浅谈如何通过地价管理提高城市土地收益

摘要：城市土地是一种非常宝贵又稀有的资源，在整个城市化建设过程中，充分利用好每一块土地不仅可以有效提高土地利用率，更是城市建设资金的重要保障。本文主要是分析了土地价格和土地收益的关系，并指出了当前我国地价管理存在的不足，同时提出了如何通过地价管理提高城市土地收益的有效建议，望为我国土地建设事业提供参考。

关键词：地价管理；提高；土地收益

前言

当前，虽然我国城市化的建设发展取得了一定成效，但还存在很多的发展制约因素，而资金不足就是其中的一个。从当前的情况来看，由于资金投入不足，我国的城市化发展水平整体来说还是比较落后的。努力提高城市土地的建设管理，不但可以提高城市的土地利用率，还可以为政府的土地发展建设提供资金保障。有数据调查分析表明，近年来很多地方的土地收益不断上升，部分地方的土地收益甚至已经达到了当地财政收入的百分之五十以上，是当地财政的顶梁柱。地价就是土地收益的基础，如果没有土地的价格，那么就不会有经营土地的收益。但是，我国目前的地价管理还是存在很多不足，整体来说比较混乱，缺乏积极有效的管理，导致政府的土地收益经常举步维艰[1-2]。为此，通过地价管理提高城市土地收益，为政府土地建设发展提供充足的资金保障，促进城市土地建设稳步发展显得尤为关键和重要。

一、土地价格和土地收益的本质关系

1.价格不同，土地收益也不同

一般来说，土地收益都是以货币的表现形式在地价中表现出来。在地价中的土地收益具有复杂多变的特点，如果没有仔细分析，很难把土地收益从地价中剥离出来[2-3]。如果土地的市场条件不透明不公开，那么国有土地资产的流失的可能性就会非常大。但有时土体的收益也不会以货币的形式表现出来，而是以实物的形式来表现。因为地价具有多样性的特点，所以土地的价格不同，土地的收益也会有所不同。对于同一宗土地来说，如果是在协议出让价格的条件下的收益要高于划拨用地价格条件下的收益。在挂牌出让价格的条件下出让的土地，收益是最高的。在同一种土地价格的定义下，土地收益也会有所不同。所以，在不同的地价内涵和市场条件下，土地的收益都是会存在差别的。只有不断的对土地的价格进行合理的规范，努力培育地产市场，保证地价的合理性，才可以从根本上来提高政府土地的收益。

2.土地价格越高，土地收益越高

当土地价格越高，那么土地的收益也会越高。当价格内涵相同以及正常情况下的时候，土地的收益与土地价格的关系呈正相关。换句话说就是在同等的条件之下，政府的收益会随着地价的增高而增高[3-4]。当前，在我国很多地方，为了操作更加方便，在收取土地出让金的时候，把基准地价乘于零点二或者是具体的某一个比例作为参考依据，把土地的出让金确定出来。总之，土地的总体收益与土地地价呈现正比的关系。

二、当前我国土地价格管理存在的不足

要想顺利实现土地收益，那么合理的地价是重要的前提和保障。但从我国当前的情况来看，由于地价管理体系和市场发育还不是很完善，导致在整个城市化发展过程中，地价管理还是存在很多不足，没有发展形成应有的发展优势，导致政府的土地收益与预期存在着很多差距。一般来说，地价管理的不足主要是表现在以下几个方面：

1.缺乏完善的土地市场机制，市场发育较落后

（1）当前，我国缺乏完善的土地管理机制，市场发育较落后，土地市场没有做到公开透明化。公平地价的发展形成和运行的前提条件是保证市场的公开化。只有处在公开的市场环境和条件下，地价的发展才具有合理性。

（2）我国土地供应的市场化程度低，给土地市场机制发展形成产生了影响。很多盈利和非盈利的单位都在无偿的用地。土地在出让的时候，总是会受到来自行政的干预，导致地价没有得到具体明确[5-6]。很多地方的政府在进行招商引资的过程中，对于那些引进的项目会给予优惠的地价，从而导致土地的收益很小甚至为零。缺乏完善的土地市场机制，市场发育较落后，价值建设用地供应现象的存在等都给整个市场地价水平带来了影响，导致地价存在的潜力难以发挥出来。

