房地产业：告别黄金时代

毛丽冰　寇佳丽

对于房地产业而言，2014年是波诡云谲的一年。“楼市调控”连续两年“缺席”中央经济工作会议，市场的决定性作用是否在日益增强？2015年的房地产业是否风采依旧，抑或跌宕起伏？房地产企业又该如何应对即将到来的诸多不确定因素？

房地产业降温

提到2014年房地产行业最大的变化，清华大学土木水利学院副院长、房地产研究所所长刘洪玉与全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌一致向《经济》记者表示，两个字可以代表这一年楼市的行情——下行。

刘洪玉指出，2014年中国房地产市场的最大变化，“就是从第二季度开始，出现了交易量萎缩、环比价格持续下降的现象”。在他看来，这是一直高烧不退的房地产市场终于开始平和冷静下来的表现。而在顾云昌看来，冷却的势头早在2014年年初就初露端倪。从国家统计局2014年12月12日公布的数据来看，全国商品房销售额从2013年平均26.3%的增速瞬间降低到2014年的1、2月3.7%的负增长。顾云昌指出，销售数据是房地产市场的龙头指标，这方面增速的悬崖式下行，导致楼市各个方面指标的增速降低。根据国家统计局公布的数据来看，2014年1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，而2013年这个数字是19.5%；1-11月份，房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%。

顾云昌指出，目前下行的总体趋势并未改变，但是下行的速度放缓了，尤其是销售，2014年11月有“翘尾”的回温表现。这种表现有赖于央行11月底的突然降息，也有赖于“930房贷新政”（2014年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放）。

公开数据显示，尽管2014年房地产市场的销售量下降了，但仍是排在2013年后的第二高峰。顾云昌说：“估计在2014年冬2015年春可以基本见底。最乐观的判断是，2014年年终止跌回稳，不乐观的就是2015年全年都在底部盘旋。”市场预测原本难以确定，但是可以肯定的是，楼市基本告别了“黄金时代”。

房企面临“大浪淘沙”

2014年的中央经济工作会议已闭幕，“楼市调控”连续两年“缺席”中国未来一年的经济定调会。无论是2013年的楼市高烧还是2014年的骤然降温，中国楼市调控“去行政化”趋势显现。

刘洪玉坦言，房地产市场将随着宏观经济逐渐步入“新常态”，也会出现一个明显的放慢步伐的情况。他同时指出，由于稳增长仍然是我国宏观经济领域的重要任务，所以房地产市场的不景气也不会长时间不断探底，能在一定水平上得到社会经济基本面因素的支撑。

顾云昌认为，2014年所有对房地产的调控是一种松绑行为，是“暖市”行为，和历年房地产的调控有几个区别：第一，过去因为楼市过热，调控都是打压式的，现在的调控是支持的，从降温到升温，方向完全反过来的；第二，过去的都是行政手段调控，而这一次是“去行政化”，是市场化的手段；第三，以往都是自上而下的，而这一次体现了分类指导的原则，是自下而上的；第四，这次的调控存在金融创新，包括试行个人住房抵押贷款证券化、债券市场可以面向房地产开发商等。

2015年的房地产市场会呈现3个主要特点：竞争加剧，洗牌加快，利润减薄。顾云昌强调，2015年中国房地产市场将迎来一个市场规律起主导作用、不合理行政干预政策进一步退出的环境，这将有利于有专业管理能力的优秀房地产企业发展，有利于不具备专业能力的机会型参与者被淘汰。

春江水暖鸭先知，企业莫过于最能感受到市场的变化。知名房地产商任志强都罕见地指出，房地产库存已经到了历史最高点，房地产开发商恐怕要做好打一场“去库存持久战”的准备了，房地产投资下滑已经成为必然，甚至没看到任何理由阻止。当然，他随后也补充，认为2015年初房产销售将反弹，房价拐点在9月份。

对于中小房企而言，并购重组已经在进行中。对他们而言，形势很严峻，一方面自身实力不足，另一方面资金来源有限。顾云昌直言，中小企业很难从银行贷到款，“银行内部存在一个企业名单，不在名单上的，请客送礼都不会贷款给你”。但也不是说这些企业就没有活路，“重要的还在于一个‘精’字”。他指出，有些小企业具备独一无二的特色，同样能够在市场的寒冬中存活下来，并脱颖而出；另一方面，并非大企业就高枕无忧，整个房地产市场的下行态势必然同样为大企业带来危机。而如何在房地产市场寒冬中保存实力，是每个企业都需要认真思考的。他笑言，从另一角度而言，企业的寒冬就是消费者的暖春。

在顾云昌看来，中国的房地产不会崩盘也不可能崩盘，因为新常态经济下，国内经济韧劲很大，回旋的余地也很大。为了保障房地产业的健康发展，顾云昌指出，房地产的长效机制需要尽快建立，“除了前面提到的央行的金融措施已经启动并发挥作用之外，应加快房地产税收立法，房产税一旦出台，长效机制就建立起来了；另外，相应的土地制度改革，如何让农村土地，尤其是集体经营建设性土地与城市用地同地同价，同权同价，是该长效机制需要面对的”。