山东省房地产市场现状及发展对策研究

沈大善+赵雷

摘要：为引导房地产市场发展，需要正确掌握和认识房地产市场现状，提出符合实际的对策和建议。通过最新数据，对山东省房地产市场进行了简要分析，探讨了山东省房地产市场的趋势：即房地产开发投资将会保持一定增速；商品房库存压力会逐步减轻，房价将继续保持在比较合理水平；提出了促进山东省房地产市场平稳健康发展的对策和建议。

关键词：房地产，现状，发展对策

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）05-0025-28 收稿日期：2015-05-18

房地产市场有其自身的运动规律。房地产市场特点之一即是区域性市场，山东省下辖17个地市，经济发展水平不同，住房需求存在区域性差异。本文通过对山东省不同城市房地产市场的数据统计分析，对各个城市具有共性的问题进行研究，针对目前市场现状，提出促进全省房地产市场长期平稳健康发展的对策。

1 市场现状

2014年，山东省房地产市场运行状况呈总体平稳趋势，房地产开发投资持续增长，商品房均价低于全国平均水平1007元，上涨幅度低于10%，与居民可支配收入增幅基本一致，房地产市场发展与全省经济社会发展态势基本保持一致，没有出现大起大落的现象。但是，受经济社会发展大环境和房地产市场调整影响，山东省房地产开发指标出现不同程度下降或回落，市场下行压力增大，主要体现在以下方面。

1.1 房地产开发投资小幅增长，增幅回落

2014年，山东省房地产开发投资5818亿元，同比增长6.9%，增速全年呈回落态势，与2013年相比回落8.7个百分点。住宅投资占房地产投资的71.9%，同比回落1.1个百分点，办公楼及商业营业用房投资占20%，同比提高1.8个百分点。

1.2 商品房施工、竣工面积增加，新开工面积下降

2014年，商品房施工面积5.45亿平方米，同比增长7.8%，增速同比回落9.9个百分点。竣工自11月开始止跌回升，竣工面积7787万平方米，同比增长3.7%。开发企业投资比较谨慎，放缓新开工速度，新开工面积1.33亿平方米，同比下降13%。

1.3 商品房销售下滑，供应量和库存增加

购房者观望情绪较浓，市场销售压力加大，受2013年“国五条”出台市场交易量大幅攀升形成较高基数影响，2014年山东省商品房销售面积连续9个月下降，销售额连续4个月下降，二手房成交面积全年呈下降走势。2014年，销售商品房面积9180万平方米、销售额4880亿元，同比分别下降11%、6%；2014年全年，二手房成交面积1647万平方米，同比下降23%。批准预售商品房9851万平方米，同比增长11%。截至2014年底，商品房累计可售面积（库存）1.59亿平方米，同比增长38%。

1.4 部分城市房价下降

2104年12月份，纳入国家70个大中城市统计的青岛、烟台、济南、济宁，新建商品住宅价格同比分别下降6.5%、5%、4%、3.6%；烟台、青岛、济南、济宁二手住宅价格同比分别下降5.4%、5.2%、4.8%、4.5%。2014年，全省商品房均价5316元/平方米，同比增长5.3%，比全国平均水平低1007元/平方米。

1.5 土地购置面积下降

开发商购买土地意愿降低，2014年9月，土地购置面积开始下降。2014年，房地产企业购置土地2225万平方米，同比下降15%，土地成交价款525亿元，同比下降5.1%。

1.6 企业资金来源趋紧

房地产企业到位资金自2014年9月起连续4个月下降。2014年，到位资金6991亿元，同比下降5.2%，其中，利用外资、定金及预收款、个人按揭贷款、自筹资金同比分别下降58%、14%、4%、1.4%，国内贷款与上年持平。

2 现状分析及市场走势

山东省房地产市场当前存在的主要问题有：一是投资增速回落；二是新开工面积下降；三是销售回款减慢，市场观望气氛较浓，成交量减少，销售速度放缓；四是从市场销售看，销售价格下降，库存增加，但处于正常的波动范围；五是企业融资困难，新增贷款规模零增长，自筹资金融资成本增加，资产负债率加大，房地产企业资金压力增大。市场近期的主要走势体现在以下方面。

2.1 房地产开发投资将会保持一定增速

1998年以来，山东省房地产开发投资一直保持两位数增长，2013年突破5000亿元，形成了较高的基数。受前期较高基数影响，自2014年8月以来，投资增速出现放缓势头，从两位数降到一位数。从决定开发投资的要素来看，今后一段时期投资依然有一定保障。2014年开发企业到位资金中除去已完成投资尚余1173亿元，资金较有保障；商品房建设有4.67亿平方米未完工程，后续投资需求较大。另外，国家持续加大棚户区以及城中村改造力度，今后一段时期内，将会使房地产开发投资保持一定增速。

2.2 商品房库存压力将逐步减轻

央行和银监会发布放松房地产信贷措施，支持普通商品房特别是居民家庭的首套自住性住房、改善性住房需求，将会刺激部分刚需、改善需求入市，有效减少库存；去年以来山东省商品房新开工面积持续下降，商品房新增库存将会逐步减少；随着新型城镇化建设加快以及棚改货币安置比例加大，住房刚性需求将会持续增长，销售情况将会逐步好转，多数城市库存将趋于合理区间。

