“营改增”对房地产企业的影响及对策

中国社会科学院研究生院 沈琼

“营改增”对房地产企业的影响及对策

中国社会科学院研究生院 沈琼

摘 要:2015年底，“营改增”在我国全方位覆盖，这对于房地产行业来说，既是机遇，又是挑战，如何顺应时代的形势，在“营改增”的浪潮中与时俱进，保持企业的活力与长远发展，是房地产企业需要面对的重大问题。本文分析了“营改增”对房地产企业财务报表以及税负的影响，并在此基础上提出应对策略，希望能够对企业有借鉴意义。

关键词：营改增 房地产企业 影响

2015年1月8日，全国税务工作会议在北京召开，国家税务总局局长王军表示，2015年，将逐步完成建筑安装和房地产业、金融业、生活服务业的“营改增”，实现“营改增”的全面覆盖。伴随着改革前进的步伐，房地产业即将迎接“营改增”的大势。根据总体部署方案，房地产行业拟于2015年彻底完成税制的改革，这对于房地产行业来说无疑是一个重大的变革。

1 “营改增”的背景

“营改增”是国家的重大税制变革，是指将原来缴纳营业税的项目改为征收增值税的项目。从2011年至今，变革的范围已经推广到多个行业，如交通运输业，邮政服务业，电信业，研发和技术服务，物流辅助服务，有形动产租赁服务等多个现代服务业。伴随着行业的推进，其覆盖范围也愈加广泛，从当初的上海一枝独秀到如今的全国普及，2015年底，我国将迎来“营改增”的全面覆盖，并于2016年对税制结构进行进一步完善。

1994年，我国税制改革将销售货物和加工修理修配劳务纳入增值税的征税范围，因此，增值税当之无愧为间接税的第一大税种。然而，增值税制度并不完善，例如，固定资产无法进行抵扣，存在着重复征税的现象；征税范围也仅限于货物和修理修配劳务，而建筑安装，金融保险等业务属于营业税的征税范围。在税制结构中，存在着增值税和营业税并存，这无法促进专业分工，同时，也造成了重复征税，因为一项业务中所包含的增值税和营业税无法相互抵扣。因此，“营改增”势在必行，这不仅仅是促进经济发展，增强企业创新活力的需要，更是与国际趋同，走向世界的需要。“营改增”是我国税制变革的重大举措，是经济转型时期促进我国经济健康发展的重要工具，是经济“新常态”下完善国家治理，优化产业结构，促进经济的转型升级的必经之路。

2 “营改增”对房地产企业财务报表的影响

2.1 “营改增”对房地产企业资产负责表的影响

从资产方面看来，固定资产占房地产企业总资产中很大一部分，因此，当企业的固定资产发生变化时，会造成资产总额的显著改变，从而引起企业资产负责表的数据变动。而对于房地产企业来说，在“营改增”之前，应当交纳营业税，因此，购进增值税的进项税额无法抵扣，该部分进项税进入企业的成本中，存在着明显的重复征税。“营改增”之后，企业购进固定资产时，根据其取得相应的增值税专用发票可以扣减进项税额，因此，固定资产的入账价值将会下降，从而带来企业总资产的下降。则在企业负债不变的情况下，由于企业的资产总额减少，造成企业的资产负债率提高，企业面临的财务风险加大。

2.2 “营改增”对房地产利润表的影响

2.2.1 营业收入下降

在实行了“营改增”之后，房地产企业确认收入时，应当将收入中包含的增值税额按照《增值税暂行条例》的规定剔除出去，这样，与在缴纳营业税时期相比，收入会降低。

例如，某房地产企业出售一栋居民住宅楼，取得的收入总额为5000万元。当其交纳营业税时，确认的收入即为5000万元，而“营改增”之后确认的营业收入为5000/ (1+11%)=4504.50万元，仅此一项，收入下降的比例为9.91%。

2.2.2 营业成本上升

对于大多数房地产企业来说，建筑安装成本是其开发成本的重要组成部分，而建筑安装工程必须由具备相应资质的建筑施工企业来完成，建筑施工企业也在“营改增”的范围之中，而进行彻底改革之后，其承担的税负会明显上升，则根据税负转嫁原理，其上游房地产企业的成本也会相应的增加。

