浅析房地产公司成本费用管理问题及其对策

唐大全

【摘要】当前我国房地产行业已经渡过了高速增长期，房地产企业要获得稳定的经济效益，成本费用的管理问题必须引起企业管理者的注意，而我国房地产企业在成本费用管理方面还存在各种各样的问题，能否有效地解决这些问题，对房地产企业未来的发展影响重大。

【关键词】房地产 成本费用 对策建议

一、引言

随着我国经济步入新常态，房地产行业的增速也开始减缓，房地产行业也不能再像以前一样通过粗放式的圈地扩张来提升业绩了，现在房地产行业面临需求的结构性调整，自身的经营策略也要随时而变。在当前房地产周期下行的趋势下，注意成本费用的控制，几乎成了房地产企业提高自身经济效益以及提高市场竞争力的最重要的手段。由于在之前的飞速发展中，对于成本控制工作的重视程度不够，我国当下房地产企业普遍存在成本高企的问题，积极开展成本控制工作，找出企业自身在成本控制方面存在的问题并加以解决，对于促进地产企业转型，提高房地产企业经济效益具有重要意义。而房地产企业由于自身行业特点，成本费用的种类繁多，要在短时间内梳理清楚并提出具体的成本管理方案并非易事，同时也要看到我国房地产企业在成本方面的改进还存在巨大空间，所以各房地产企业应该积极重视成本问题，找出企业在成本费用管理上的不足之处，从而保证企业的可持续健康发展。

二、房地产公司成本费用管理现状

（一）房地产项目成本控制效率低下

我国房地产企业在对成本费用控制的问题上，往往不能做到与质量控制有机地结合。而现实中，成本和质量往往是相反相成的。高质量的房产往往依赖高质量的原材料投入成本，因此，房地产企业在进行成本管控的时候不能死板地为了控制成本而控制，而应该综合考虑各种因素。目前，我国房地产企业经常会出现各种业主投诉质量的问题，这些问题的出现很大一部分原因就是很多地产企业为了控制成本而在建造房屋过程中偷工减料、以次充好。讽刺的是这样的做法非但不能给企业降低成本费用，反而会因为业主的举报而使企业遭受巨大的损失，同时对房产企业的未来发展也会带来极大的负面影响。

（二）缺乏对财务费用的有效规划

房地产行业属于资本集中型的行业，在房地产企业的日常运营过程中需要大量的资金来维系。其中大部分资金都需要通过外部融资来取得，而如何控制这一部分数目庞大的财务费用就成为了房地产企业成本控制的关键所在，但是我国很多房地产企业，尤其是小型房地产企业，由于缺乏专业的财会人员，或者领导对成本规划不够重视等原因，导致房地产企业在财务费用规划、筹资规划上存在很多不足之处，同时使得企业的财务费用过高成为了成本高企的重要原因之一。而且我国房地产企业的融资渠道主要从商业银行获得贷款，但是现在市场经济环境不佳，银行对房地产企业的贷款审批严格也使得房地产企业的成本居高不下。

（三）房地产项目各环节之间成本控制脱节

房地产项目的管理涉及到很多环节，要同时实现各个环节的成本最小化经济效益最大化并不容易。作为企业管理者，从宏观角度统筹房地产项目的各个方面，通过各阶段的配合工作，实现项目整体成本最小化才是房地产企业成本控制的重点所在。但是在我国当下各个房地产企业当中普遍存在项目成本控制脱节的现象，企业在控制成本的时候只是单方面重视各部门的成本费用情况，不重视房地产项目各个环节之间的联系，导致房地产企业的成本控制缺乏系统性和层次性。同时这样的成本控制方法还使得各部门之间难以形成有效的沟通配合，严重的还有可能导致项目内部之间的恶性竞争，耗费房地产企业的人力物力，非但不能有效达到成本控制的目的，还使得企业经营效率低下，项目工期耗时过长，最终仍然使得房地产企业的成本居高不下。

（四）房地产项目前期费用控制不到位

房地产项目在开发前期要有大量的投入，主要有获得土地使用权的支出，如果涉及拆迁的，还要支付拆迁补偿款，另外，向政府交纳的各项税收也是前期成本费用的重要组成部分。如何有效地控制这一部分成本支出可以说对于房地产企业来说至关重要。然而我国很多房地产企业为了拿地不惜出高价，也因此产生了很多“地王”，但拿到地后真正产生了多少经济效益却仍有待时间的考验，尤其是当前经济形势下行的趋势下，高成本不一定带来高回报，反而会产生企业资金流问题，给企业经营带来危机。另外，由于负债可以税前扣除，因此如何合理地安排企业的资本结构，做出房地产企业的筹资决策，对于房地产企业减少税费成本也有很重要的积极意义，但是我国房地产企业很多在财务管理上的专业水准还不够，尤其缺乏高端的专业人才，因此使得房地产项目的前期成本费用难以得到有效控制。