2.缺乏合理完善的地价体系

在经过十多年的发展和努力后，我国的地价体系已经初步形成，主要包括有标定地价、市场交易价、基准地价、标定地价为等不同价格类型构成的地价体系，但与土地市场建设、土地有偿使用方式多元化对比后，发现还存在很多不足，主要表现在以下三个方面：

（1）现有的基准地价水平还比较落后，没有形成一个完全的统一。究其原因主要是因为个别技术人员素质较为落后，在测算方法以及成果的时候缺乏合理规范性，导致基准地价不能够与日常的地价管理相统一[6-7]。

（2）基准地价的内涵不一样，可比性比较差，所以内容也不明确。由于不同的土地权利对应的地价也不同，所以土地市场中的土地权利形式有：承租土地使用权、划拨土地使用权、出让土地使用权、授权经营土地使用权、集体土地所有权、抵押权等等[8-9]。此外，每个地方对于地价的定义也不相同，大多数城市在确定基准地价的时候没有保证期平衡性，进而导致地价水平出现不协调的情况。

（3）地价的成果没有得到完全应用，我国地价体系建设的基础性工作主要是基准地价，是政府对土地调控的重要保障。但是如果基准地价成果没有得到完全的应用，使用率低，那么政府的宏观调控的作用也就没有得到彻底的发挥。在整个土地转让的过程当中，没有把市场调控和基准地价充分结合起来。

（4）一般来说，基准地价和标定地价一定要定期的公布。但是从目前来看，基准地价在很多城市中还是没有顺利展开。地价没有对市场起到明显的调控作用，进行有效的地价管理，是提高土地收益的一个重要保障。但是当前各个地方在地价的管理中还是存在很多调控作用不显著的地方，主要有以下几个方面：①土地转让主要是土地使用权流转的一个重要环节和形式[10]。转让的价格可以把土地市场的价格水平很真实的反应出来，当前各地对于地价管理的重视程度都要超出地价管理的程度。根本原因主要是由于对地价的管理认识不够全面，一般都只是停留在土地出让金的基础上，没有完善相关的配套措施，没有彻底落实市场的政策法规。此外，转让市场都是出于隐形的状态，给土地的收益带来大量的流失。②在城乡结合的低价管理上有所欠缺。因为集体的土地市场参与成分是比较复杂，具有自发性的特点。在监测的时候难度也是比较大的，所以导致城乡结合的地价管理都是出于空白的夹断，在城市建设发展的过程当中，市场地价受到了严重的影响。③对于存量地如市场没有进行有效的调控。给地价管理的调控带来了影响。在城市建设的过程中会与存量土地形成一个供需平衡的状态，给地价带来影响。为此，一定要把存量土地和地價管理有机结合起来，对市场土地进行调控，不要仅仅根据存量土地的总量就来对土地市场的需求做出预测和分析，同时要加大对市场关系和债务关系的进一步认识和研究，从根本上来确保土地价格合理性和确定性。

三、关于提高土地收益的有效建议

1.提高土地市场的建设水平和市场化程度

首先必须要全面查处和纠正各类土地违规行为。把那些供地的主体集中处理好，贯彻和落实土地集中管理。对于那些不规范用地和违规设立的园区，要给与严厉的处罚。对于那些非法入市和不依法办事的行为，要追求其法律责任。其次要严格落实好土地储备制度，严格控制土地供应。对于市级和县级实行高度垄断土地一级市场，努力改善土地多头供应的现象，力保政府成为唯一的土地供应者。接着是要充分发挥市场机制在整个土地资源配置中的作用。全面的落实土地使用权的公开制度，推行土地有偿使用。所有土地的出让全部都要采取拍卖、招标等形式来进行，其中需要特别强調的是，对于商品住宅来说，一定要采取拍卖的形式来进行出让。最后是要努力加强土地的具体用途和土地的具体规划的工作力度。因为对于不同产业的土地来说，土地的使用率也是会有所不同，为此，一定要努力提高土地的规划管理工作，充分合理有效的利用土地资源，确保土地可以发挥出最大的经济效益。此外，一定要对土地法律法规建设进行强化，加强执法监督管理的工作力度，努力构建出省级、市级、县级三级一体的执法监督体系。