首先，建筑施工企业的材料成本。根据《财政部、国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》(财税[2014]57号)文件，一般纳税人销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的沙、土、石料可以选择简易办法依照3%的征收率计算缴纳增值税。举例来说，如果一家建筑企业承包建设工程总价款为1000万元，据统计，建筑业工程结算成本中，原材料约占60%，那么该企业购进的原材料假设为600万元，可以抵扣的进项税额为600/(1+3%)×3%=17.48万元。

其次，除材料成本之外，人工成本约占30%，占据了很大一部分。而对于建筑业来说，聘用员工的主要来源是劳务公司和农民工，因而无法取得可抵扣的进项税额，这会造成建筑企业的人工成本不发生改变。

最后，施工费用。建筑企业进行建筑施工活动会产生设备的租赁费用和维护修理费用。目前情况看来，有70%～80%的建筑安装企业所使用的设备是通过租赁的形式得来的，在工程造价中，该项费用一般占到总造价的2%～2.5%，而“营改增” 后有形资产租赁的增值税税率为17%， 那么设备租赁费和维护修理费用可抵扣的进项税额为2.5%×1000/ (1+17%)×17%=3.63万元。

由此可见，在进行“营改增”之前，这家建筑企业应当交纳30万元的营业税；“营改增”之后，只有购进原材料和部分施工费用取得的进项税额能够抵扣，建筑业的增值税税率为11%， 则应纳增值税额为1000/(1+11%)×11%-3.63-17.48=77.99万元，相当于建筑业进行“营改增”后使用7.80%的营业税率，税收负担大幅度增加。而这种情况假设建筑企业所有的进项税额都能够完全取得，在实际生产经营过程中，建筑企业不可能完全取得增值税专用发票，因此，其负担的税额会更多，而这些很可能会增加房地产企业的建筑成本。

2.2.3 利润下降

综上，由于企业的营业收入下降，并且建筑成本上升，造成房地产企业的利润下降。

2.3 “营改增”对房地产企业现金流量表的影响

“营改增”会影响房地产企业的现金流量，包含以下几个方面： 一是由于房地产企业生产经营的特殊性，可能会对下游建筑企业延期付款，因而无法及时地取得增值税专用发票，因而进项税额也无法抵扣，这些将增加企业的经营性现金流量支出，加大企业资金紧张的局面。二是由于房地产企业多以项目公司形式运营，需要先就预售收入预缴税款，待项目竣工结算完成，并且收入确认后方可获取较大金额的进项税款。即房地产企业在进项税可抵扣前先缴纳了增值税销项税，承担了更高的增值税成本。因此“营改增”在一定程度上减少企业的现金流量。

3 “营改增”对房地产企业税负的影响

作为流转税中的两大主要的税种，增值税和营业税不仅在计税依据上有差别，在征税环节上也明显不同。营业税是价内税，计税依据是营业额全额，按适用税率计算交税，并随着商品流转环节交税；增值税是价外税，其计税依据是增值额，实行税款抵扣制度，允许扣除以前环节已经缴纳的税款，因而有效避免重复征税的现象。“营改增”使得房地产企业的房地产开发成本增加，由于增值税可以环环相扣，如果房地产企业能够从建筑施工企业或其他企业取得可抵扣的增值税专用发票，从理论上讲，企业税负应该下降。

某房地产公司出售一幢居民楼，收入总额10000万元。与开发该居民楼有关支出为：土地出让金及其他费用1000万元；房地产开发成本5000万元(取得可抵扣税率为11% 增值税专用发票4000万，取得可抵扣税率为6% 增值税专用发票1000 万)，期间费用1000万元；该房地产公司所在地政府规定用于计算土地增值税的其他房地产开发费用扣除比例为10%，增值税销项税按11%。

3.1 “营改增”前税负

(1)营业税=10000×5 %=500 万元

(2)城市维护建设税=500×7%=35 万元

(3)教育费附加＝ 500×5% ＝ 25 万元(含地方教育费附加)

