老龄社区建设前提下我国养老地产发展模式探究

毛明清++吴展昌

摘要：作为发展中大国，我国属于典型的未富先老国家。如何实现老有所依成为社会热点关注问题，也牵动着政府和每个家庭的神经，亦成为 2015年“两会”各代表和委员提案里的重点讨论问题。本文根据国情，同时借鉴国际经验，以养老地产社区模式为切入口探索解决我国养老服务的基础形式，依托“社区”构建我国新型的养老模式。

关键词：养老 养老地产 老龄社区建设 养老模式

2011年国家统计局发布了第六次全国人口普查数据，显示我国60岁及以上人口占13.26%，按照国际上划分人口类型的标准，该比例达到或超过总人口数10%其社会就已经步入了“老龄社会”。因此，中国社会老龄化事实呈现在我们面前。

养老服务是一个国家面临的系统工程，概括说包括老年人的衣食住行方方面面，基于老年人的特点又赋予特殊的医疗保健、文化娱乐、休闲服务等等。我国自古有养儿防老的习俗，但是随着独生子女政策实施35年，4∶2∶1家庭结构成为大多数的家庭模式，随着社会保健医疗水平提高，人们寿命延长，一些家庭倒金字塔结构更为突出，依靠家庭养老已经不符合现实情况。一个国家的养老问题亦成为考验一个政府管理水平的指标之一。

一、我国养老地产的发展现状

姜平在《美国养老地产模式及其对我国的借鉴》一书指出，养老地产是由房地产开发企业或社会相关机构主导开发建设的一种能够为老年人提供居住场所、符合老年人心理特征、满足老年人社会活动需求、为老年人的健康提供良好基础设施保障的住宅产品。其可以作为养老地产的高度概括。本文意在探讨跨越无生命的住宅产品，赋予其生命力即养老住宅社区的开发与建设。养老地产只有基于养老社区的建设，才能赋予鲜活生命力，破茧养老地产成长的束缚，更好的发展壮大。

我国的养老地产业很年轻，一些有实力的知名开发商开发养老地产项目步履艰难，遭遇诸多尴尬现象。2012年，保利地产推出了“保利安平和熹会”，初期入住率很不理想，从2013年8月开始，和熹会对价格进行了调整和养老配套设施加大投入，入住率才有一定的提升，保利地产副总经理胡在新表示，目前和熹会项目还处在亏损阶段，未来计划用3—5年使运营进入稳健阶段，基本实现盈亏平衡。

属于较高档养老社区“万科幸福汇”是万科试水项目，位于房山区窦店镇，项目占地面积7万㎡，总建筑面积16万㎡，在产品总体打造、园林景观、产品设计和装修上都进行了全方位的精细研究，2011年6月5日开盘，开盘均价10000元/平方米，开盘当日销售率83%，全部为80平方米两居户型，两个月时间一期开盘的180套已全部售罄。运营模式是复合式，社区可供销售的住宅产品“活跃长者住宅”推出4栋可售楼栋，其他大部分产品和配套公建自持出租，如“活跃长者之家”的16000㎡老年公寓用于出租。整个万科幸福汇项目已开建了4期，这是我国少有的项目运营状况良好业内口碑不错的养老社区。

目前，我国能提供的养老服务缺口很大，从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，每千老人30张床位，2015年国内市场需要近700万张床位。但养老地产却发展滞后，原因复杂，其一开发商在建设养老地产项目的时候，还是固执于传统地产，忽视了社区的人和社区的服务。因为我国是在经济欠发达阶段实现的老龄化，且在实现老龄化所花费的时间只用了49年，相比于法、瑞、澳和美国的115年、85年、74年和68 年，中国在经济和时间的双重压力下，形成了我国有限的养老保障财富积累和拮据的个人养老消费水平，由此决定了老年人能够支付的养老服务和消费是十分有限的，一味追求高端养老方式显然与我国老年人收入不符。因此，探索依托社区服务前提下，建立多消费层次的养老物业是我国养老地产业的出路。政府也应给予更多的养老地产业的扶持、建立更为完善的医疗康体等服务项目，养老社区才能有持续生命力。

二、国外养老地产和养老社区建成成功案例借鉴

美国太阳城养老社区占地14.5平方公里，共10500个住宅单元，目前入住住户为1.6万人，社区的盈利模式是“入门费+年费+出租商业”，只提供产品租赁权和老年人持续照料服务，不提供房屋的产权。自20世纪50年代以来，太阳城由一片半沙漠棉田，慢慢崛起一座新城，且面积和人口还在激增；美国太阳城作为世界知名养老地产项目，其模式被迅速复制，直接以太阳城命名的养老社区有，北京太阳城和东方太阳城、洛杉矶苹果谷太阳城等，笔者认为太阳城的成功因素在于：

第一，社区产品设计的适老化：社区住宅强调方便安全，以低层建筑为主，在所有室内和公共区域进行了防滑和无障碍设置；指示牌导向方便老年人的自行社区活动，人车分流为老年人的活动安全提供了保障。

第二，完善的休闲配套设施：太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，被称为“高尔夫爱好者的天堂”，社区除了高尔夫球场外，还配备了各类康体设施，有室内外游泳池、各类球场，棋牌室和健身房。

第三，发达的医疗设施配套：市区周边配套有老年人综合性医院和各种健康服务中心；太阳城社区还为患有心脏病等严重疾病的老人配置了报警装置，当心脏病者在病发的时候，只需按一下报警装置就可实现即时快速报警。

