浅谈如何加强物业企业收入资金管理与风险防范

尹苓

【摘 要】资金一直以来作为企业的“血液”贯穿整个生产经营管理各环节，对于物业企业而然，收入资金更是重中之重，没有收入资金，企业无法正常的生产经营生存下去，那么如何加强企业收入资金管理，有效利用资金，防范资金风险等成为现代企业管理中的重要课题，本文以油田物业企业为例，结合企业收入资金管理现状，查找收入业务的资金收存缴、发票管理、收缴标准等资金风险点，通过采取预算管理、规范价格、完善制度流程、财务稽查、信息化票据管理、队伍建设等方面有效措施来不断加强物业企业收入资金管理与风险有效防范。

【关键词】物业企业；收入资金管理；风险防范

一、企业收入业务资金管理的现状

自2006年公司成立以来，对其所属物业公司实行资金收支两条线管理。在银行设立专门的收入账户，每日终了账户资金上划至中油财务有限责任公司，收入账户零余额管理。资金管理总体执行“集中管理、统筹安排”原则，收入资金全部纳入公司财务预算中，依据公司政策变化、工作量变化、价格变化、上年实际完成情况等编制收入预算，收取的各项收入资金按时全部上缴制定收入账户中。收入预算计划编制完成后，层层分解、落实、下达收入计划任务，并按照收入实际完成情况定期考核，依据考核结果执行收费的奖惩兑现。

企业收入业务资金范围主要包括物业采暖费收入、热水费收入、存车费收入、房屋场地租金收入、煤渣销售收入、代收水电费等项目。物业采暖费是企业收入主要来源之一，占公司整体收入的95%左右，对于企业而然，加强对物业采暖费收入资金管理与风险防范尤为重要。

企业收入业务涉及发票主要包括黑龙江省热力销售发票和黑龙江省服务业统一发票两种。黑龙江省热力销售发票，主要用于收取住户的采暖费、热水费。黑龙江省服务业统一发票主要用于收取物业费、房屋租金、场地租金、车棚存车费、高层车库存车费等。

二、企业收入业务资金管理环节流程及主要风险表现

1.收入资金管理环节基本业务流程

（1）收取单位承担物业采暖费业务流程。由上级单位收费中心统一收取各油田单位物业、采暖费，收取方式主要是与油田上市公司的关联方交易、与油田未上市公司的产品劳务结算、与矿区事业部内部单位的内部划转结算、与市政单位的银行转账结算。

（2）收取散户物业采暖费收缴业务流程。部分资金则由上级面积核查办公室根据各物业公司上报的面积计算收缴金额，并下达本单位的散户收费年度计划。本单位再依据下达收费计划，结合辖区内实际工作量将散户计划分解、下达各所属的基层单位，各基层单位依据住户交纳物业采暖收款并开具发票，并及时将款项存缴账户。

（3）资金收缴环节的整体业务流程。住户缴纳费用——收费员将款项和发票一并上报财务人员——财务人员存缴账户——存单返回财务入账——月末财务人员与银行对账。资金收缴的方式，主要通过在管辖的小区内设立“一卡通”收费大厅，收取方式主要是为现金和POS机网银。

通过以上收入资金业务收缴的业务流程，企业在收入资金管理方面主要存在四个风险控制点：一是能否足额收缴各项收入的资金管理风险点，二是在收缴现金过程中的资金管理风险点，三是在开具发票过程中的资金管理风险点，四是资金自在存缴过程中的资金管理风险点。

2.收入资金管理环节具体风险表现

（1）收费过程中存在未按规定标准收取费用，导致企业收入一直蒙受经济损失。由于一直以来受历史遗留收费面积争议影响，自从取消福利分房后，住户自主选择房屋渠道，导致管辖区域社会“散户”的增加，收费面积问题成为主要的收费难题之一，存在收费中一直按照原面积收费，导致企业丧失一部分收入。

（2）部分单位领导和收费人员法规意识淡薄，纪律观念不强，受到经济利益驱使，在现金结算时通过不给住户提供正规发票，私自收取现金，并占为己有。

（3）收入现金存缴不及时或延迟存缴，未能及时存入指定账户，造成资金管理过程中存在资金管理风险和企业收入完成指标未达到阶段性考核指标情况。这主要是由于企业管理的小区分散、地域跨度较大，属于偏远地带，给收费人员存缴资金带来困难，导致财务入账不及时，核算不及时。

