“万万”合作谋转型

文 | 谢逸枫

万达和万科的合作，开启了中国房地产企业强强联合的新模式，将对中国房地产行业发展带来积极深远的影响。

2015年5月14日，全球商业地产龙头万达和全球住宅地产龙头万科在北京签订战略合作框架协议，双方宣布建立战略合作关系，计划在国内外项目开展深度合作。万达和万科的合作，开启了中国房地产企业强强联合的新模式，将对中国房地产行业发展带来积极深远的影响。万达集团已形成万达商业、文化旅游、电子商务、金融等产业。其中万达商业是世界最大的不动产企业，2014年持有物业面积（含在建）3904万平方米。万科集团是全球最大的住宅开发企业，2014年住宅销售规模达21万套以上。

未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中的商业部分，万科开发项目中的住宅部分，充分发挥各自优势，实现互利共赢。万达和万科都是全国知名品牌，合作将提升两家企业获取项目的能力；能充分发挥各自专业优势，提升项目整体水准，创造更大价值。根据协议，万达和万科将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小组，互相交流项目合作信息；双方将长期进行合作；由于万达和万科都有海外发展计划，未来双方的合作不仅限于国内，也将在全球展开。

合作促进转型

万达集团董事长王健林表示，中国房地产市场已进入供需平衡为主要特征的发展新阶段，房地产企业发展需要新思维、新模式。万达与万科的战略合作是一次全新尝试，对万达来说，通过与万科合作，万达可以集中精力，加快实施轻资产战略。同时双方合作也是对行业和社会的贡献，可以更有效地利用社会资源，减少浪费，对行业发展起到示范作用。

万科集团总裁郁亮表示，白银时代，传统业务仍有广阔的发展空间，也将萌发许多新的机会，这为优秀企业之间的合作提供了良好的契机。和万达的合作，有助于充分发挥万科在住宅领域的专业优势，获得更多的客户和发展机会；也有助于提升自身的商业地产能力，推动公司更好地向城市配套服务商转型。

一位中型房企高层管理人士表示，“合作后，万达资产会变得轻一些，万科资产则会变重。它们可以共享客户资源，面对政府的土地议价能力会增强，对金融机构的吸引力和安全感也会增加。”万达定了一个目标：2020年万达集团收入的三分之二、利润的超过三分之二要来自于服务业企业，也就是说，要来自于不动产销售以外的收入和利润。

按照合作的内容看，“万万”两个重量级企业战略合作，实质上是强强联手，优劣互补，不是活不下去，不是重组。其意图则是双方携手，实现转型：从重资产的开发公司转变为轻资产的服务型企业。“万万”联合将导致房地产行业变革、房企洗牌，意味着竞合新模式、互补时代来临。根据合作协议的内容看，两家巨头此番携手，将在土地获取、投资开发、轻资产运营、互联网金融创新、海外市场扩张等方面，进行一系列深度合作。一家是全世界最大的住宅开发商，如今要转型为城市配套服务商。一家是中国最大的持有物业开发商，已经走在商业消费和文化旅游的道路上。万科管理着500个以上的社区，万达运营近200个商场。万科与万达的合作，最终指向双方共同的一个愿景：转型为轻资产的服务型公司。

转型的路径便是轻资产模式与资本模式。从今年开始，投资万达广场的钱不用万达出，都是投资机构出，万达负责选址、规划、设计、建造、招商、运营管理，使用万达的品牌。所有投资获得的收益，万达跟投资方35/65分成。王健林说，这个模式现在已经正式在运行了。在这个模式中，万达不需要以前的“以售养租”了，也就是说，住宅和公寓对他来说不用再先卖掉作为融资手段了。万达可以把这部分业务全部交给万科来做。过去重资产模式下，万达进入哪个城市看的是房价，这个地区房价到了8000元，或者到了10000元，卖房有利润，才会考虑去投资。但变成轻资产后，现在进入三四线城市，不用考虑房价了，因为这个投资它不销售。需要关心的就是人口、当地城市的租金和投资之间的比例关系。而对于万科来说，跟随万达的商业做住宅，万达的招商配套可以提供很好的支撑，再加上万科的成本控制和品牌溢价，市占率将加快提升。万科在合作开发、小股操盘上的经验极为丰富。这是万科的轻资产模式：品牌和管理输出。至于未来是万科仅品牌输出收管理费和分红，还是股权合作，可能就需要双方具体去谈了。

合作影响深远

“万万联合”比万科的合作制、伙伴人制度更加具有优势，在房地产市场形成巨大的影响力，不仅改变房地产市场格局，更会在土地、资本市场上形成巨大影响。一是土地市场可称霸。一方面万达最大的优势是商业综合体投资、开发、运营，低价抄底拿地，税费优惠政策力度大，融资获得快，而万科的优势是住宅开发。两方可以在项目业态与业务上进行分工合作，共同联合拿地。另外一方面是可通过“合作”的组合方式联合拿地，不仅土地价格低、开发周期短、资金周转率高，还可以在后续共同投资、共同开发、共同运营、共同收益。二是资本市场可称王。一方面是万达有金融板块，如未来与万科开展金融方面的合作，必然是如虎添翼。另一方面是万达、万科在融资方面各有优势，如联合，更是不可估量。可共同进退。三是开发成本大幅降。一方面是土地交易与开发成本必然下降。另一方面是可以节约时间与融资成本，提高资金使用效率。四是扩大市场占有率。特别是二三四线城市的市场。王健林此前在深交所的内部讲话中提到，万达要下沉到三四线，2020年要确保万达广场开店数超过400个，这意味着未来的5年内每年平均开80个；而万科的目标则是10年后年销售额将超过4000亿，总体市场占有率超过6%。

人们“万万”没想到，中国房地产两大“霸主”竟会“牵手”合作，形成房地产市场最强组合的“万万联盟”。这绝对不是外人所理解的一场男女“闪婚”，而是一场有预谋、有组织、有计划的战略合作。合作的意图是应对新常态与时代变化及行业变革，应对政府改革与成本上涨及利润下降。合作是生存之道，转型是发展之路。“万万联盟”的房地产市场“破坏力、杀伤力、威慑力、影响力”前所未有。“万万联盟”普天之下谁与争锋。其政商人脉、优秀人才、一流经验、强势专业、著名品牌、庞大规模、巨额资金、恐怖拿地与投资及开发能力的超强“结合”，必然天下无敌，所向披靡，即使是地方政府、金融机构恐怕都要忍让“三分”。

如此巨大的“联盟”，必然在土地市场、融资、定价上“无敌手”，这是“强强联合的合作”，还是“行业变相的排他、垄断”？究竟是为生存发展，还是为称霸房地产、统一房地产市场？这也许是中国房地产市场最可怕、最危险、最疯狂的事情。过去由卖方市场到买方市场，未来又将由买方市场转向卖方市场。不可否认的是，未来房地产市场会有更多的“联盟”出现，其巨头们的“集中度”与“占有率”会凶猛上升。譬如绿地、恒大、保利、中海、招商、碧桂园、雅居乐等千亿以上房企，都可以联合。一旦形成香港大房企“格局”，中国内地新一轮中小房企淘汰出局的命运不可避免，破产、收购、退出、合作的选择必然成为现实。毫无疑问，“万万联盟”已经掀起中国房地产市场“大震荡”，未来会有更多的“大事”发生。“万万联盟”作为实现行业变革与房企转型途径之一，正式开启房企由竞争走向竞合的新合作模式。