搜易贷：瞄准房地产业链

搜易贷：瞄准房地产业链

成立于2014年4月的搜易贷，其定位是为普通老百姓服务，搭建个人和中小企业互联网借贷平台。经过一年的努力，搜易贷已经成功进阶P2P第一梯队的正营。除了房易贷系列产品，还拥有车易贷、信易贷、针对商业地产的保理业务，满足用户不同的理财偏好。

聚集三大战略

搜易贷有三大核心战略：垂直、O2O和开放平台。

据了解，搜易贷目前主要关注房产、汽车相关的垂直领域扩张。鉴于目前中国整个信贷和征信的情况，不能够支撑纯线上的体验，搜易贷会采取线上线下结合的模式。按照搜易贷CEO何捷的说法，“线下并不意味着是开体验店，会利用好搜狐集团在全国的布局点，结合不同区域的搜狐资源，这对于开拓市场是有帮助的。”

目前，P2P属于快速发展期。一个显著的问题是：虽然大部分互联网金融平台都开设了自己的网站、手机客户端，但更多的只是作为信息渠道，只是借用互联网卖金融产品，而不是与人的互联网行为和场景互相紧密结合。

未来，搜易贷将以开放合作的模式，逐渐向教育、家居、旅游等围绕个人的人生轨迹做业务拓展，涉入更多垂直领域，尤其是会对搜狐自身的资源加以利用。

作为搜狐的成员，搜易贷有两方面的优势：一是技术，搜狐是老牌的互联网品牌，是曾参与过2008年奥运会这种量级的网站与应用，传承了很多的经验和能力；二是数据分析的能力，得益于搜狐其他版块的数据积累。

蒋轩：房地产市场是一个可以与互联网金融深度结合的非常优质的领域。

“我们不是一个靠收益率取胜的平台，更多是依靠透明的信息披露、合规的产品设计和好的用户体验来提高用户粘度。”搜易贷COO蒋轩说。

搜易贷平台吸引个人和企业融资主要有三大因素：首先搜易贷融资速度快，一般是传统融资渠道的一半时间不到；其次是融资利率低，比传统线下资金渠道的利率下降30%，这是依靠强大的后台，以及风控和技术应用实现的；最后是企业和搜易贷合作方面，通过搜易贷定向的人群推广，还可以实现免费营销的良好效果。

“虽然给投资人的收益只有8%～13%，但只要踏踏实实做好产品和风控，时间会是最好的证明，我们也会迎来大批忠实投资者。”

在收益和安全方面，搜易贷更看重安全。收益率会参照平台平均收益率和项目整体的风险情况，或者收益回报情况做一些项目调整。

目前，搜易贷平台上有两类产品，一类是平台自己做结构设计、项目调研和后续管理；还有一类是跟一些成熟的地产管理机构合作。

“完全自己做的产品，目前还没有产生坏账。有过一两笔逾期，但很快都还上了。跟第三方的贷款机构合作的产品，项目由他们负责推荐担保，这部分的坏账率没有办法验证，因为如果借款人不还，他们会代偿本息。”蒋轩表示，从行业整体上看，小微信贷的坏账率是5%到6%。

“相对来讲，车贷难度比房贷低一些。”蒋轩认为，传统车贷大部分是车辆抵押贷，风险高、竞争激烈，搜易贷做的是基于汽车整个产业链的贷款，比如经销商的订单融资、消费者的分期产品、专车的融资租赁产品等等。

“无论商业地产的保理产品还是购房产品，周期偏长，一年期甚至两年期，车贷相对偏短，两者在期限上可以互为补充。”

主打两大业务

“目前，我们做的最多的是住宅和商业地产。”

上线之初，搜易贷就联合搜狐焦点推出首付贷，瞄准的是囊中羞涩而又急需购房的人群，贷款人最高可获得20%房款的首付贷款。在收益率方面，搜易贷在8%到13%之间，并且由开发商提供本息担保。

刚需型和改善型的住宅需求比较稳定，这种融资交易对手的风险低、违约概率低。基于风险的考虑，搜易贷只做一二线城市的住宅，对豪宅别墅也非常谨慎。“买豪宅首付贷款大部分是小微企业主，会有经营性风险。”