（4）票内部管理衔接不够通畅。发票的开具、使用、验旧等环节比较分散，由于经办人员素质的参差不齐，加大发票管理的难度，各环节的衔接有时就会出现不够通畅或者保管不善丢失等情况。

（5）物业采暖费收取现金业务量大，在管理中依旧会存在丢失、被盗、被抢等资金安全危险。

三、物业企业资金风险防范措施

1.通过强化财务预算防范资金风险

一是建立收入预算管理目标体系，对收入预算执行过程情况全程跟踪、监控。一是依据公司辖区历史收费情况、实际住户、及上级政策调整情况等因素，按照各服务项目及市政府收费价格，编制收入预算，并采取滚动预测预算指标管理模式，下达到公司各基层单位。二是合理安排收费进度，按散户权重比例分别制定月度、季度、年度收费完成率指标，分阶段进行考核、跟踪，深入基层督导，及时掌控收费进度，按月考评、按季度讲评，以确保收入预算指标的实现。三是建立内部收费激励机制。以物业收费率为指导标准的考核激励机制，对于没有达到指标将给予经济处罚，达到或超过指标的应适当给以奖励，超额完成指标，则按应收费总额的一定比例计提，奖励给员工，积极调员工收费热情。

2.通过规范价格防范资金流失风险

当今的物业管理企业不仅仅是一个服务行业，随着今后企业不断推向市场，首先物业企业先要获取利润，才能确保在市场上的经营运转，而利润来源主要取决于物业管理服务费的收取。所以必须科学测算物业管理费，使之透明运作，做到价目齐全、内容真实、标示醒目，采取公式栏、公式牌、收费表、收费清单、收费手册等方式在物业管理区域内进行公式，推进政务公开、打造阳光政务，增强业主信任度，同时对不交费的业主也可以有执法的详细依据。endprint

3.通过强化制度和流程防范资金风险

理顺公司财务资产部、基层单位财务、各收费大厅的业务分工和业务核算流程，明确各自责任和工作标准。制定《收费管理办法》，明确了收费范围、职能、标准、核算、票据等方面内容，为收费工作提供基本依据；健全《收费人员工作指南》《发票管理人员工作制度》《发票管理办法》等收费厅基本工作制度，为收费厅及收费员工作提高基本依据；印制《收费大厅工作手册》，从行为用语、工作流程、收费知识及日常工作沟通技巧等方面加强收费厅内部规范管理。

4.通过夯实基础工作防范资金风险

及时录入、登记住户信息及陈欠信息相关资料，及时更新，并与收费中心核对，动态管理，使收费中心、公司、基层单位、收费厅的基础收费数据保持一致，确保收费数据真实、准确。执行钱票分离，定期核对，每周财务人员要与收费员对票据发放、返回、现金存缴、住户信息更新情况等认真核对，强化基础工作，有效规避资金管理风险。

5.通过规避现金收取防范资金风险

为避免直接收取先进，积极与银行接洽办理结算卡进行远程存款，所有收费厅安装pos 机收取散户费用，杜绝收费厅收取现金。

6.通过强化稽查防范资金风险

积极开展内部审计，强化事前预防和事中控制，正确认识到内部审计与监督在生产经营中的地位和作用，企业应健全了内部审计监督控制制度，重点强调对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性的结果性审计与监督，强化事前预防和事中控制，保证企业各项经营活动都在严格的程序下进行。同时定期组织开展各项收入资金专项检查，检查收费人员按收费面积和收费标准收取费用执行情况，由于辖区内空室户、陈欠户信息资料不断更新，组织相关人员定期抽查，查看上报信息真实性，加强内部监控，防范资金管理风险。

7.通过强化发票管理防范资金风险

建立收费票据领取、发放、登记、使用、保管、核销、检查、监督制度。设置专门存放发票的场所，由专人管理，建立发票备查登记簿（领、用、存、验旧情况），每月至少一次对发票库存情况进行核查。同时将发票管理逐步纳入信息化管理轨道，以先进的计算机技术为手段，减少人为因素，实现高效率的信息化管理。实现了收入业务系统与发票系统等信息集成和数据共享，可以查询各项收入资金流向、避免了传统发票管理弊端，可以促进和完善我们的收入资金管理和控制。

8.通过收费队伍建设防范资金风险

注重收费员礼仪、服务、收费标准和收费制度等培训，注重政治思想、法律法规及职业道德教育，树立正确的世界观、职业道德观和高度的爱岗敬业精神，对有章不循、违章收费和基础工作差的人员要追究责任，切实将收入内控管理的职责落实到人，防范人员责任带来的风险。endprint