三、改善房地产企业成本费用管理的对策建议

（一）建立完善的成本费用管理体系

随着我国经济步入转型期，房地产行业增长速度放缓，很多房地产企业越来越重视成本管理。尤其是从战略角度来进行成本管理，实现成本管理的重要性对于房地产企业来说更为重要。因此对于成本管理混乱，没有有效的成本费用管理体系的企业来说，建立完善的成本费用管理体系对于房地产企业来说是实现成本费用高效管理的第一步。在成本管理过程中，通过成本体系的设置对企业成本实现有效控制，同时与房地产企业的质量控制有效结合，做到质量最优条件下的成本最小化，避免出现为了降低成本而牺牲质量的情况出现。同时企业高层领导要带头重视成本控制工作，带动企业全员来开展成本控制工作，通过有效的激励保证企业员工成本控制的积极性和热情，从而使得企业的成本得到有效的控制。

（二）有效地控制财务费用

房地产企业由于在运营过程中需要大量的资金，而很大一部分资金需要从外部获得，因此获得这些资金的成本便构成了房地产企业成本的很重要的一部分。如何有效地控制这部分财务费用，对于房地产企业提高经济效益具有重要的意义。目前我国房地产企业的主要融资渠道是商业银行，但是随着房地产行业的不景气，商业银行对于房地产企业的贷款条件也更加严格，资金成本也更高。应对这一变化，房地产企业可以通过与商业银行之间的战略合作来保证持续获得低成本的资金。另外，房地产企业还应该做好相应的资金计划，结合自身资金需求来安排相应的筹资计划，避免资金过度闲置引发的资源浪费问题。加速企业的资金周转率，通过借短还长等手段合理安排资金分配，保证房地产企业的财务费用最小化。

（三）加强房地产各部门之间成本控制的协调

房地产企业的成本控制由于涉及环节众多，因此应该作为一项系统性的工程来进行房地产企业的成本控制工作。企业管理层应该从制度设计上加强各部门之间的协调沟通，考核上不应只重视各部门单独的成本控制成果，还应该从企业整体的角度来看企业成本是否最小化。通过绩效指标的设计来实现企业各部门之间的有效沟通，对于通过各部门合作实现整体最小化的参与部门给予更多权重的奖励，同时通过规章制度的形式，向企业各员工传达企业的战略精神，保证企业的成本控制工作与战略目标相一致，保证房地产企业在各部门之间的协作分工下的效益最大化。

（四）加强房地产项目前期成本费用的控制

房地产企业的土地成本是所有成本中比例最大的一部分成本，可以说做好土地成本的控制工作就保证了利润大部分的实现。因此，房地产企业在拿地的时候要根据企业的战略规划，做好成本效益分析，避免付出成本过高导致企业出现比较严重的亏损。另外，由于很多房地产企业在开发过程中涉及到了拆迁补偿费，而随着居民法律意识的强烈，对于拆迁补贴的要求也越来越高，做好与原住地居民的沟通协调工作，同时协调好政府关系对于控制这一前期成本来说至关重要。同时在前期开发过程中涉及到给房地产企业的很多税费，房地产企业可以通过有效的税务筹划来降低这一费用。通过以上各环节的相关工作，保证房地产企业项目前期成本的最小化。

四、结语

我国房地产行业过去十年经历了飞速成长，但是关于房地产行业成本控制的理论创新还很少，尤其是针对我国房地产行业现状的成本费用控制理论，亟待丰富。当下房地产行业竞争日趋激烈，房地产企业面临的各种风险也越来越多，做好企业项目的成本控制工作对于房地产企业来说至关重要。只有有效地从各个环节加强房地产企业的成本控制，才能保证房地产企业在未来的激烈竞争中实现健康可持续发展。

参考文献

[1]高扬.我国中小房地产企业工程项目成本控制的问题与策略[J].湖北财经高等专科学校学报. 2012（01）.

[2]徐琳.房地产经济管理存在的不足和应对措施[J].前沿，2014（04）.