湖南新型城镇化水平与房地产价格互动的实证分析

汤腊梅，孙 倩



湖南新型城镇化水平与房地产价格互动的实证分析

汤腊梅，孙 倩

（湖南城市学院商学院，湖南益阳 413000）

新型城镇化的推进通过房地产需求和供给的作用影响房地产价格，由此引起的房地产市场主体的反馈也会影响新型城镇化进程。利用协整理论、格兰杰因果检验理论对湖南省新型城镇化水平和房地产价格的互动关系进行实证分析，研究结果表明：新型城镇化水平和房地产价格之间存在正向的长期均衡关系；在滞后1期，新型城镇化水平是房地产价格的Granger原因，但是房地产价格不是新型城镇化水平的Granger原因；在滞后2期，新型城镇化水平和房地产价格互为Granger原因。

新型城镇化；房地产价格；互动关系

城镇化是经济社会发展必经的历史阶段，是社会群体的经济、政治、文化等活动向特定空间集聚的过程，主要表现为农村人口不断向城镇转移，第二、三产业不断向城镇聚集，交换方式和生活方式向规模化、集约化、市场化和社会化发展。[1]十六大以来，我国城镇化发展迅速，到2012年，我国城市化水平达到52.57%。在快速城镇化进程中，社会发展面临许多新问题，如城乡差距持续扩大、人口城镇化低于土地城镇化、生态环境恶化等等。[2, 3]基于此，我国政府提出走中国特色的新型城镇化道路。新型城镇化将以人口城镇化为重点，将扭转过往土地城镇化快于人口城镇化的现实。而推进人口城镇化的发展，必须着力解决农村人口向城镇转移的住房问题，安居方可乐业，高住房价格是人口城镇化的一个瓶颈。

湖南是传统农业大省，但近年来，特别是2007年成为国家“两型”社会试验区以来，湖南省坚持统筹城乡协调发展，不断加大城镇基础设施投入，积极推进新型城镇化进程。全省城镇化率稳步上升，2012年，湖南省城镇化率达到46.65%。但其发展水平一直落后于全国，2000至2012年，湖南省城镇化率年均增长1.69个百分点，全国年均增长1.8个百分点，2012年湖南省城镇化率整体水平低于全国平均水平5.87个百分点，这是差距，更是发展空间。另一方面，湖南城镇化质量有待进一步提高，人口城镇化严重滞后。2011年全省建成区面积比上年增长7.39%，而同期城镇人口只增长4.82%。土地扩张速率是人口城镇化速率的1.5倍。国际公认的合理系数是1.12倍左右。常住人口城镇化高于户籍人口城镇化，2011年我省户籍人口城镇化率只有24.1%，比常住人口城镇化率低21个百分点，同类比较，全国仅低17个百分点。因此，湖南在加快新型城镇化的进程中，要坚持速度和质量的统一，实现土地城镇化和人口城镇化同步发展。大幅降低城镇化门槛，降低包括住房价格在内的房地产价格是促进人口城镇化的前提。自1998年实施住房制度改革以来，我国房地产价格持续上涨。2000年至2011年，湖南省商品房销售价格从1 080.05元/m2上涨到3 797.36元/m2，年均上涨12.62%。快速上涨的房价不仅使部分城镇家庭购房困难，更使全省约1 400万人处于“就业在城市，户籍在农村；劳动在城市，居住在农村；收入在城市，积累在农村；生活在城市，根基在农村”的“两栖”状态。有效控制房价，健康推进新型城镇化，近年来一直是政府和学者们共同关注的中心问题。

一、文献综述

城镇化与房地产价格关系的探讨着重解决三个问题：城镇化水平的测度；城镇化与房地产价格是否存在因果关系，何为因，何为果；城镇化与房地产价格关系的动态性和空间性。陈石清等（2008）运用协整检验和误差修正模型，以城镇人口占总人口比重测度城市化水平，研究得出中国城市化水平和房地产价格之间存在长期稳定的正向变动关系，城市化水平的提高是房地产价格上升的Granger原因。[4]曾江辉（2010）在此基础上，引入通货膨胀因素，使用Granger因果检验方法，得出房地产价格不是城镇化水平的Granger原因，但城镇化水平是房地产价格的Granger原因。[5]任木荣、刘波（2009）建立了城镇化与住房价格的动态经济模型，研究表明城镇化速度上升会导致房价上升，基于面板数据的实证分析也发现房价对城镇化率的弹性为正值，城镇化不断推进，城镇化水平对住房价格的弹性逐渐增大。[6]Chen. J 等采用面板数据分析方法，对中国1995-2005年的省市面板数据进行实证分析，发现城镇化对住房价格的影响呈现空间效应，在沿海地区，城镇化与住房价格之间呈现负相关，在内地，则刚好相反。[7]周文兴，林新朗（2012）指出，房地产价格存在滞后效应和空间依赖性，城市化水平对住房价格的弹性为正，同时其影响存在空间差异性，城市化对住房价格的影响大体上从东到西呈“梯形”态势。[8]