三、阻碍我国养老地产发展的因素分析

（一）社区缺乏科学合理的规划设计和配套设施

如果开发商在前期策划中对消费群体的具体需求的把握不够准确，导致在养老产品的规划与设计中，产品和配套服务不能够满足老年人的真正需求，以至于入住率和入会率较低，这对一个项目的发展是十分致命的。而养老地产是社区建设和服务的结合，老年群体对老年住宅的独特要求，主要体现在公共服务设施上，如社区的老年人的医疗保健、兴趣交流学习等服务需求，这是任何一个养老项目必不可少的成功因素。

（二）融资渠道受限

随着我国社会经济的发展，金融产品的推出，给社会的融资提供了更多的渠道和可能。目前我国养老地产融资的有效途径较少，因为投资量大和资金回收周期长的养老地产难以获得银行贷款的支持，而民间融资的高利息会导致资金成本过高，项目盈利后劲不足；信托基金刚起步不成熟，上市融资程序繁杂且受国家严格管控，目前我国养老地产融资模式仍是以保险资金为主。

（三）社区专业化管理能力不强

在中国，民政和老龄委共同管制下的养老地产带来的不是效率的提高，而是服务模式和标准的混乱，从长远看，行政色彩主导下的服务模式不利于我国养老服务事业的总体发展。加上由于行业组织和行业规范的缺失，发生纠纷事件时，多数事件不能得到及时的处理和有效的解决。同时由于政府优惠政策落实不到位，也会使民办养老机构的运营成本增加，高成本低利润的运营现状下养老机构对应的是从业人员素质不高和疏松的行业规范，最后会导致低下的服务水平和养老机构运营的不可持续性。

四、发展我国养老地产的思考与建议

养老地产是老龄化社会致力探索的一个课题。在我国人口老龄化日益加重背景下，探索寻求政府有效扶持、只有在国家具体支持和优惠政策的实际出台和强力督促落实，才能更好地为我国养老地产产业的健康快速发展提供政策保障，本文通过对上述我国养老社区存在问题深入研究，提出了发展我国养老地产的几点建议：

（一）政府宏观层面统一规范养老服务标准，出台养老社区服务指导性规划

既然全社会老龄性问题短期不可逆转，养老问题关系到全员民生问题，从政府层面注重全社会规划设计，从资金扶持到土地规划以及建设优惠，尤其是具有宏观指导意义的养老社区管理规范，从而鼓励全国养老地产业有序成长发展。

（二）拓宽融资渠道，政府以优惠政策给与保障

目前，一方面养老社区建设资金严重不足，另一方面养老金、保险金和住房公积金在我国投资效率相对受限，允许其投资到基于养老地产房地产投资信托（REITS）是一个不错的选择。REITS有风险低，流动性好的特点，虽然收益率不高，但是也在保值抵御通胀方面比国债、银行贷款等更具优势。鉴于机构投资者投资的主要目的是为了实现资产的保值增值，因此REITS可以成为养老金、保险金和住房公积金等机构考虑的投资方向。

在积极拓宽融资渠道的同时，政府可以在土地和财税方面给予以下支持：一是探索二元土地使用前提下的养老地产模式，盘活一些老旧小区，创新使用低产荒芜性集体土地利用，鼓励开发商进驻养老地产开发；二是加大各级财政投入，促进养老金向普惠型发展；三是构建不同层次结构养老服务地产盈利项目，调动其积极性；四是加大对养老地产产业软件建设的优惠支持；五是采用多种方式弥补养老服务机构营运资金的缺口，出台针对性的财税激励政策支持民营企业参与到养老地产项目的建设中来。

（三）完善养老社区服务构架，推进人性化服务

在老年住宅的设计和建造等方面，要充分考虑到老年人的生理及心理特点，最大程度地实现设计的适老化。在社区规划设计上，注重生态环境及绿色植被；室内房间格局设计时要方便老年人的日常生活，如配备小型厨房，卧室采光充裕尽量南北通透，家具家电的设置和摆放要满足老人使用的便捷性和安全性；在设计的时候要设计相应的安全和无障碍设施，如防滑地板、安全扶手、应急呼叫系统等；在配套设施上，配套设施建设要满足老年人购物等，要配备一定的健康休闲娱乐设施，以供自理型老人活动。

（四）强调法律规章的健全，强化专业管理

专业化的管理关系到老年人的需求是否能够得到有效的解决，是项目能否获利持续利润的重要保障。针对我国现有养老地产运营中管理人才的缺失和服务意识的弱化，可从以下五方面入手：一是完善相关养老地产服务人员的法律规范，用法律形式来规范养老机构人员的准入条件、服务内容、服务质量、内部管理规章和过失责任追究等内容；二是在养老地产内提供服务的人员必须通过严格培训，坚持持证上岗；三是出台政策鼓励各类高等院校职校开设相关的养老服务护理和管理专业，鼓励和吸引专业工作者和职校毕业生从事养老服务行业。四是强化社会专业养老服务机构人员培训，或者定期组织机构的服务人员到外学习和交流，提高服务团队的水平和质量；五是提高养老地产服务人员的工资标准，用更多的收入来刺激其服务的积极性和主动性。

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（毛明清，北京师范大学珠海分校不动产学院副教授。研究方向：保障房建设、财政税收、房地产开发经营与管理。吴展昌，北京师范大学珠海分校不动产学院房地产经营管理专业）