苏州市古建老宅保护与再利用的实践探讨*

许 皞 虞林洪 汪晓琦

0 引言

苏州古城在漫长的沧桑历史中，历经2500多年仍然保持水陆并行的双棋盘格局，享誉“人间天堂、园林之城”的美名。她拥有以古典园林为代表的丰富历史文化遗产，遍布古城街头巷尾的121处各级文物保护建筑和232处控制保护建筑是其重要组成部分。本文将苏州古城内上述文物保护建筑、控制保护建筑及其他具有历史价值的古建筑定义为“古建老宅”，整体考虑保护与再利用。

苏州的古建老宅总占地面积达0.911km2，总建筑面积约0.533km2（图1），大多集中分布在5个历史文化街区、3个传统风貌地区和38个历史地段内。苏州的古城保护、对部分古建老宅实施了保护利用工程建设，然而目前仍有

相当数量的老宅陈旧不堪、设施落后、功能缺失。如何让古建老宅“活”起来，既能得到完善保护又能发挥珍贵价值？本文尝试总结苏州市古建老宅保护利用规划及实践过程中的经验，探寻解决这一问题的模式与方法。

1 古建老宅的历史价值与现实困境

苏州的古建老宅主要包括住宅、商铺、寺庙、道观、会馆、义庄、祠堂、衙署及近代的商店、教堂、学校(图2-9)等。其中，民居建筑面广量大，无论在平面、形式还是装修方面，均展现了江南水乡建筑浓厚的地域风格。这些古建老宅在漫长的历史演变中，客观记载了各个时期的人文环境、社会经济、时代精神等重要信息，展现出极强的多样性特征，为追溯与研究苏州历史提供了最有价值的资料。淡雅朴素、粉墙黛瓦的古建老宅与错落有致、幽深整洁的小街小巷，共同构成了苏州老街坊古朴宁静的传统生活居住环境，使其市井的生活方式、节奏、场景、内容等延续至今，充分展现了历史的原真性。

图1 苏州古建老宅分布图

图2 国家级文保建筑环秀山庄（居住）

图3 市级文保建筑雷允上诵芬堂药铺（商铺）

图6 控保建筑140号曹沧洲祠（祠堂）

图4 国家级文保建筑罗汉院双塔及正殿遗迹（寺庙）

图7 控保建筑139号按察使署（衙署）

当今，众多的古建老宅却由于基础设施陈旧、疏于日常维护等原因，普遍存在屋顶漏水、墙体歪斜、消防隐患、排水系统阻塞等问题。历史上，大多数古建老宅皆为大户人家的居所，现在居住其中的却多为中低收入家庭或外来租客，受教育层次不高、人口居住密度也较大，因此保护意识薄弱、违章搭建现象普遍，对建筑本体造成了不同程度的破坏（图10）。

2 保护利用策略与总体实施情况

2.1 不同的立足点、共同的保护目标

规划从不同的立足点出发，多方面综合寻求古建老宅的保护利用途径。首先，立足历史，通过对古建老宅历史资料的详实研究，提出相应的保护措施与整治方案，需保留建筑按“修旧如旧”的要求恢复历史原貌，需改善、改造的对象外观应保持传统特色，与周边环境相协调；其次，立足居者，注意民生的需求，倾听居民的呼声，吸取他们的意见，从重视“静态遗产”保护向重视“动态遗产”保护的方向发展；同时，立足整体，将点状的古建老宅纳入古城发展的整体构架中，为其发展寻求区域背景支撑，实现资源共享，设施互补；最后，还立足于综合利益，在切实保护好老宅本体的基础上，将修缮保护与拓展利用融合在一起，采用新的历史资源保护模式，促使文化保护与经济发展产生良性互动。

2.2 总体保护、分批建设

规划成果于2011年编制完成，建立了古城区内现存古建老宅完整的资料信息库，对所有353处老宅从建筑、业态、环境等多个方面提出了全面的规划控制要求。

2011年底，苏州启动古建老宅保护修缮项目，实施主体为苏州文旅集团和城投公司，由其自行负责资金筹措、项目策划、居民搬迁、保护修缮和利用运作。首批保护利用建设项目选择了建筑与文化价值较高并且相对集中的大儒巷丁宅、钮家巷王宅、潘世恩故居、德邻堂吴宅等12处老宅作为试点。通过保护修缮，一批破旧凌乱的老宅恢复了原先的面貌，并重新焕发活力。2013年，苏州市又研究确定了第二批项目名单，包括吴廷琛故居、谦益堂潘宅、唐纳故居等40处古建老宅。剩余约300处古建老宅，则等待着有序进入保护修缮程序。