总结研究成果，在以下方面存在拓展空间，第一，研究对象局限于城镇化水平与房地产价格之间，考虑中国的现实背景，对城镇化水平的推进更应注重城镇化建设的质量内涵，因此探讨新型城镇化水平与房地产价格之间的关系更有价值。第二，对城镇化水平的定量分析更多采用单一指标，一般选取城镇人口比率，城镇化水平尤其是新型城镇化水平是一个系统变量，不仅表现为人口的空间变化，还涉及到产业、社会福利、城市基础设施等方面，应该采用复合指标，相对全面衡量新型城镇化水平。第三，大部分学者的实证分析采用全国数据，运用省市数据进行区域研究的较少，湖南省域的相关研究成果尚未发现。鉴于此，本文在科学设计新型城镇化水平评价指标体系的基础上，采用湖南省1989年到2011年的时间序列数据，对湖南省新型城镇化水平和房地产价格进行因果分析。

二、理论假设

新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。新型城镇化推进，为房地产市场的发展提供了广大的空间，产业和人口的集聚效应引起了对房地产大量的需求，而资源的稀缺性会推动房地产价格的不断上升。房地产业的健康发展既是新型城镇化推进的外在表现，也为新型城镇化的顺利推进提供空间基础，为劳动力的城镇集聚准备生产和生存条件。因此，新型城镇化水平和房地产价格呈现相互影响的关系。

（一）新型城镇化水平对房地产价格的影响

从市场微观角度看，房地产价格决定于房地产市场需求和供给的相互作用。新型城镇化的推进将通过市场供求双方的力量影响房地产价格。

新型城镇化对房地产需求的影响主要表现在三个方面：第一，新型城镇化是以人的城镇化为核心，人口与土地同步城镇化的过程。因此，新型城镇化的推进，城市人口规模集聚，农业转移人员由生产者和劳动力向城镇居民身份的转变，新迁移居民和原有城镇居民一起分享城镇化的成果。这样，城镇人口规模不断扩大，满足城镇人口的基本生活要求的刚性用房不断提高。而且城镇居民生活方式的变化，改善性住房需求也在稳步提升；[9]第二，新型城镇化是以产业为支撑，产城融合发展，新型工业化与城镇化良性互动的过程，表现为产业尤其是服务业向城镇集聚，生产规模不断扩大，交换方式也呈现规模化、社会化，商业和工业生产性用房需求加大，同时现代服务业发展要求与此相配套的用工规模，由此雇佣的员工也存在长期居住用房的需求；第三，新型城镇化是城镇资源环境承载能力不能提高的城镇化，表现在城镇基础设施不断完善，城镇公共服务均等化不断提高，由此产生的新城开发、旧城改造、配套基础设施建设升级等一系列城镇空间形态优化将形成对房地产的有效需求。因此，新型城镇化会形成和扩大对房地产的有效需求，新型城镇化水平提高会推动房地产价格上涨。

新型城镇化对房地产供给的影响表现在：一方面，新型城镇化是城乡统筹的城镇化。这就要求扭转原有城市偏向和城镇低成本扩张政策，促进城乡要素平等交换，实现城乡一体化。新型城镇化是注重质量和内涵的城镇化。这也要求变重速度、重外延城镇化实现路径为注重质量和内涵发展，集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。这在一定程度上制约了城镇扩张的土地供给，会提高城镇化中的土地价格，抬高房价。另一方面，新型城镇化进程中配套基础设施建设需要大量的土地资源，城镇土地供给总量本身有限，过量的用地需求必然导致土地价格上涨。同时，城镇配套基础设施不断完善，附加到房地产的环境中，必然促推房地产价值的上升，两者的共同作用会使房地产的价格抬高。新型城镇化影响房地产供给从而影响房地产价格。

由此，提出假设1：新型城镇化水平影响房地产价格显著。

（二）房地产价格对新型城镇化水平的影响

房地产价格上涨及其联动的租房价格上涨将增加农民市民化生活成本，同时，房地产具有消费和投资双重属性，房地产价格上涨增加城镇居民的既有财富，改变社会财富分配结构，拉大城乡之间收入差距，这将抬高人口城镇化的住房门槛，降低城镇对农村人口的吸引力，减少转向城镇的农民数量，进而抑制新型城镇化水平的提高。

