停车楼项目竣工规划条件核实测量面积计算探讨

厦门市测绘与基础地理信息中心　邹宝钢

停车楼项目竣工规划条件核实测量面积计算探讨

厦门市测绘与基础地理信息中心邹宝钢

在竣工规划条件核实测量实际工作过程中，对于停车楼类项目建筑面积的计算方法，相关规范、细则并未完全提及，而面对日益增多、结构日趋复杂的停车楼项目开工建设，亟待我们系统提出一套统一可行的计算方法，更好解决此类项目的面积计算问题。该文结合竣工规划条件核实测量审核的实践工作，对此类问题进行总结归纳，并提出相关见解。

竣工规划核实停车楼建筑面积

1　概述

2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后，为切实贯彻中央精神，厦门自2009年7月1日起，实行建设工程竣工规划条件核实制度，所有由市规划局审批的建设工程项目（包括建筑工程和市政工程）均必须进行竣工规划条件核实测量，测绘成果资料用于规划条件核实。厦门市建设工程竣工规划条件核实测量是对建设工程进行六项规划指标（建筑高度、建筑间距、建筑退让红线距离、建设用地面积、建筑占地面积、建筑面积）测量，客观、准确地反映建设工程实际情况，为规划条件核实提供精确数据，作为依法管理的技术依据。其中，建筑面积的测量计算是建设工程竣工规划条件核实测量工作中一项至关重要的技术指标，是一个重要的基础数据，所以它的重要性和复杂性不言而喻。

随着厦门经济的持续增长，市民生活水平不断改善，小区车位及项目地下车位配比不足问题日渐凸显。厦门岛内相继建设了一批立体停车楼，破解“停车难”问题。而对于这种新的建筑类型，建筑面积的计算方式是一个亟待完善的问题，行业内各人的见解和对相应部分规范、细则理解均有所不同，必须高度重视。关于建筑工程建筑面积计算方法，目前一般参考GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》与GB/T17986-2000《房产测量规范》。对于两个国标规范的应用范围，厦门市人民政府制定了厦府办〔2005〕291号文，文件指出：“关于全市建筑工程建筑面积的计算工作，在规划、土地房产方面的管理适用GB/T17986-2000《房产测量规范》，在工程造价方面的管理适用GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》”。竣工规划条件核实属于规划的一个环节，与房产测量适用相同的规范。厦门市国土资源与房产管理局依据GB/T17986-2000《房产测量规范》和有关行政法规、部门规章制定了《厦门市房产面积测算细则》（以下简称《细则》）。笔者根据自己多年的工作经验，参照《细则》（2011年版），列举出厦门目前出现的几类立体停车楼的面积计算方式，希望能抛砖引玉，和大家一起探讨。

2　几种常见立体停车楼实例及建筑面积计算

立体停车楼的建筑面积计算，根据《细则》的面积计算条款：层高在2.20米以上的底层杂物间、储藏室、车库等，按其外围水平投影面积计算（《细则》4.1.17）；在建筑物中的层高2.20米以上的楼层内设置夹层的，当夹层及下方建筑空间的高度均小于2.20米时，夹层不计算建筑面积，下方空间仍计算全部建筑面积（《细则》4.4.1.6）；房屋层内，以机械设备划分若干层次的立体车库，无论高度和停放层数多少，均按单层计算建筑面积和层次（《细则》4.4.1.9）；根据这些规定针对实例作以下分析：

（1）单层超高停车楼，房屋层内以机械设备划分若干层次，如图1、图2所示。

图1　第一类停车楼（层高示意图）

图2　第一类停车楼（局部3D效果图）

这种类型的停车楼房屋层内大多以机械设备划分为若干个停车平面，不以混凝土结构划分，车辆上下均采用垂直升降设备。此种情况，笔者个人理解面积计算时，可以把里面的机械设备看成是附属物，进而把停车楼主体和停车机械设备分离开，停车楼就是一个单层的建筑空间。按《细则》4.4.1.9，房屋层内，以机械设备划分若干层次的立体车库，无论高度和停放层数多少，均按单层计算建筑面积和层次。

（2）各层以混凝土楼板划分层次的停车楼，各层层高大于2.20米，如图3所示。

这种类型的停车楼面积计算较为简单，由于各层层高大于2.20米，可以看成是自然层的一般建筑物，均按房屋自然层计算建筑面积。按《细则》4.1.17，即层高在2.20米以上的底层杂物间、储藏室、车库等按各层外围水平投影面积计算全部建筑面积。

