简论万科的转型

焦娇

摘 要：宏观环境的变化迫使房地产企业不得不面对挑战，面对挑战，要想生存，房地产商必须转型，调整自身。本文主要以万科集团为例，从公司治理结构，业务，融资，销售模式及利用互联网发展现代房地产五个方面分析万科在整体形势的要求下为求得生存而改变自己，继续发展壮大之路。

关键词：房地产企业；转型；万科

发达国家和发展中国家都十分关注房地产行业的发展，这主要是因为房地产行业是国家经济的支柱性行业，其发展也能带动众多相关产业的发展。但是随着中央对房地产的调控和房地产市场不断演变，市场形势发生变化：从2010年开始，我国采取“国五条”，调整首付比例和购房贷款利率，调整需求，而与此同时供给有增无减，这使得近几年房地产行业出现供过于求的局面。经济危机的影响还在持续，购房者信心减弱并持币观望、空房率持续增加和毛利率下降；经济疲软，收入增长缺乏动力甚至下降，消费者购房能力下降；随着绿色低碳生活理念的增加，消费者对房屋绿色、节能减排方面的要求增加，消费者给房屋的建设和设计提出个性化要求。这一系列的政策调整及市场现状使得房地产行业必须面对现实。要想在激烈的竞争中生存下去，企业必须找到合适的位置，转型才能发展。转型主要包括治理结构转型、业务转型、融资方式转型、销售模式转型、借助互联网等。本文主要研究万科在这次困难中的转型。

一、公司治理结构转型

公司治理是提高经济效率，促进经济增长和增强投资者信心的关键因素。万科成功上市以后，在完善治理结构的基础上建立了一套规范化的、透明的管理制度：

1.外部治理

首先，透明化降低管理成本，提高职工积极性。对内部制度的透明度：万科内部网站上设有“制度规范库”，并建立“阳光照亮的体制”，实行公平、公开、公正的规范化运作。

其次，后现代管理理念的运用。建立经济、文化型的企业愿景；致力数字化、人性化管理；建立平等、公开的沟通品台；建立目标管理及分权体系；建立媒介传播和诚信机制。

2.内部管理

万科设置了审计监察部全面负责内部审计及内部监察工作。为进一步加强内部风险的控制，监事会结合公司内部控制工作的进程，安排各项专项监察，并进一步深化对一线公司的巡查工作。同时实行市场化、因岗而异、成果分享、均衡内外部报酬、为卓越加薪、薪酬保密的薪酬理念。

二、业务转型

在业务上，万科分析市场形势，不断调整自身发展战略。万科把自己定位于城市配套服务商的位置，万科将自己的业务发展方向分为三大部分：传统的住宅业务、体验消费地产及产业地产。

三、多元化融资

对于房地产企业来说，融资是为了保证企业获得稳定和持续的增长，资金因素永远是其经营过程中最需要考虑的因素之一。作为国内第一个上市的房地产企业，万科的资本运作要比国内其他房地产开发商好很多，除了在股票市场上直接融资外，万科拥有更多高效率的资金募集手段。

1.重视并保持良好的银企关系

万科与银行之间一直保持良好的银企关系，历年来被国内各大银行评为AAA级单位，良好的银企关系，使得万科没有后顾之忧，可以放心的去尝试其他融资渠道。同时，在2013年，国家放松对民营银行的管制时，万科抓紧时机入股徽商银行。

2.充分利用外部资金

对房地产行业来说资金自足的困难相当大，要想发展，必须弥补资金缺口，这就需要充分利用外部资金。万科资金主要来自合作伙伴的权益性融资，银行及非银行的借款，非银行类借款主要是信托借款。

3.融资不断创新，积极寻找融资渠道

围绕资金的流向，万科在进军海外路程中采用美国模式，在引入美国帕尔迪公司的合作开发模式后，万科开始尝试美国铁狮公司的小股操盘模式。

四、销售模式转型

万科的营销方式主要有三种渠道：间接营销渠道、直接营销渠道和联合一体营销渠道。直接营销渠道仍然是主要营销渠道，直接营销可以避免某些素质不高的代理商介入造成的营销短期行，也便于房地产开发商了解客户的需求及趋势变化。而间接营销有助于营销专业特长，有利于发展商集中精力，缓解人力、物力、财力的不足，重点进行开发、工程等方面的工作。联合一体营销渠道的建立旨在集中发展商和代理商的优势，避免单纯直接营销和间接营销的不足，其成功操作的关键在于发展商和中间商的真诚相待，利益共享，并且依赖于中间商高超的专业素养和优良的职业道德。

在网络购物迅速发展的今天，万科紧跟时代潮流，发展网络销售，万科地产通过网络这一覆盖面很广的品台，利用广告、宣传片、图片论坛等在各大网站上宣传自己的楼盘，并有自己的网站，如万科的金域蓝湾、城市花园等。

五、利用互联网发展房地产

目前是大数据时代，互联网是不能拒绝的，要想更好的发展就必须顺应时代的潮流，为促进企业的发展，万科此次转型也充分的利用互联网来改变自己。建立事业合伙人制度、联手淘宝买房、引入百度LBS技术，万科2014年在互联网方面的发展众多。

六、总结

在转型中，变化并不为奇。未来成功的关键不是经验，不是规模，而是在转型中把三要素与企业转型目标恰当的融合，并形成新的核心竞争力的智慧。万科经过一些列的转型发展，其2010年净利润88亿，而2013年净利润151亿，3年增长71.59%。2014年，尽管前三季度房地产市场冷淡，但万科财务显示前三季度净利润64.58亿元，同比增长4.84%，每股收益0.59元，同比增长4.64%。可见其改革显示出成效，万科实力增强，抵御风险能力增强。

参考文献：

[1]陆新之.王石是怎样炼成的[M].杭州：浙江人民出版社，2005：121-226.

[2]金圣荣.中国楼市大趋势[M].北京：当代世界出版社，2011：1-63.