从另一个角度看，房地产价格上涨，增加非房地产业生产的机会成本，资金从低利润率的非房地产业流入，增加房地产投资力度。房地产业是一种附加值高，带动作用强的产业，与其紧密相关的建筑业是劳动密集型行业，房地产业的发展能带动建筑等相关产业发展，[10]吸引大量农民工进入城镇；同时，房地产价格上升，房地产业利润率提高，会刺激开发商增加房屋开发面积，改善住房质量，完善城市基础设施配套，又会吸引农民向城镇转移。这些都将推动新型城镇化进程，提高新型城镇化水平。

由此，提出假设2：房地产价格影响新型城镇化水平显著。综上假设，本文建立如图1的理论模型：

图1 理论模型

三、变量测度

（一）新型城镇化水平（R）

1. 指标体系选择

与传统城镇化相比，新型城镇化在继续关注人口城镇化、城镇数量的扩大和空间的外延和产业现代化的基础上，对环境、资源、社会发展等方面提出了更高的要求。在资源方面，要求做到资源节约，从高能耗的城镇化转向低能耗的城镇化；在环境方面，倡导环境友好，从高环境冲击型的城镇化转向低环境冲击型的城镇化；在社会发展方面，力求城乡统筹、社会和谐，从城市优先发展的城镇化转向城乡互补协调发展的城镇化，从少数人先富的城镇化转向社会和谐的城镇化。[11]综合考虑新型城镇化的科学内涵，在查阅相关文献和咨询专家意见基础上，遵循指标选取的可操作性、系统性和完整性原则，构建了包含目标层、准则层和指标层三级新型城镇化水平指标体系（如表1所示）。

表1 新型城镇化水平指标体系

2. 权重确定

确定指标权重的方法主要有主观赋值法和客观赋值法。主观赋值法，概念清晰、操作性强, 但易受主观因素干扰，结果缺乏稳定性；客观赋值法，评价客观，推算严密，但没有全面考虑客观因素之间的联系，缺乏现实依据。为了更好的确定各指标的权重，本文选择因子分析法和层次分析法相结合进行组合赋权。

（二）房地产价格（P）

核算房地产价格的指标和方法比较多，如房屋销售价格指数、新建住宅销售价格指数、商品房销售价格、住宅销售价格等等。考虑到数据的可得性和科学性，本文选取商品房销售价格作为房地产价格的度量，具体公式如下：

房地产价格P=商品房销售额/商品房销售面积

四、数据分析

（一）数据来源

湖南房地产行业的相关数据从1991年开始统计，因此本文选取的实证分析样本统计区间为1991-2011年。所有数据均来自《湖南省统计年鉴》、《中国能源统计年鉴》和《湖南省国民经济和社会发展统计公报》（1991 -2011年）。

（二）相关性检验

为了消除原始数据可能存在的异方差，分别对新型城镇化水平（R）和房地产价格（P）取对数及一阶差分，记为LR、LP、DLP和DLR，结果及其趋势特征分别如表2和图2所示。

表2 湖南1991-2011年新型城镇化水平和房地产价格

从趋势图可以看出，LP和LR之间存在相似的增长趋势，为了更准确的看出两者之间的趋势关系，对其做相关性分析，结果如表3所示。

表3 新型城镇化水平与房地产价格的相关性

由表3可看出，新型城镇化水平与房地产价格之间存在着正向的相互影响关系，具体的因果关系还需借助计量方法进行更为严格的检验。

3．平稳性检验

由图5.1可以看出，湖南省新型城镇化水平和房地产价格都具有时间趋势，且实践中遇到的经济变量的时间序列也大多具有非平稳性，因此在其他相关检验之前应该进行平稳性检验。检查序列平稳性的标准方法是单位根检验，[12]具体的检验方法有很多，本文采用ADF检验方法，对序列进行平稳性检验。ADF检验的原假设是序列至少存在一个单位根，即序列具有非平稳性；备选假设是序列不存在单位根，即序列是平稳的。EVIEWS6.0软件的分析结果如表4所示。

表4 ADF平稳性检验结果

表中检验形式中的参数（C，T，L）分别表示设定的检验方程含有常数项，时间趋势及滞后阶数，N表示不含C或者T，最优滞后期根据Schwarz准则来确定。

从表4可看出，原序列LP和LR都是非平稳序列，一阶差分序列DLP和DLR均平稳，因此可以判定LP和LR均为一阶单整序列，LP和LR之间的线性组合可能具有平稳性，进而推出两者之间具有长期稳定的均衡关系。基于此，应该对新型城镇化水平和房地产价格进行协整检验。

协整检验的对象可以是回归系数，也可以是回归残差。[13]通过联合检验，本文采用基于回归系数的有截距项、无确定性趋势的Johansen协整检验形式。依据AIC和SC准则，确定模型的最佳滞后期为3。Trace检验和Maximum Eigen value检验的结果分别如表5所示：

