剩余法在土地估价中的应用

李仲富

剩余法是土地估价的常用方法之一，又称假设开发法等，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

一、剩余法的适用范围

根据《城镇土地估价规程》，剩余法的适用范围为具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：1、待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；2、仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；3、现有房地产中地价的单独评估。在这里主要介绍第一种情况，即剩余法用于待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价。

二、剩余法评估的程序及方法

剩余法的基本理论依据是预期收益原理。其计算公式为：V=A-（B+C）

V——待估土地价格；A——开发完成后的不动产总价值；

B——整个开发项目的开发成本；C——开发商合理利润。

剩余法的评估步骤为：

（一）调查待估宗地的基本情况。通过现场调查，明确待估宗地的位置、面积、规划用途、容积率等规划条件及建筑规模等基本情况。

（二）确定土地最优、最佳利用方式。主要包括土地用途、建筑容积率、建筑密度、建筑高度等。相应的指标和参数主要通过规划部门出具的控制性详细规划来确定。

（三）开发完成后的不动产总价值的测算。在日常的评估中，主要是商、住综合用地出让底价的評估，这种类型的房地产建成后以出售为主。所以，预测其总价时根据当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合进行。对开发完成后采取出租或自用方式经营的房地产开发项目，则可采用收益法和长期趋势法结合预测房地总价。

（四）估算开发项目的开发成本。在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括房屋建造成本、专业费用、投资利息和销售税费。（1）建筑成本的估算同样可采用比较法确定，即通过同类建筑物当前的建筑费用来推算，如果建筑材料的价格变化较大，还要考虑建筑材料价格的变化对建筑费的影响；（2）专业费用一般根据建筑成本的一定比例估算；（3）利息的计息基数为未知的地价及其税费、建筑成本、专业费及管理费用，采用复利计算，利率采用当期银行一年期贷款利率。计算利息时，预付地价款及其税费应在整个开发期内计息，建筑费、专业费等按开发期的一半计息；（4）销售税费指销售不动产的营业税、契税等，一般以不动产总价的一定比例计算。

（五）开发商合理利润。开发商的合理利润一般以不动产的总价或预付总资本的一定比例计算。利润率一般采用房地产开发项目的平均利润率。

将以上各项带入公式中，求得土地总价格，并以此求得土地单价及楼面地价。

三、采用剩余法评估时需注意的事项

在实践中，采用剩余法评估土地价格时，应注意以下几个方面。

（一）在报告的描述中，需注意最佳开发利用方式的说明

利用剩余法估算土地价格，其关键点之一为是否根据房地产价格评估的合法原则和最有效利用原则，正确的假设了土地的最佳开发利用方式。在日常的评估中，有估价人员往往忽视最佳开发利用方式的描述，而直接进入到计算过程当中，即使计算结果不发生变化，但缺少此处的描述，还是影响报告的整体质量。我们应该根据规划部门提供的相关的规划文本和规划图纸，对待估宗地的最佳开发利用方式（包括土地用途、使用强度、建筑物式样等）进行相应的描述，说明。

（二）要注重预测房地产开发完成后的总价的来源依据

剩余法评估土地价格，预测房地产开发完成后的总价值也是关键点之一，预测价值的高低直接影响到最终的地价。在有些评估报告中，缺少房地产总价的来源依据，如有些估价人员在评估报告中描述：“根据当地房地产市场的实际情况及估价师的现场调查，确定待开发的房地总价为×××万元”，这种说法无任何依据及可信度，使得报告结果的权威性受到使用者的质疑。还有的报告中，在确定房地总价时，通过市场比较法计算出了房地总价，将此价格直接用作待估宗地的房地总价，没有根据长期趋势法，预测未来的防地产市场的走势及变化，这种计算出的价格也不够准确。《城镇土地估价规程》明确规定“预测房地总价时根据当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合进行”。在此基础上，在房地总价调查时，还应注意交易时点。由于房价涨幅过快，我们在调查房地交易价格时，应尽量调查一年内交易甚至是半年内发生交易的房地产价格，以此来确定并预测未来房地总价值，准确性则更高。

（三）要注意开发成本及利润等取值依据

在剩余法评估过程中，要注重确定建安工程费的依据，如果地方政府有相关的文件规定，则按文件规定取值，依据是充分的。如果无相关的文件规定，则需通过市场调查，并采用市场比较法来确定建安工程费，通过这种方法所确定的成本费用可信度较高，依据较充分。

同样，在确定开发利润时，也需注意利润率取值依据。房地产开发项目的投资利润在不同的地方市场，差异较大，利润率在15%—50%的范围之间浮动，这样，在计算地价时，取不同的利润率，对最后的地价影响较大。所以，在利润率的取值方面，同样需要有据可循。如果地方政府有文件规定的，依规定取值；地方政府无文件规定的，则需调查当地房地产市场的平均利润情况，通过统计年鉴等相关的资料来获取。

（四）利息计算时，是否考虑房地产价值及开发成本的时间价值

在采用剩余法评估土地价格时，利息的计算通常有两种情况。第一种情况是以静态方式测算地价，这种情况在预测房地总价及建筑费、专业费时不考虑其时间价值，计息时地价按整个建筑周期计算，建筑费和转业费按建筑周期的一半计算；第二种情况是以动态方式测算地价，即考虑预测房地总价和建筑费、专业费的时间价值，将其价格折现到估价时点，这种情况中，总地价、建筑费和专业费均考虑到了时间因素，通过折现的计算，已包含了利息，所以，以动态方式计算地价时不再单独计算利息。这两种计算方式的结果会有一定的差异。通常情况下，我们采用静态的方式来测算。

四、关于剩余法的几点建议

（一）房产部门应建立一个可供公开查询的房地交易的资料库，分区段，分用途的建立档案，即时更新。这样在调查房地交易价格时，获取信息的途径更广，准确性更高，可信度更强。

（二）土地管理部门应尽量出台相应的文件，规定剩余法评估相关参数的取值标准，并随着市场的发展变化，适时合理调整。在采用剩余法进行评估时可以做到有据可查。

（三）在采用剩余法评估地价的同时，另外一种方法一般采用基准地价系数修正法。这两种方法通常差距较大。若基准地价公布时间较长，建议采用剩余法的测算结果作为最终的地价；若基准地价为最新公布的，并且土地管理部门对取值方面无特殊规定，则可以基准地价的评估结果作为最终的地价。