2.促使低价体系不断完善

首先是必须要对基准地价工作进行更新。政府一定要定时对基准地价进行更新，保证其平衡。把其作为制定地价管理政策、增添建设用地有偿使用标准。对宗地的地价进行评估，制定出合理完善的协议给土地使用权提供最新的标准依据。同时，还要对城镇的基准地价进行更新，把基准地价的制度公开透明化。一般来说，公布的基准地价的内容主要包括：土地的具体用途、界限以及级别等等。

其次是对于国有土地的出租价格一定要合理的来确定。价格的合理性可对整个地产市场有主导的作用。挂牌、拍卖和招标是我国出让土地的三种形式。土地行政管理部门一定要根据标定的地价进行严格的审核和登记。

接着一定要对城市国有土地收购储备的价格进行全面的认识和研究。如果收购价格过高，会给国家带来严重的财产损失。地方政府也比较难以接受。但是如果收购的价格态度，企业又一定会惜售，反而促使收购的失败，导致最终都没有达到土地供应的本质目的。所以，一定要对收购的价格进行合理的确定。为此，一定要根据实际情况，把基准地价的适当比例作为依据，从根本上来将解决政府和企业之间的矛盾，促使收储工作可以顺利的展开，保证城市国有土地资本可以在市场上正常的运转起来。充分发挥出价格的调杠作用。在过去计划经济的体制背景下，城市使用土地都是无偿的，行业在用地的时候都不会讲究条件的好坏，导致最后出现了很多不合理用地的现象。但如今已是市场经济，城市土地的有偿使用就必须要符合新兴体制的规定和要求。合理利用的表现主要有以下几个方面；单位行业在用地的时候，可以获取最大的经济效益。在另一个方面就是城市土地在被利用的时候，可以达到充分节约利用的目的。确保土地资源得到最有效的利用，提高土地资源的利用率。

3.提高土地管理人员的素质

在整个地价管理过程当中，都是由人去操控的。为此，一个人素质的高低对于土地的管理结果产生直接的影响。国家要努力构建和完善关于对土地管理人员行为规范的制度，让制度来管人，让制度来说话。让所有的土地人员在整个操作过程当中，有法可依，有据可循，严格督促他们按规矩去办事。对于那些有严重违背土地管理规定，作出违背土地收益的事情的工作人员，要给与严肃的处理，情节严重的还要给予相应的法律责任。同时，还要努力构建多种学习的平台，给予土地管来人员更多的学习机会，不断帮助他们树立起正确的人生观和价值观，帮助他们不断追求更高的职业理想，不断提高自身的责任感。在实际的工作当中，可以依法办事，严格律己，确保我国土地出让工作可以稳定有效的运行，提高地价管理水平，从根本上来提高最终的土地收益。

结束语

综上所述，我们可以看出，地价管理和城市土地收益存在正相关的关系。为此，我们一定要全面认识地价管理中存在的各种不足，努力采取积极有效的措施来提高地价管理水平，使最终的土地收益得到稳定有效的增长，以大力确保我国各县土地管理工作得以顺利运行。

参考文献：

[1]谭术魁.我国城市土地收益领域的严重问题[J].中国房地产.2011，11（04）：44-47.

[2]谢建春，陆红生.论城市土地收益分配制度创新[J].现代城市研究.2012，10（05）：106-109.

[3]李瑶.浅谈城市土地收益管理[J].山西财税.2010，08（04）：160-162.

[4]李金波.浅谈我国城市土地收益的分配[J].现代经济信息.2010，09（06）：99-101.

[5]王迎晖.我国城市土地收益流失的主渠道[J].社科信息文荟.2012，06（20）：88-91.

[6]张锐.中国城市土地收益分配制度的改革研究[J].城市问题.2013，11（03）：223-225.

[7]金双华.完善城市土地收益制度的探讨[J].国有资产研究.2013，12（01）：445-448.

[8]谭术魁著.中国城市土地市场化经营研究[M].中国经济出版社，2011，08（11）：140-143.

[9]郭爱请，尚国琲，刘巧芹，张侠.城市土地收益分配改革思路探讨[J].商业时代.2010，08（07）：56-58.

[10]朱青，罗志红.国外城市土地收益制度的比较与借鉴[J].国土资源.2014，02（06）：190-193.

作者简介：刘静栋（1982.5-），男，汉族，陕西西安市人，本科，助理工程师，现任职于陕西兴华地产评估有限公司。