表5 Johansen协整检验结果

由表5可以看出，特征根检验和最大特征值检验均显示，新型城镇化水平和房地产价格在5%的显著水平下，至少存在2个协整方程，也就是说两个变量之间存在正向的长期均衡关系。

4．格兰杰因果检验

变量之间存在协整关系表明至少存在一个方向的Granger因果关系，具体是怎样的因果关系，还需进行Granger因果检验。如果在对变量Y进行向量自回归时，引入变量X能够增强模型的解释能力，说明变量X有助于预测Y，则称X是Y的Granger原因，否则称为非Granger原因。本文采用滞后1-2期对LP和LR进行Granger因果检验，结果如表6所示。

表6 格兰杰因果检验结果

由表6可得，在5%的显著水平下，新型城镇化水平在滞后第1期是房地产价格的Granger原因，但是房地产价格在滞后第1期不是新型城市化的Granger原因。即湖南省新型城镇化水平是房地产价格上涨的原因，但是，湖南省房地产价格上涨对其新型城镇化水平没有显著的因果关系。在滞后第2期，新型城镇化水平和房地产价格互为Granger原因。由此可以说明，湖南省的新型城镇化水平对房地产价格的上涨有推动作用；反过来，湖南省房地产价格的上涨也会影响其新型城镇化水平，但是存在一定的滞后期。

五、结论和建议

（一）结论

综合考虑新型城镇化的科学内涵，在查阅相关文献和咨询专家意见基础上，本文构建了新型城镇化水平的评价指标体系，同时利用协整理论、格兰杰因果检验理论，基于湖南省1991年至2011年的数据对湖南省新型城镇化水平和房地产价格之间的互动关系进行相关性检验、单位根检验、协整检验和格兰杰因果检验等实证分析，主要研究结论如下：

第一，湖南省新型城镇化水平和房地产价格都具有时间趋势特征，表现为非平稳性，均为一阶单整时间序列，且两个变量之间呈现正向的长期稳定的均衡关系。这说明湖南省新型城镇化水平和房地产价格在短期内的不同时点受到不同随机变量的影响，但长期来看，两者相互影响，表现出显著的相关性。

第二，湖南省新型城镇化水平在滞后第1期是房地产价格的Granger原因，但房地产价格在滞后第1期不是新型城市化的Granger原因。在滞后第2期，新型城镇化水平和房地产价格互为Granger原因。由此可以说明，湖南省的新型城镇化水平对房地产价格的上涨有推动作用；反过来，湖南省房地产价格的上涨也会影响其新型城镇化水平，但存在一定滞后期。

（二）建议

新型城镇化是现代化进程的必由之路。虽然目前我国正快速推进新型城镇化，但城镇化水平与发达资本主义国家相比仍存在差距，湖南省处在中国内陆地区，城镇化率仍低于全国平均水平，湖南省新型城镇化道路任重而道远。实证研究结果表明，湖南省新型城镇化水平是房地产价格的Granger原因，再加上土地供给刚性，房地产价格上涨将具有长期趋势。

面对房地产价格上涨压力，政府作为城市土地所有权的代理者和房地产业的公共管理者，应该协调新型城镇化推进与房地产市场的互动发展，合理规划城市布局，提高土地利用效率，规范房地产市场，完善住房保障体系，促进房地产业健康发展。同时，加快新农村建设步伐，改善农民生存状况，缩小城乡差距，真正实现城乡统筹，推进新型城镇化建设。

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（责任编校：彭 萍）

Empirical Study on the Interaction of New Type Urbanization and Real Estate Price in Hunan Province

TANG La-mei, SUN Qian

（College of Business Study, Hunan City University, Yiyang, Hunan 413000, China）

In the process of new type urbanization the real estate price is affected by its demand and supply, so the feedback from real estate agent will affect the urbanization. Using co-integration theory and Granger causality test, this paper proceeds the empirical study on the interaction relations between new type urbanization rate and real estate price in Hunan Province and the results show that: the urbanization rate and real estate prices are of positive long-term equilibrium relations; for lagging one phase, the urbanization rate is the Granger cause of real estate price, while real estate price is not the Granger cause of new type urbanization rate; for lagging two phases, both of them are the other’s Granger cause.

new type urbanization; real estate price; interaction relations

F 291

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2015.01.002

2096-059X (2015)01–0006–06

2014-12-12

湖南省软科学研究计划项目（2011ZK2006）；湖南省优秀社科研究基地专项资助项目（12JDZ5)

汤腊梅（1965-），女，湖南益阳人，教授，主要从事房地产经济学研究。