据悉，搜易贷已经差不多覆盖了北京的一手、二手楼盘，并且已经把这个模式拓展到上海、广州、深圳等地，并打算陆续在全国复制。

“虽然商业地产遇到很多挑战，但我们还是看好这个方向。因为未来中国经济还是需要依靠消费拉动。”蒋轩判断。

现阶段，中国商业地产受到很多冲击，整个行业正在经历一场变革。通过线下一站式服务，给用户提供更有附加值的线下体验，北京太古里、上海K11都是非常成功的案例。

但是融资情况并不乐观。一般而言，商业地产投资规模大、周期长、审批效率低，而且传统经营性物业贷都需要物业做抵押。

“实际上很多运营方不愿意做。”蒋轩认为有两大原因：第一抵押率低，第二抵押之后对公司的财务要求会造成很大的冲突。

“我们当时跟商业地产商合作，是把它租户的租金，作为一个打包，以保理的方式在线上募集。”10月20日，搜易贷推出“恒大购房宝”。将恒大翡翠华庭项目一定期限的应收购房款转让给“恒大购房宝”的投资人，还款来源为恒大翡翠华庭优选购房人的应付购房款，上市房企恒大集团提供全程本息担保。

商业地产的保理业务，有两大好处：第一可以保证有很好的还款来源控制风险；第二可以甄别出优质的商业地产项目。

传统抵押类的经营性物业贷还款逻辑在于，第一还款要素是看抵押物能否足值变现，搜易贷的交易结构逻辑在于是看租户实力强不强、出租率高不高、租金来源稳不稳定，这些更能反映商业地产的本质。

“互联网的优势在于低成本获客，搜易贷的互联网房产金融产品不仅为房企实现融资，也为项目销售起到营销的作用，这对于与互联网金融结合的房企来说是一个很高的附加值，未来两个行业结合还有很多想象空间。”

据蒋轩透露，搜易贷还在与开发商进行更多的创新互联网金融业务探索，比如房产众筹、按揭结构化等等。

互联网+房产金融

“我们是在房地产的整个链条上延伸。”搜易贷上线之后，就锁定了资金需求强烈的房地产垂直细分领域，在借款端推出了以“房”为主题的“房易贷”系列产品，涵盖一二手房金融需求。

同时还有针对投资人的理财产品、针对开发商的融资产品。从C端到B端，打造一套覆盖房地产全产业链的互联网房产金融服务体系。

“房地产市场是一个可以与互联网金融深度结合的非常优质的领域。”蒋轩认为，房地产行业属于典型的资金密集型行业，而且链条比较长，从拿地、建设、预售、交付、运营、购房、周转，到二手房交易、抵押消费，这条长长的产业链中包括了开发商，地产中介，经纪人，购房人等一系列具有强金融需求的服务主体。

一方面，擅长用大资金服务大客户的传统金融体系未能充分满足多元化的细分需求，另一方面，房地产进入深度调整期，需要开拓多元化融资渠道。这种情况下，正好给了互联网金融良好的发展空间。

搜易贷算过这样一笔账：一手房的销售每年有10亿平方米，按1万元/平方米来计算，就有10万亿元的交易额，如果有5%的人需要首付贷，他们借10%就是500亿元的市场，这还不算二手房赎楼业务、房产抵押，商业楼盘的租金收益权转让是一个更大的市场。

搜易贷对当前的资产市场进行比较深入的研究，发现房地产市场跟传统金融存在很多空白的地方。

现在房产金融产品，对于借款人来讲，它的价格偏高。但很多时候是通过银行的产品或者通过信托的产品，其实真正的利益是落在这些中介机构当中，而普通的投资人没有享受太多的实惠和好处。

主要的风控手段都是以抵押、担保为主要的手段，缺乏使用更多的现在的数据或者大数据应用、征信的应用等等。

蒋轩表示，互联网+房产金融结合有三大方面优势，首先是资产更优，在一个比较合适的周期里面，房产的价格是相对可衡量的。其次是产品更安全，多维度的风控措施成为一种可能。借钱买房或者是借钱租房，他最终的目的非常明显，而且容易被监督。此外，投资更灵活，比如一个房地产项目从拿地建设、经营到出售，整个链条非常之长，所以它的金融产品是多种多样的。