图8 市级文保建筑乐群社会堂（教堂）

图9 省级文保建筑东吴大学旧址（学校）

图10 苏州部分古建老宅的残破现状

图11 苏州古建老宅保护利用规划研究工作框架

3 古建老宅保护利用的3大引导体系

规划建立了保护利用3大引导体系对古建老宅的建筑本体、承载功能和周边要素进行控制，即为修缮修复引导体系、业态控制引导体系与周边环境引导体系。结合3大引导体系，构建整体工作框架（图11）来实现古建老宅文化价值、经济价值以及社会价值三位一体的综合效益。

从规划流程上阐述，首先在充分调查的基础上，对现存古建老宅进行分析评估，建立全面的修缮修复引导体系，保护建筑本体。其次，对古建老宅的使用功能进行分类梳理、综合分析，寻找符合其特质的开发利用业态，建立业态控制引导体系。最后，通过周边环境引导体系规划古建老宅本体以外的城市空间，创造有利于其保护利用的景观环境。

3.1 修缮修复引导体系

3.1.1 修缮修复引导方法

规划以“保存历史风貌是根本、完善配套设施是保障”为修缮修复的总则。不可改变建筑原有外立面的造型、色彩和与基本饰面材料，必须使用相同材料按照建筑原有特征进行修复，修旧如故、以存其真。同时，可根据社会现代需求，结合建筑具体情况对内部设施和空间布局加以必要的变动，如增设卫生间、改造水电线路、安装消防设施等。

结合古建老宅建筑风貌与房屋质量的特殊性，规划提出以下4种修缮修复方式（图12）：

（1）维护：针对已修缮完毕的古建老宅的

保护方式，定期进行养护。

图12 修缮修复引导图

图13 博习医院旧址现状照片

图14 博习医院旧址规划效果图

（2）修缮：针对文物古迹的保护方式，包括日常保养、防护加固、现状修整、重点修复等。

（3）修复：针对结构、布局、风貌基本完好但局部已变动的古建老宅的保护方式，按照传统式样予以修复，改造内部空间、增加水电以及厨卫设施并适度改善居住条件。

（4）拆除：针对严重影响风貌的、质量较差的违章或临时搭建的建筑，采取拆除的措施。3.1.2 “博习医院旧址”修缮修复引导实例

博习医院旧址为市级文物保护建筑，是中西文化交融的产物，也是苏州近代历史的重要标志性建筑。博习医院由门诊楼（博爱楼）与住院大楼（博习楼）组成，目前博习楼保存完好，博爱楼由于长期不合理使用导致损坏严重。规划对博爱楼的主楼以及东西副楼进行详细调研，建立包括楼体地面、墙面、门窗等要素现状情况的详细信息表（表1）。

表1 博爱楼（主楼）现状信息表

表2 博爱楼（主楼）修缮修复方案

在修缮修复引导体系的指导下，规划保持博爱楼原有平面布局，整治内部环境，去除后期隔墙，清除墙面及各装饰细部的污渍，修复原有外貌特征，包括门、窗、屋顶栏杆、墙面及装饰细部的位置、形式与材质特征（表2，图13，图14）。维护清理主楼的金砖墙风化层，并用石材加固防风化防反碱保护剂隔绝空气，以免进一步损坏。原样修复附楼青砖墙面的损坏部分，并在施工进行中谨慎保护。整修博爱楼北天沟，按现有雨水管位置做镀锌铁皮雨水管复制替换。保护博爱楼内的水磨石地面及楼梯，如仅有磨损、未开裂剥落的，保持原状；损坏严重的，按原材料、原色彩、原工艺修复。

规划按史料恢复博爱楼的原有建筑风貌，以期最大限度地保留历史信息，并在此基础上保证使用的合理性、安全性，实现保护与利用的双赢。

图15 业态控制引导图

图16 潘祖荫故居现状照片

3.2 业态控制引导体系

3.2.1 业态控制引导方法

在修缮修复的基础上，规划对各古建老宅的历史人文、建筑形式、周边功能和产权归属等方面进行研究，并综合考虑建筑荷载、使用安全及对周边居民的影响，确定各古建老宅最适合的业态引导方向（图15）。相应地，规划也提出不同业态对古建老宅的建筑面积、交通可达、停车场地和配套设施等各项要求。

