关于调整个人住房转让营业税政策的解读

刘晓伟

一、个人住房转让营业税政策出台的背景

我国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化，经济发展进入新常态，正从高速增长转向中高速增长。房地产市场的发展与宏观经济增长密切相关，同时也与社会各界以及人民生活密切相关。多年以来房地产一直作为经济发展的支柱产业。作为特殊产业，房地产市场的每次政策调整，都会牵动广大群众的神经，引发社会各界无限遐想。此次政策的调整也是为了满足人们群众的需要，结合对市场和消费心理的分析，正确的引导社会预期，从而达到促进房地产市场健康发展的目的。

二、个人住房转让营业税政策具体内容

为促进房地产市场健康发展，从而推动宏观经济的增长，经国务院批准，将个人住房转让营业税政策调整如下：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

三、个人住房转让营业税新旧政策对比情况

这是从2005年以来针对个人住房转让营业税政策的第六次调整，此次调整与前五次调整相比，既有相似的地方又有不同的特点，主要表现在以下几个方面

（一）背景不同

以2009年政策调整为例：

2009年政策出台的背景是国家采取扩大内需，促进经济平稳较快增长的政策措施，同时坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场的健康发展。而此次政策出台的背景是经济发展已进入新常态，经济增长速度变缓，作为支柱产业的房地产应适应经济发展趋势，认识新常态，适应新常态，引领新常态。

（二）目的不同

每次政策调整的目标都是适应经济的发展，促进房地产市场健康发展。可是每次政策调整的具体目的却差别很大。

2006年和2010年政策的调整均是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。时间上的延长是为了防止倒卖房子的现象频繁发生，是出于稳定房地产市场的目的；2009年政策的调整是为了鼓励普通商品房的消费，促进商品房销售具， 保持合理的房地产开发投资规模，是出于促进房地产市场健康发展的目的；而此次政策的调整是为了适应经济发展趋势，是出于促进宏观经济发展的目的。

（三）内容不同

每次政策调整的内容都有相似之处，又有不同之处，主要表现在征收条件和纳税人负担上。

这次的调整主要突出表现在以下两点：第一、在征收条件上，将对商品房的征税时间从五年为界限改成了两年，缩短了征税时间，减轻了纳税人的税收负担；第二、受此次调整影响的也只是购房时间在三至五年的二手商品房，对于时间不足两年以及超过五年的二手商品房并没有影响，这与之前的政策有一定的连贯性，在一定的程度上起到了维护房地产市场稳定的作用。

四、调整个人住房转让营业税政策将会产生的影响

此次政策的调整主要是将满足条件由原先的5年降为2年，降低了征税要求，这对于房屋买卖双方来说都是个好消息，下面将从以下两个方面进行具体分析：

（一）对于具有购买刚性的购房者的影响

对于购房年限在3至5年，且有卖房意愿的房主来说，此次政策的出台，可以减轻他们的税收负担，因此会有大量的二手房流入市场。对于有买二手房的购房者来说，由于个人住房转让营业税是流转税，在流转的过程中很容易转嫁给购房者；商品房是缺乏弹性的商品，同时房地产市场又具有一定的垄断性，因此个人住房转让营业税很容易产生税负转嫁，而最终的受害者都是那些购房者。同时购买二手房的人通常是资金实力不够买一手房，退而求其次才选的二手房，如果征收高额的转让税，会使他们雪上加霜。因此，降低征税要求，可以减轻他们的负担。同时由于市场中二手房供给增加，会使二手房的价格下降，这也会使得购房者更青睐于二手房。

（二）对于具有投机性购房者的影响

对于投机者或者投资者来说，此次调整无疑也是个好消息。征税时间的缩短使得投资的不确定性减少，从而降低了投资风险，同时加快了商品房流通转让速度，缩短了资金收回的时间，使得投资者的利益得到了进一步的保障。因此，此项政策的出台，会使得大量的投资者涌向房地产市场，使得低迷的商品房市场重新获得活力。

五、政策出台以后实际发展情况

从国家统计局发表的数据可以看出以下两点：

1、房价环比略有上涨，城市间仍呈分化局面。4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。发布的数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别比上月增加了6个和16个；持平和下降的城市个数均有所减少。4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。

房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。4月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，绝大部分三线城市房价仍然下降。据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。

2、房价同比降幅收窄。绝大部分城市房价同比仍然下降，但随着部分城市房价环比上涨，4月份房价同比降幅总体略有收窄。其中，新建商品住宅价格降幅比上月收窄的城市有15个，比上月增加12个；二手住宅价格降幅比上月收窄的城市有22个，比上月增加11个。

因此新政策的出台将会给房地产市场吹来一阵春风，预计接下来几个月，无论是一手房市场还是二手房市场的销售都会得到相应的改善。同时也对稳定房地产市场的健康发展起到积极的作用。

参考文献：

[1]黎显扬.《个人住房转让营业税新规的关键点及市场效应》.城乡建设，2010.

[2]于杨.《中国住房税收法律问题研究》.西南政法大学，2012.

[3]龚光明.《完善个人住房转让税收政策探析》.群文天地，2012.

[4]温家宝.两会政府工作报告，2009.