广东省房地产经济发展区域差异的分析

广州华夏职业学院 钟晓云

广东省房地产经济发展区域差异的分析

广州华夏职业学院 钟晓云

摘 要：本文在广东省房地产经济区域发展现状的基础上，分析了人口因素、土地成本因素、经济因素、区位因素和政策因素五大因素对广东省房地产经济各区域发展的影响后，得出：以珠三角地区为中心，带动粤东西北地区经济的发展；合理规划城市用地，切实降低土地成本；加强政府宏观调控，实行差别化政策三大建议。

关键词：广东省房地产经济 区域差异 因素分析

随着经济的不断发展，人们对住房的需求不断增长，广东省房地产经济发展的区域差异也日趋明显，而作为我国经济发展较快的地区，其房地产也备受关注。现阶段广东省的房地产经济在其生产总值中占据着举足轻重的地位，因此，深入分析广东省各地区房地产经济发展的具体差异，才能把握区域经济发展的趋势，同时做好行之有效的宏观调控。

1 广东省房地产经济发展的现状

在货币政策逐步放开，房地产资金环境进一步改善，房市总体火爆的背景下，广东省房地产经济的发展卓有成效，销售业绩突飞猛进，达到历史新高。从销售面积上看，2013年全省商品房销售面积9836.39万平方米，同比增长24.5%，其中粤东地区销售面积377.47万平方米，同比下降6.5%；粤西地区销售面积881.48万平方米，同比增长21.8%；粤北山区销售面积1380.79万平方米，同比增长36.1%；珠三角地区商品房销售面积7196.65万平方米，同比增长25.0%；珠三角地区、粤西地区销售面积增速与全省走势基本相当，粤北山区则呈现前升后降趋势，粤东地区销售面积增速全年低位徘徊，低于全省平均水平30%左右；但珠三角地区的销售面积远远高于省内其他地区。从销售均价上看，2013年全省全年商品房销售均价9090元/平方米，同比上涨12.1%；其中，粤东地区销售均价5682元/平方米，同比上涨19.6%；粤西地区销售均价4860元/平方米，同比上涨10.0%；粤北山区销售均价4726元/平方米，同比上涨7.4%；珠三角地区商品房销售均价10623元/平方米，同比上涨12.2%；粤东地区均价涨幅最高，全年呈震荡回落态势，珠三角地区次之，且全年涨幅较为平稳，粤北山区最低，显著低于全省平均水平，但珠三角地区的销售均价远远高于省内其他地区。

由此可见，广东省房地产经济的发展并不均衡，珠三角地区无论在销售面积还是销售均价上都远高于省内其他地区，整体发展水平处于领先地位，区域差异非常明显。

2 广东省房地产经济发展的影响因素分析

市场经济条件下，不同区域的要素禀赋和区位环境共同导致了区域间经济发展的差异。因此，我们从以下几个方面分析广东省房地产经济区域差异产生的原因。

2.1 人口因素

人口因素对房地产的影响体现在人口的数量、素质以及迁徙等层次，而人口数量是影响房地产市场容量的基本因素，房地产行业的大小，可以简单地表达为人口数量加上市场需求和购买力。所以，一个城市的人口较多，那么他的房地产经济水平就应当高于人口较少的城市。因此，在不同的城市和地区，其房地产经济发展的区域差异可以在一定程度上归因于人口的数量不同。

珠三角地区的地理环境比省内其他地区优越，经济发展水平也比省内其他地区高，是全省最富裕的地区，因此吸引了大量的外来人口。2013年末，珠三角地区的常住人口总量占全省总量的53.69%，城镇人口比重达83.80%，不仅成为省内常住人口总量最大的地区，而且成为广东省城镇人口最大的地区，故其房地产市场需求居省内之首，促使其房地产市场经济发展为全省之首，且远高于省内其他地区，进而拉大了广东省房地产市场经济的区域差异。