（1）历史人文要素主导的业态：该类古建老宅将延续历史使用功能，或进行功能调整以展现场所精神、凸显文化底蕴，主要可作为景点、商铺、宗教类及展览类等功能使用。

（2）建筑形式要素主导的业态：该类古建老宅因建筑面积、空间布局较符合现代使用需求，在不破坏建筑本体的前提下，合理改造后可作为餐饮类、旅馆类、办公类、社区服务类及文化娱乐类等功能使用。

（3）周边功能要素主导的业态：部分古建老宅紧邻学校、医院、剧团等大型公建，或位于其内部，则依据就近纳入的原则确定其使用功能。

（4）产权归属要素主导的业态：部分古建老宅为私人购买，拥有其所有产权，作为私人别墅、私家花园等使用。

3.2.2 “潘祖荫故居”业态控制引导实例

位于平江历史街区内的潘祖荫故居2003年被列为苏州市控制保护建筑，建于清末，为当时工部尚书的旧宅。这里曾被用作工厂、招待所，出现了建筑油漆剥落、花园破坏、乱搭乱建等现象，部分楼梯甚至被改建到天井里（图16）。

该建筑三路五进，格局完整，占地面积约8 000m2，周边建筑多为民居，交通可达性佳，环境良好，闹中取静。综合研究潘祖荫的生平经历、老宅的收藏文化、宅院文化与建筑空间特色，并考虑当前平江历史街区供不应求的游客住宿需求，规划建议潘祖荫故居可作为高端精品客栈使用，游人居住其中可细细品味老宅原有的苏式惬意生活。

基于这一业态引导方向，潘祖荫故居保护利用工程修缮修复了建筑东路的全部和中路的后半部分后（图17），根据老宅的原有空间格局划分文化展示、餐饮、住宿及配套服务4个片区（图18）。老宅东路的竹山堂成为精品酒店的大堂接待区（图19）；其北侧的船舫修复后被改造为小茶室（图20），三面园林环绕，环境幽雅；第二进至第五进均改造为酒店餐饮（图21），结合老宅原有的庭院、天井等设置，各具特色；中路建筑皆成为酒店套件（图22），内部配备齐全，人们在怀旧的同时，亦能享受现代化的生活设施，满足对于舒适度的追求。

图17 潘祖荫故居规划效果图

图18 潘祖荫故居规划功能分区

图19 竹山堂接待区设计效果图

3.3 周边环境引导体系

3.3.1 周边环境引导方法

在对古建老宅本体保护利用的同时，规划还提出对其周边环境进行引导，主要包括周边建筑、道路交通、重要界面和景观空间等。

（1）周边建筑：提出维修、改善、整修、拆除、保留等引导建议。

（2）道路交通：古建老宅周边的道路以梳理现状不拓宽为主，落实公交优先政策，改善公共交通服务，远期适时限制进出古城的车辆以减轻交通压力。同时，保护所有步行街巷的原有尺度，维持变化丰富的道路断面和界面不变。

（3）重要界面：将古建老宅所处的空间界面分类为街道连续界面、巷弄连续界面及滨水空间界面，并提出相应的控制要求。

（4）景观空间：针对古建老宅周边的入口开放空间、桥头开放空间、街道开放空间以及滨水开放空间等提出相应的引导策略。3.3.2 “俞樾故居”周边环境引导实例

位于怡园历史文化街区内的俞樾故居是国家级文物保护单位，目前厅堂与花园部分全面开放供游人参观，建筑本体及内部环境皆保护完好。然而该建筑的出入口空间特征不明显，引导与识别性都不足；建筑北侧道路的市政杆线设置凌乱，破坏了重要的街巷界面；且入口空间被停车占据，居民与游客都缺乏驻足停留的景观空间（图23）。

规划建议在建筑入口增设介绍标识，包括对故主俞樾的生平介绍等，加强入口引导。整理市政杆线，共用杆路，保证该建筑主要景观面的完整性。同时，取消建筑北侧道路的临时停车，入口对景处增设景观绿化，如梅兰竹菊罗汉松等；并合理点缀传统景观元素，如湖石假山，以突显整体的文化意境（图24）。

4 结语

古建老宅的年代、个性和建筑品质皆具有无法衡量的价值，可以提升整个区域的文化品位和氛围，利用其文化价值进行合理的开发再利用，将会带来难以估量的综合收益。因此，古建老宅的任务不是“凝固”历史，而是让传统文化与当代文明得到共生。最好的保护是利用，使古建老宅在“活用”中获得“新生”。我们应将此作为长期的工作和任务，改变我国城市中古建老宅的根本命运。

图20 改造后的茶室的船舫

图21 改造后的餐饮空间

图22 改造后的酒店套间

图23 俞樾故居周边环境现状

图24 俞樾故居周边环境整治意向

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