出修正要拆迁地块的值公式如下：

AAg=BBg

式中：

A即交易的地块市场价值；

Ag即交易地块模型估值；

B即要拆迁地块待修正市场值；

Bg即要拆迁地块模型估值。

2.5 开发相应模块、输出结果报告

开发一个小模块把存储在属性表中的数据以txt形式输出，形成结果报告。

3.结论

（1）本文提出了利用GIS的空间分析、属性计算等工具，对土地进行空间分析处理。

（2）利用特尔菲法确定因子权重、主成份分析筛选因子，市场比较法修改正价值来计算土地补偿价格的方式，利用AE二次开发做出计算结果并得出报告。该具有易操作、可视性好等可行性。

（3）本方法整个过程都有被拆迁者的参与定价讨论，不仅能避免黑匣子操作也能增加被拆迁者对拆迁价格的理解，使整个过程透明度高，促进拆迁进度快速推进。

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