2.3 房价将继续保持在比较合理水平

随着保障性住房和棚改房的大量陆续上市，加上房地产市场存在一定观望情绪，开发企业面临房价下调的压力；同时随着新型城镇化的推进，部分刚性及改善性需求群体会加速进入增量市场，加上房屋建造成本、开发项目质量和配套的提高，CPI上涨，需求和成本推动房价上涨因素也会显现。从这两方面看，房价下调压力和上涨因素同时并存且相对均衡，总体上省内房价将呈现比较平稳趋势。

3 对策建议

保持房地产业平稳健康发展，对于促进经济发展，增加社会就业，改善人民群众居住生活条件，具有其他行业无法替代的作用。从山东省情况看，2014年，整个房地产业、建筑业缴纳各项税收1415亿元，占全省税收收入近40%，对全省地税增收的贡献率达到62%。为保持山东省房地产市场平稳健康发展，建议采取如下对策。

3.1 加强对市场预期的正面引导

房地产市场在经历了前几年的快速发展后，进行新一轮调整是经济自身规律发挥作用的体现。目前，对于市场形势，社会上信息渠道比较杂乱，存在一些片面、主观、不实的宣传报道，很容易误导社会大众。从政府层面，下一步应完善和健全房地产市场信息发布机制，增加住房市场交易透明度；提高舆论引导水平，加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，及时、主动澄清，稳定市场投资和消费信心，形成有利于房地产市场健康稳定发展的良好舆论环境。

3.2 继续实施分类调控

房地产市场地域属性较强，不同城市之间差距较大。济南、青岛等大城市，由于刚性及改善性需求群体大量存在，外来人员较多，个别偏远地段可能会受到影响，出现销量下降、价格滞涨的现象，但总体会比较平稳。而大量县城，特别是经济欠发达地区，由于外来人口少，下行压力会比较大。应强化地方政府房地产市场调控的主体责任，落实好差异化货币政策；区别不同城市，采取有针对性的政策措施，认真落实住房建设规划，根据市场变化及库存情况，合理确定住宅用地供应量，优化住房供应结构，控制制造业欠发达、外来务工人员较少地区的房地产开发总量，防止出现不合理库存量的增大。

3.3 创造条件，引导企业加快消化商品房库存

根据调查分析，商品房库存较多的地区，主要是基础设施不完善、公共服务不配套，许多人买了房子后，出行生活不便利，居住不舒适。下一步，要引导企业确定合理利润空间，通过降价促销等方式，加快去库存力度；鼓励企业开发养老地产、旅游地产等，吸引群众购买商品住宅。积极探索闲置商品房的用途；地方政府应在完善配套生活设施、改善提升小区周边环境方面做出努力，同时提高棚改货币安置比例，鼓励群众在存量房中选择住房。

3.4 完善房地产市场监管长效机制建设

房地产市场调整必然会带来企业资金紧张、房屋不能按时交付使用等一系列问题，由于购房引发的社会纠纷会增多，影响社会稳定。地方政府应密切关注市场形势，加强月度监测分析和预警预报；严格商品房预售许可和预售资金监管，全面推行商品房销售合同网上签约制度；加强存量房交易资金监管，有条件的城市可实行存量房交易合同网签备案制度；积极发展房屋租赁市场，鼓励开发企业持有部分房屋，发展租赁业务，同时扶持租赁企业发展，扩大规模。

3.5 推进房地产行业转型升级

通过数据分析，山东省房地产企业总体实力不强，中小企业居多，缺乏龙头企业、大型企业、品牌企业。一旦市场出现波动，小型企业抗风险能力弱，容易陷入困境。下一步，应鼓励引导房地产企业提升房屋品质，树立品牌意识，增强核心竞争力；推进开发企业兼并重组，鼓励企业跨地区、行业、所有制组建集团，引导由单一产品开发向综合开发经营的多元运营转变。

4 结论

2014年，山东省房地产市场受到供需、预期、信贷的影响，与全国一样进入调整期，这是宏观经济结构调整的必然结果，也是一种新常态。面对新的形势，山东省政府及主管部门按照国家部署积极推进房地产市场去行政化，济南、青岛、泰安陆续取消住房限购政策，各地政府陆续取消住房套型面积限制，随着地方逐步落实国家信贷、税收等促进住房消费政策的实施，将有力推动房地产市场活跃发展。从2014年房地产开发投资、销售、库存、房价等市场发展数据来看，尽管市场出现了一些调整和变化，但处于正常的合理范围，总体上山东省房地产市场健康平稳，前景光明。

作者简介：

沈大善，山东大学本科学历，现任山东省建设发展研究院高级工程师、山东省房地产业协会副秘书长。

赵雷，同济大学建筑经济管理专业毕业，硕士学位，山东建筑大学教授，山东建筑大学房地产研究所所长，山东省房地产业协会会长，研究方向为房地产开发与管理、建设项目管理。