关于房地产企业土地增值税清算的几点思考

沈阳市兴和房屋开发有限公司 高秀丽

简单的讲，土地增值税是对土地以及土地上的建筑物为征税对象来进行税务征收的，征收的过程中以相关的增值额为基税，按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收，主要包括预征收和工程结束后的清算，而且清算阶段的税务征收所占的比例是很大的，然而日益复杂化、多样化的工程项目给房地产企业土地增值税清算工作提出了更高的要求，规范房地产企业土地增值税清算工作是相关工作人员一直努力的方向和目标，所以本文就房地产企业土地增值税清算的过程进行了分析，探究了其中存在的问题和不足，进一步提出了切实可行的解决措施，并进行了实证研究，以期能够提高房地产企业土地增值税清算工作的工作效率和工作质量。

一、房地产企业土地增值税清算过程分析

现阶段房地产企业土地增值税清算工作主要分为清算前的准备、相关项目涉及到金额的计算、土地增值税的审核签证以及土地增值税的申请清算几个主要的部分，具体内容如下所述：

第一，房地产企业在进行土地增值税清算工作前需要做好收集和整理相关项目所涉及到的发票、凭证、合同等与收入、成本和费用有关的证明资料的准备工作。

第二，要充分的把握即将进行土地增值税清算的房源的整体分布信息，了解所建设房源的目的，即是用于销售还是用于投资或者是企业内部的使用，此外，还要全面掌握和计算相关项目的全部收入额和全部的成本费用金额，为土地增值税的清算工作的顺利开展打下良好的基础。

第三，根据既定的187 号、220 号文件要求确定和计算扣除项目的金额。

第四，确定房地产企业土地增值税征收的方法，包括两种，一种是按照核算项目先整体计算增值税和增值率，在确定了相关的税率后，再按面积分别计算增值额，计算土地增值税；第二种就是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算相关的增值税，在实际使用中，要按照相关项目的特点和实际需求来选择计算的方法。

第五，进入审核鉴证环节，由税务中介机构依照《土地增值税鉴证业务准则》来鉴证土地增值税清算工作并且要出具《土地增值税清算鉴证报告》来做根本的依据。

第六，进入清算工作的实际操作环节，如果是自行清算，那么房地产企业就可以在完成上述环节之后进行清算工作，而如果是要求清算就需要税务机关在下发相关的书面通知后才进行清算工作。

二、现阶段房地产企业土地增值税清算工作面临的困难

随着《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》等相关制度规范的完善和发展，使得我国房地产土地增值税清算工作变得更加规范和严格，并且有了相关的法律依据，但是就目前情况来看，随着房地产企业规模的不断扩大和发展以及相关项目的不断复杂化使得清算工作需要不断的优化和完善，所以在土地增值税清算工作中也面临着一些困难，主要表现在以下几个方面。

(一)对计算工作提出了更高的要求

众所周知，房地产项目本身就是一个复杂多样的工程，在对土地增值税进行清算时需要涉及到收入总额、扣除总额以及应纳税额等，再加之房地产较长的开发周期和较多的投资活动以及其他各项经济活动，使得相关部门在进行资料收集、核算以及计算过程中需要更加精确和严格的计算方法，计算工作的难度在不断增加，给相关的工作人员提出了更高的要求。

(二)房地产企业土地增值税清算工作的难度在不断增加

现阶段房地产企业为了获得更多的经济效益和社会效益在不断的扩大自身的规模，同时也在改变着自己的经营模式，一些房地产企业通过临时合作的方式来加快相关项目的开展和运作，所以在这个过程中就会造成企业账目混乱，在缴纳土地增值税时企业的投资者已经解散等问题，进而大大增加了房地产土地增值税的清算工作的难度和压力。

(三)房地产企业土地增值税清算工作的公正性受到影响

通过相关的调查研究发现，一些房地产项目出现不及时结算的现象，即对当期销售的房款以及预收的房款没有及时的进行结算；其次，还存在不申报销售收入私自售房的现象；此外，还存在故意降低房价，减少房地产税基总额的现象，这些现象的存在在很大程度上影响了房地产企业土地增值税清算工作的公正性。

三、解决房地产土地增值税清算工作中存在问题的措施

通过上述对现阶段房地产土地增值税清算工作中存在问题的分析和研究发现，上述问题的存在在很大程度上影响了清算工作的质量的绩效，也在一定程度上影响了国家的财政收入，所以笔者根据多年的工作经验和相关的调查研究总结出以下几点切实可行的措施。

(一)优化房地产企业土地增值税清算工作

优化房地产企业土地增值税清算工作的关键就是提高清算工作的准确性，这就要求相关的部门要掌握清算对象的整体房源分布，严格按照既定的规范法则来清算相关的项目，对于在土地增值税清算时未销售的房地产，清算后销售或转让的，应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售面积加上营业税金及附加计算，缴纳相应的土地增值税。

(二)严格相关地产的纳税范围

严格房地产企业土地增值税的缴纳范围能够有效的避免由于人为因素造成的不缴纳相关的土地增值税的现象，对于用于职工福利方面的房地产项目，在完成所有权转移工作后，也需要按照187号等相关文件的规定来缴纳相关的土地增值税。

(三)严格成本费用的分摊工作

严格成本费用的分摊工作也能够在一定程度上缓解税款流失的现象，这就要求相关的工作人员在进行土地增值税清算工作时，要严格的按照建筑面积分摊的原则来计算，在遵循准予扣除的房地产企业开发成本金额与取得收入相配比的分摊原则分摊成本，这样一来能够在很大程度上避免故意混淆分摊成本的现象，进而达到缓解税款流失的目的。

四、实证研究

(一)论点

不同的计算扣除方法对房地产土地增值税清算工作的影响不同

(二)公式

开发费用＝允许扣除的利息支出＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×5%

开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×10%

(三)结论

两种计算扣除的方法对房地产土地增值税清算工作的影响不同，并且第二种计算扣除方法优于第一种，既利于基层税务机关具体操作，又保证了税收政策执行的一致性，所以说，第二种计算扣除方法逐渐成为现阶段相关部门在对房地产土地增值税进行清算时所常用的方法。

五、结语

综上所述，房地产企业土地增值税的清算工作是一项比较复杂的工作，在实际操作和运行的过程中，面临着很多的问题和困难，所以如何有效的提高房地产企业土地增值税清算工作的工作效率和工作质量逐渐成为了相关工作人员重点研究和关注的问题之一，也是需要相关工作人员不断努力的方向和目标，只有这样，才能够实现房地产企业的稳步发展，还能在一定程度上增加我国政府的财政收入，对于国民经济的增长和生活水平的提高都有着一定的促进作用。

[1]汶晓云.房地产业土地增值税清算实务中共性问题探析[J].港澳经济,2015

[2]毕雪超.房地产开发企业土地增值税清算要点研究[J].中国市场,2015