图3　第二类停车楼（层高示意图）

（3）各层以混凝土楼板及机械设备共同划分组成若干层次的立体停车楼，各层层高小于2.20米，如图4、图5所示。此类停车楼，一般停车位部分采用混凝土楼板划分停车平面，车辆移至公共部位后再采用垂直升降设备。这种情况比较特殊，计算建筑面积比较复杂，在实际工作中针对连续小于2.20米混凝土楼板划分停车平面部分及车辆垂直升降部分往往存在以下不同的意见：

图4　第三类停车楼（层高示意图）

图5　第三类停车楼（局部实地拍摄图）

第一种意见，连续的各层层高小于2.20米停车平面及车辆垂直升降部分，参照如上所述的第一类停车楼，即《细则》4.4.1.9，房屋层内，以机械设备划分若干层次的立体车库，无论高度和停放层数多少，均按单层计算建筑面积和层次。这种意见的根本出发点是把停车楼停车区域和居住建筑从功能上分别考虑，它不是正常人们活动的空间，人无法到达的空间，车库上面可视为构筑物，所以面积计算方法也应不同于居住建筑。如图4所示项目，连续8个混凝土楼板停车平面只计算底层停车平面建筑面积。

第二种意见：连续的各层层高小于2.20米停车平面，中间以混凝土楼板划分，和上述第一类停车楼情况已经不吻合，可以把连续两层层高小于2.20米停车平面理解为楼层的下方空间及上方夹层，参照《细则》4.4.1.6计算建筑面积，即在建筑物中的层高2.20米以上的楼层内设置夹层的，当夹层及下方建筑空间的高度均小于2.20米时，夹层不计算建筑面积，下方空间仍计算全部建筑面积。车辆垂直升降部分，是以机械设备划分，可参照《细则》4.4.1.9，即房屋层内，以机械设备划分若干层次的立体车库，无论高度和停放层数多少，均按单层计算建筑面积和层次。这种意见的出发点是把停车楼项目与居住建筑归为同类考虑，面积计算时只考虑建筑形式而不区分建筑功能。如图4所示项目，连续8个混凝土楼板停车平面，2层计算一次建筑面积，则总共计算4个停车平面建筑面积，车辆垂直升降部分则只计算最底层建筑面积。

对于上述两种意见，不难看出，对于《细则》不同条款的理解与引用所引起的总建筑面积的差异非常巨大，而对于这种差异，我们不能简单地认为是对错与否，而应该从不同角度考虑，然后综合确定哪种意见所引用的条款更加适合。项目实施过程中也引起测绘单位、测绘成果审核单位、规划部门的高度重视，各方还针对这个项目进行了激烈的讨论。在此过程中，笔者提出，对于这种特殊情况，可适当参照国标GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.9：“立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20米及以上者应计算全面积；层高不足2.20米者应计算1/2面积”，而上述第二种意见的面积计算方式所形成的结果与此规范的计算结果不谋而合。最后测绘单位、测绘成果审核单位形成统一的意见，各方从规划、土地房产和工程造价方面的管理相统一的角度出发，认为第二种意见中的面积计算方式更加适用。笔者从《细则》出发并结合项目实际情况，亦支持第二种意见，实际工作中笔者也是按照此种意见处理。换个角度考虑，如果把此类停车楼项目看成是商品房项目，则按照第二种意见处理则更合理，可以更好地杜绝一些开发商挖空心思利用《规范》、《细则》中存在的漏洞，更能体现《细则》的公平、公正原则。

3　结束语

建筑工程竣工规划条件核实是规划验收的一个重要环节，建筑面积的计算涉及规划审批、竣工验收、容积率认定、产权办证、地价缴交等一系列问题，更是重中之重。所以作为测绘工作者，在工作中，必须以高度的责任心，严格准确地以规范、细则为准绳，及时总结工作中遇到的新问题，这样才能更好地为城市规划管理部门提供可靠、准确的基础数据。

［1］GB/T50353－2005，建筑工程建筑面积计算规范［S］．

［2］GB/T17986－2000，房产测量规范［S］．

［3］厦门市房产面积测算细则（2011年版）［Z］．

［4］刘凡香．规划竣工测量中几种疑难建筑面积计算的处理［J］．城市勘测，2014（2）：131-133.