房地产工程的管理和探讨

付玲俐

摘要：高质量的房地产工程管理工作，不仅可以提升房地产工程项目的质量，对于我国房地产市场的发展、房地产公司的发展以及我国经济的增长也有着重要的推动作用。本文主要对房地产工程的管理进行了分析探讨。

关键词：房地产；工程管理；存在问题；改善对策

引言

由于房地产开发项目的特殊性，致使房地产开发中的工程管理成为一项系统、复杂的工作。但是，工程管理作为房地产开发工程建设中的重要职能性工作，对保证房地产开发项目的质量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用。因此，房地产开发公司应该充分的认识到工程管理的重要性，通过将工程管理应用在房地产开发中，强化对房地产开发项目的管理，推动房地产开发公司蓬勃的发展。

一、房地产工程管理的重要性

房地产的工程管理是房地产企业管理的重要内容，不仅关系着房地产企业的经济效益，更关系着房地产工程的协调与质量监督的进行，同时直接影响着房地产开发工程的施工质量、进度、资金控制，以及工程管理等。加强对房地产工程项目的管理能够有效促进房地产工程建设的顺利施工，提高房地产开发企业的经济效益，在保障工程项目质量的同时，增强房地产企业的市场竞争力。

二、房地产开发工程管理存在的问题

1、没有做好房地产施工前的准备工作

一是：在房地产项目开发之前，施工企业没有对工程的技术资料进行全面的了解与掌握。二是：在对房地产开发项目进行设计的时候，没有进行实地的勘探和考察。以至于所设计的施工图纸和工程建设的实际情况不相吻合。三是：没有在房地产项目开发之前进行充分的市场调研。换句话说，施工企业所开发的房地产项目缺乏对应的可行性。相应地，在房地产项目开发中，存在的普遍现象：很多施工企业在中标后，没有对该地进行经济等方面的考察与研究，就直接进行施工。进而，导致在施工过程中，一系列问题的出现。比如，所建成的商品房样式比较少。又比如，没有对建筑结构进行合理的设计，造成施工成本超过预期成本，也使很多的土地资源没有得到优化利用。进而，造成土地资源以及资金的不必要的浪费。

2、房地产开发的管理与监督制度不完善

一是：关于房地产开发的管理制度不够完备。在施工的过程中，施工企业只是对已有的房地产开发管理模式予以运用，并没有对项目管理具体细节方面进行适当的管理。进而，使工程建设的进度以及成本方面失去控制，出现不能按工期的进度如期交房。此外，施工企业没有对施工人员以及管理人员的岗位职责予以明确，经常出现安全事故发生后，没有对应的负责人员及时采取有效的措施进行解决，严重影响了建筑建设的质量。二是：关于监督制度方面。施工企业没有对已有的监督制度予以完善。在房地产施工的过程中，不能对施工的各个方面予以合理的监督。比如，出现用于工程建设的施工材料达不到相关规定，为房屋建设埋下了安全隐患。

3、房地产开发施工企业对施工许可规定没有引起重视

在房地产开发施工过程中，这是很常见的现象：很多施工企业为了尽早施工，来获得较大的经济效益，并没有经过工程建设相关部门的检查，并办理对应的手续。也有一些企业虽然办理了相关手续，但并没有得到有关部门的许可就开始施工。以至于在施工过程中，经常出现施工企业被迫停工，还要接受相应的经济惩罚。可见，如果房地产施工企业不对这方面引起重视，将会影响工程的顺利进行，增加施工成本。

三、加强和改善房地产开发工程项目管理的对策

1、加强项目开发的前期规划管理

对于项目建设前期的工程管理工作不能松懈，要将工作有效的落实。前期的工程管理主要涉及到两方面：第一方面是项目决策，第二方面是项目的设计。要对市场情况进行全面的了解，对于公司内部情况要进行全面的掌控，使得项目的决策具有合理性、科学性，将公司所承担的风险尽可能的降到最低。以上是项目决策阶段需要注意的内容，对于项目设计阶段，要以我国目前的建筑水平以及设计规范为基准，项目建设的目的是为了满足市场需求，要考虑建筑的综合性能，以及将节能、环保的绿色建筑理念融入到项目设计中，多方面的考虑工程项目进行对于环境、地区经济造成的影响，协调工程项目与其的关系，避免工程的变更对工期的延误、对资源造成的浪费。工程的建设要根据既定的图纸方案，严格的执行，确保工程的实际建设不会于预期的设想有较大的偏离。同时要注重于施工单位进行沟通，实现工程项目的动态化管理模式，对于工程建设的各个环节都能考虑周全，不会存在遗漏的方面，将工程建设的所有风险控制在可知范围内。

2、健全房地产施工质量管理体系

2.1要建立一个完善的质量保障体系

在该体系中要明确工程项目的施工工期、施工费用、施工质量，要对施工各个环节进行检查，制定严格的管理制度，所有部门都要围绕施工，要合理分配施工各个岗位，明确各个部门的管理职能和责任，要实行责任制，每个部门都要承担起相应的职责，努力要求房地产现场施工朝着标准化方向发展。

2.2制定科学的控制计划

计划内规定各个施工环节、施工单位、施工项目之间的关系，要努力做好协调工作。

2.3制定质量信息反馈系统

派遣专人到施工现场收集信息，然后再由专人对这些信息深入分析，例如出现不合格建材时，必须要将信息传输给各个部门，要找出问题的根源，要加强与监理部门的合作，努力将质量问题控制在最小范围内，有效提高工程项目整体质量。

3、全面完善项目成本管理

近几年，房地产业基本已经走出“泡沫”的春天，同行业要在竞争中立于不败之地，价格是很重要的一个优势和筹码。因此，房地产业在开发项目时必须做到全面完善项目的成本管理，要严格控制工程项目成本，首先，在项目规划阶段，做好项目的预测和评估工作，对其成本，销售，利润进行严格的控制，做到最低的成本，最優的质量，其次，在施工过程中，要引入竞争机制，做到投标招标的市场化。最后，要建立奖惩制度，无论是甲方还是乙方或者第三方，施工阶段。这一阶段，主要是加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。只有这样，才能从根本上降低成本，从而提高房地产企业的市场竞争力和整体经济效益及社会效益。

4、进度管理问题分析

房地产工程的进度管理是工程管理的又一个重要环节。在房地产工程项目的实施之前，工程项目的建设单位要组织工程的设计和施工单位对工程的施工进度进行整体的规划，在工程施工之前一定要制定一个科学合理的施工进度计划。同时，工程建设单位在进行工程进度计划的制定时，要严格按照项目管理制度来进行，不仅要能够保证计划工期内正常完工，而且制定的施工进度计划要有一定的预见性，要尽量保证施工进度能够满足工程施工的临时状况的变化等。与此同时，房地产工程的建设单位在制定工程进度的计划时，要根据工程的实际情况，聘请专业的技术人员。在制定工程进度计划时，还要能够保证工程在预计工期内完工，而且要制定每一个施工项目中的详细的施工安排。要根据施工要求，科学合理地配置施工人员和建筑材料等，一定要保证人力、物力的优化配置。

结束语

综述，在房地产开发中，工程管理发挥着不可替代的作用。相应地，需要对房地产开发的工程管理予以优化，使所建成商品房的质量能够满足当下人们的需求。从长远来说，有利于房地产施工企业走上健康的发展道路，实现最大化的经济效益。

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