地产企业和金融公司的组合模式，对于房企而言，可能将颠覆整个行业传统的生产方式和融资方式。在蒋轩看来，互联网房产金融产品能够为房企量身定制金融产品，避免抵押、担保等事项，让开发商能够相对灵活地使用资金，降低边际成本，同时，还能达到良好的营销推广，帮助开发商快速去化，相关市场前景广大。

未来，随着商业地产融资形式的变化，会出现融资结构更灵活、融资效率更高的产品。

用“巴塞尔”标准做风控

产品多样，安全更不可疏忽。对于首付贷类产品，可能出现的最大风险是购房者无力继续还款时，将形成坏账，平台在没有进行完善风控的背景下，难以追回资金。

“虽然互联网金融被认为是屌丝理财，门槛低，但实际上每笔钱对投资人来说都是一笔重要的财产，市场应该对投资人的安全做出努力。”蒋轩说。

在风险控制环节，搜易贷主要是参考银行业的巴塞尔协议。风险控制分三个环：第一是信用风险，涵盖市场风险和操作风险；第二是监管，包括内部监管和外部监管；第三是投资者的保护与教育。

“真正的风控，是一个完整的体系。不能只看一个项目的信用风险，还要看整个信贷的逻辑，产品设计是否合理、交易对手是什么样子、信审的体系设计是不是能够有效杜绝内部的操作风险和道德风险、有没有好的贷后管理、有没有反欺诈团队，能够不断去稽核抽样。这是一个系统性工程。”蒋轩说。

另外，对一个产业渗透越深入，越能够了解一个产业面临的风险，“做房地产上下游，看开发商、中介、运营商、购房人，每个城市深入研究，就会比泛泛做一些品类资产的公司更深入，更能看到一些信息，提高风险控制能力。”

搜易贷围绕三个方面打造和管理借款人的信用风险：第一，通过风控模型和决策引擎找到靠谱的借款人；第二，这个借款人在做一件靠谱的事，在一个靠谱的地方买房产；第三，这些房产是由一个靠谱的开发商来供应，而这些开发商也有实力去做100%本息的保证。

目前，搜易贷和全球知名的征信机构Experian合作打造审批模型，同时还引入了FICO为中国P2P企业量身打造FICO信贷评分决策云平台。

与搜易贷合作的房地产开发商也都是经过筛选的、全国有名的或已经上市的。目前已有包括富力地产、海伦堡、中信国安、融科等十几家房地产商与搜易贷建立了合作关系。

互联网金融最重要的核心是风险控制，而风险控制的前提是数据。只有充分地使用大数据，对借款人进行全面的审核，精确预测包括违约率、早偿率等固有风险的指标，才能大大优化整个产品的风险敞口，做到风险定价。

蒋轩认为，目前大数据的概念大于实际运用。虽然中国P2P市场已经是一万亿的规模，但每个平台的规模还是比较小，即便是陆金所还只有1千万的注册用户，实际交易用户更少。而且整个行业的时间才两三年，这么短的时间积累和这么少的用户存量，谈大数据太概念化。

“现在大数据还是比较粗浅的运用，比如用户的评分、一些黑名单的共享。真正通过大数据授信、利率定价还离实际很远。”

在大数据方面，搜易贷的一大优势是可以导入搜狐的用户数据以及来自线下房产公司的数据，利用搜狐汽车、搜狐房等整个产业系统资源的优势，对有购房、购车需要的人进行快速的资源整合覆盖。

通过大交易数据、大交互数据、大金融数据三方面数据的综合和模型化的处理，可以在营销、审查、跟踪等多方面进行使用。

“真正的创新跟两个参数有关：风险和回报。每个人对于风险的控制力度不同，互联网金融就是要找到这些人，然后在他们连接的场景中，为每个人能承担的风险进行精确地定价。”

【案例3】