2.2 土地成本因素

房地产行业的成本是构成房地产价格最重要的因素，而房地产成本是一个庞大的成本体系，其中有千千万万个计算环节，每个环节都需要一定的成本。在这些成本中，毫无疑问，土地成本是占据最大比例的，这是因为房地产商品是依托于土地而建立的，土地是房地产的重要组成部分，而土地属于稀缺资源，所以土地资源对于房地产经济的发展至关重要。而且，在现有的建筑技术和土地承受能力之下，不可能所有楼房都盖成摩天大厦，因此在局部地区出现供不应求的状况就是必然了。所以，在城市城区面积较大的地区，其房地产价格一般较低，二者呈现一定的反向关系。

珠三角地区的土地面积只有4.17万平方公里，目前可供开发的土地已相当有限，但该地区的常住人口比重为全省之首，市场需求非常大，造成珠三角地区局部出现供不应求的现象，拉动了该地区土地成本的迅猛增长，进而促使该地区销售均价迅猛增长，远高于省内其他地区，从而拉大了广东省房地产市场经济的区域差异。

2.3 经济因素

经济基础决定上层建筑，经济基础对于区域内的房地产经济而言，是影响其供给与需求的共同因素，因此，经济基础是一个综合性因素。对于广东省房地产经济的发展而言，各个城市自身的经济基础不同，各个城市的基础设施与经济发展水平也不同，这是各个城市房地产经济明显差异的一个重要原因。首先，以人均GDP为例，我们可以分析这个指标和房地产价格之间的关系；之所以选择人均GDP，是因为其代表着一个国家或地区的经济发展水平和经济实力。人均GDP和房地产价格之间存在着明显的正相关关系，2014年，珠三角地区GDP继续保持领先，深圳和广州的GDP均超过1.6万亿，人均GDP均超过全国平均水平，其房地产价格也明显高于其他城市。其次，在同一个城市中，一般交通便利的地方，其房价会比较高，这也说明了城市的基础设施会对房价造成影响。同样的，如果整个城市的基础设施都相当齐备，那么整个城市的人群就会增加，使得房地产商品的市场需求增大，从而推动房地产经济的发展。很明显，珠三角地区的基础设施建设比广东省其他地区完善，其房价也比其他地区高。

总体而言，珠三角地区在经济基础和基础设施建设上比广东省其他地区要好，经济发展水平也比广东省其他地区高，吸引了大量的外来人口，促使房地产商品的市场需求不断的增加，推动了其房地产经济的迅猛发展，进而拉大了广东省房地产市场经济的区域差异。

2.4 区位因素

使经济活动建立在合适的空间配置上，能充分发挥不同区位上的资源优势是区位理论最核心的思想，区位优势的有否，对于一个区域产业发展的影响是显著的，房地产经济的发展同样遵循房地产的区位规律。

对广东省而言，其地理位置通常划分为四大板块，即珠三角、粤东、粤西和粤北。珠三角地区毗邻港澳，拥有大面积的平原，土地肥沃，水源充沛，是广东省的心脏地区，也是广东省的经济、政治、文化中心；而粤东、粤西和粤北地区大部分由丘陵和山脉组成，地形较为复杂，交通较为不便，发展条件较为困难，长期以自然经济或小农经济为主。因此，珠三角地区在市场经济条件下，凭借其优越的地理优势，取得卓有成效的发展，且成为省内经济发展水平最高的地区，进而带动其房地产经济的迅猛发展，逐渐拉大了广东省房地产市场经济的区域差异。

2.5 政策因素

国家通过相应的手段进行宏观调控，实施相关的区域政策和产业政策，促进一定地区的产业发展。政策因素是通过影响市场的供给和需求，进而影响区域经济发展的。改革开放至今，随着我国不平衡战略的实施，沿海有条件的地区由于区位条件、政策条件较好，享受着一系列财政、税收等方面的优惠，其经济率先蓬勃发展，房地产也受政策因素的影响，因其本身就具有明显的政策制约性，受政策和法律的影响较大。我国曾实行福利分房，后来到了20世纪90年代，随着改革开放的不断深入，福利分房的弊端日益体现，国家则变相采取货币分房，自此，房地产经济迎来了自身发展的黄金时期，房地产市场组建完善，价格不断升高。