(4)土地增值税计算：

增值额=10000-(1000+5000)-6000×10%-500-35-25-6000×20%

=10000-6000-500-560-1200=1740 万

增值率=1740÷(6000+600+560+1200)=20.81%

土地增值税=1740×30%=522 万

(5)企业所得税计算：

(10000-1000-5000-560-522-1000)×25%=354.5 万

1—5 合计：500+35+25+582+354.5=1496.5 万元

总税负率=1496.5÷10000=14.97%

3.2 “营改增”后税负

(1)增值税进项税=4000/1.11×0.11+1000/1.06×0.06=453万元

增值税销项税额=10000/1.11×0.11=990.99万元应交增值税=990.99-453=537.99万元

(2)城市维护建设税=537.99×7%=37.66万元

(3)教育费附加=537.99×5%=26.90万元(含地方教育费附加)

(4)土地增值税计算：

增值额=10000/1.11-(1000+4000/1.11+1000/1.06)-6000×10%-537.99-37.66-

26.90-6000×0.2=1059.46万元

增值率=1059.46/(1000+4000/1.11+1000/1.06+600+537.9 9+37.66+26.90+1200) =13.33%

土地增值税=1059.46×30%=317.84万元

(5)企业所得税计算：10000/1.11-2000-4000/1.11-1000/1.06-537.99-37.66-26.9-317.84)×25%=385.41万元

1～5 合计：537.99+37.66+26.9+317.84+385.41=1305.8万元

总税负率=1305.8/(10000/1.11)=14.49%

由上述计算可以看出，“营改增”后，企业的总体税负率下降，虽然下降的幅度不大，但这同我国目前“营改增”制度尚未完善有很大关系。随着“营改增”制度的逐步完善，增值税的整体抵扣链条将更为完整，税负会继续下降。

4 房地产企业应对“营改增”的有效对策

4.1 加强供应商管理，及时取得可以抵扣的增值税发票

房地产企业在选择建筑施工方时要占据主导地位，因此，应当选择具有正规的资质，能够开具增值税专用发票的施工企业。是否能够更多地扣减税率，是房地产企业在选定合适供应商时需要考虑的一个出发点。加强与建筑施工企业的工程决算管理，保证及时取得可以抵扣的增值税专用发票；完善会计核算体系，保证账实相符，无法取得合规可抵扣发票则坚决不能进行抵扣，提高会计核算的准确性。

4.2 改变经营模式，避免资金短缺

为了解决“营改增”给企业带来的资金短缺问题，企业可以适当改变其原有的经营模式。包括：一是缩短项目运作周期，减少资金占用和降低财务费用。二是走开发高质量房地产的道路。提高企业的市场竞争力，扩大市场占有率是一个方面，建造高品质的商品房是另外一个重要出发点。三是建立企业合作。房地产开发企业可以同其他企业相联合，开展项目合作，比如进行联合开发，项目股份制等，有效地避免资金短缺，优化结构。

4.3 梳理经营流程，积极进行税务筹划

企业要针对自身的经营状况，科学合理地进行税收筹划，尽量减少税收负担。掌握企业的所有项目中能够通过进项税额抵扣来减轻税负的项目的支出占总支出的比例，努力提高比例数值，从项目的源头入手，降低企业税负。还有企业通过外包的形式来解决部分环节无法获得进项税额抵扣的问题。其次，除了产品和外包，企业也可以把自身某些职能部门外包出去，降低管理成本，做到合理节税。

在经济发展的新时期，在“营改增”的浪潮中怎样抓住机遇，迎接挑战，再创辉煌是房地产企业需要大力研究的一个重要问题。企业要做好税收筹划工作，结合自身实际，制定相应的过渡政策，积极变革经营模式，在“营改增”这个契机之下，争取获得更多的优惠，在行业竞争中稳步发展。

参考文献

[1] 张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师,2014(7).

[2] 赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习,2013(6).

[3] 李晓愫.房地产及建筑业的增值税改革[J].当代经济,2014.

作者简介：沈琼(1990-)，女，汉族，河南信阳人。现为中国社会科学院研究生院2014级研究生，主要从事国际税收、税务会计方面的研究。

中图分类号：F127

文献标识码：A

文章编号：2096-0298(2015)04(b)-150-03