对于广东省而言，其受政策影响的程度也较深。珠三角地区如深圳、珠海这两个城市的房地产经济在省内处于较为领先的地位，特别是深圳房地产经济的发展，较为迅猛，一直处于省内领先地位，与其在改革开放初期被划为经济特区有密切联系。而广州市是广东省的政治、经济、文化、科技、教育的中心，因而其房地产经济也享受到了较多的政策倾斜，发展迅猛，成为可以与深圳媲美的城市。而最近几年发展较快的东莞、佛山、惠州、湛江等城市，也是受到国家及地方发展政策的带动。

综上所述，广东省房地产经济发展的区域差异是由人口因素、经济因素、土地成本因素、政策因素和区位因素共同影响的结果，但是具体到不同城市，各种因素对差异的贡献不同，因此各地方应当因地制宜引导房地产经济的发展，逐步减弱、消除房地产经济的区域差异。

3 促进广东省房地产经济协调发展的建议

3.1 以珠三角地区为中心，带动粤东西北地区经济的发展

以珠三角地区为中心，继续发挥其优越的地理优势，集中发展优势产业，合理规划各城市的布局和功能，并推动其一体化建设，同时充分发挥珠三角地区的辐射带动作用，鼓励劳动密集型产业和资源消耗型产业向粤东西北地区发展；而粤东西北均位于珠三角地区的辐射范围内，应加强交通、通讯等基础设施的建设和扶持力度，积极主动承接珠三角地区的分流产业；同时，广大山区加强环境保护，充分发挥资源优势，发展特色经济，切实提高粤东西北地区的经济发展水平，促进广东省区域经济的协调发展，实现资源和人口的合理流动，缓解房地产市场的供需矛盾，逐步缩小广东省房地产经济的区域差异。

3.2 合理规划城市用地，切实降低土地成本

广东省房地产市场整体应加快构建以税收、法律和财政等市场手段为主的调控机制，在充分发挥市场经济的内在调节作用的基础上，根据各地区经济的发展水平、人口因素和资源优势等，科学的制定各地区房地产经济的发展规划，在土地保护政策允许的范围内，适当增加土地一级市场的供给，规范土地二级市场的转让，合理规划城市用地，切实保障各地区特别是珠三角地区房地产市场中，中低价位普通商品房、经

济适应房和廉租房的供给，严禁炒买炒卖土地行为，以增加土地的有效供给，切实降低各地区特别是珠三角地区的土地成本，同时加快珠三角和粤东西北地区之间的通讯、交通等基础设施建设，合理缓解珠三角地区的住房压力，从源头逐渐降低珠三角地区的平均房价，同时拉动粤东西北地区的房地产经济的发展，进而缩小广东省房地产经济的区域差异。

3.3 加强政府宏观调控，实行差别化政策

广东省房地产市场的调控应根据各地区房地产市场的发展状况和市场整体趋势进行针对性指导，加强各地方政府的宏观调控职能，降低地方经济发展对房地产的依赖，实行地方性差别化调控政策。对于珠三角地区如深圳、广州等房价增长过快、供求关系日益紧张的城市，从严调控，完善金融市场的建设，拓宽居民的投资渠道，指导城市规划，促进房产开发和调整住房结构并行，遏制投机需求，保障刚需群体的住房需求，缓和供需矛盾，稳定市场，合理降低珠三角地区的房价；对粤东西北如汕头、湛江等供求关系较缓和的二三线城市，要合理引导，在满足市场需要的前提下合理控制开发规模，有序开发，保持市场稳健增速发展，进而缩减广东省房地产经济的区域差异。

参考文献

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中图分类号：F069

文献标识码：A

文章编号：2096-0298(2015)05(a)-118-03