住宅产业化下商品房预售制度分析

徐金娟

摘 要：自2006年深圳正式成为首个国家住宅产业化综合试点城市以来，住宅产业化越来越得到大家的关注。我国目前商品房主要采用预售模式，因此住宅产业化下商品房预售制度能否仍然适用成为值得探讨的话题。首先对目前住宅产业化的现状进行分析，并且列举出住宅产业化存在的问题。同时，指出住宅产业化下商品房预售可能会面临的问题，提出一些完善制度的建议，力求住宅产业化更好地发展。

关键词：住宅产业化;商品房预售;制度完善

引言

一直以来，建筑业和制造业作为我国的两大传统产业，两者在生产方式和管理体系方面存在明显不同，建筑业一直希望并试图学习和借鉴制造业的生产模式和管理模式[1]。基兰和廷伯莱克提出：新建筑不是新在造型、风格上，而是新在更为本质的东西——建造的方法和流程，要在材料科学家、产品工程师和流程设计师的支持下，完成设计和组装工艺的完全整合[2]。而住宅产业化恰恰就是将建筑业与制造业这两大产业结合了起来，实现了在工厂里建造房子。沙凯逊 [1]的研究对制造业和建筑业业务流程进行比较，从理论上证实了在建筑业中实施精益项目管理和预制生产与预装配的可行性，但是又指出精益项目管理并不是简单地把制造业精益生产的技术移植到建筑业，而是用精益思想对建设项目进行全方位、全过程的改造，在项目的目标、组织、决策、实施过程等各个方面都产生根本性的改变。建筑产业化的实现不仅要借助制造业的先进经验，更要针对建筑业的自身特点制定对应的实现对策。然而，住宅产业化在我国正处于发展时期，各个方面并不健全，尤其是我国目前商品房基本采用预售制度，两者相结合必然会面临诸多问题。

一、产业化现状

建筑（住宅）产业化是一种新型的住宅建设生产方式，也称为建筑工业化，就是采用工业化的生产方式来建造住宅。具体来讲，就是将住宅生产过程中的设计、构配件和部品生产、现场组装建造、住宅销售以及售后服务集为一体的完整产业系统。在实现建筑（住宅）产业化的过程中，需要以工业化的方式来生产部品、构配件，将房子的建造过程搬到生产车间内[3]。目前，现代建筑（住宅）产业对于传统建筑方式的优势已经凸显，建筑（住宅）产业化不仅能够加快建设周期，而且能够降低水耗、能耗、人工以及垃圾和污水的排放量，为人们提供健康舒适和高效的住宅。

我国已有国家住宅产业化基地分为政府主导和企业主导两种形式，深圳市、沈阳市、济南市和合肥经济技术开发区、大连花园口经济区为政府主导形式，企业主导形式主要为建设领域具有代表性的大型领军企业，例如万科、远大住工等。

二、产业化的短板

1.政府短板。自1994年产业化在我国被正式提出以来，政府对相关企业的政策扶持缺少，缺乏政府的鼓励以及支撑，企业就不能积极有效地联合高校的科研力量对住宅产业化进行相应的科学技术研究;并且相关优惠策及扶持措施在后续发布的文件也很少提及，住宅产业化相应的政策体系不完善，政策支撑没有落实到实处。意识到住宅产业化中政府政策支持的重要性后，沈阳市人民政府印发《关于加快推进现代建筑产业发展若干政策措施的通知》，推出18条新政推进现代建筑产发展，对于主动申请采用装配式建筑技术的开发建设项目，给予一定数量的建筑面积奖励;对开发建设单位办理《商品房预售许可证》开辟绿色通道等服务支持;适当上调现行普通住房价格界定标准，以及享受税收等方面优惠政策;鼓励消费者购买现代建筑产业化商品住宅。购买采用装配式建筑技术的商品住宅，公积金贷款首付比例为20%;购买全装修商品住宅，公积金贷款首付比例为30%。随着产业化的不断发展，政府对其的政策支持还会不断加大。

2.技术短板。住宅产业化的优点之一是成本降低，但是由于目前我国住宅产业化处于起步阶段，在加工设备上的自动化程度、加工精度、数控化程度还不能与发达国家相比，并且在规模上没有达到一定的规模效应。因此，目前我国的住宅产业化要想突破技术关，必须引进、消化、吸收国内外先进的技术体系。

3.标准短板。欧洲在提出住宅产业化之前，就标准化问题做了大量的研究，在提出住宅产业化以后，即制定了产业化建筑和通用部品的标准。日本提出住宅产业化以后成立了日本住宅公团，归纳了大量的通用部品的标准设计，并制定了公共住宅设计标准，开发了标准住宅建筑体系。而我国从正式提出住宅产业化以来，对于相应标准规范没能进行严格确切的制定，在推广产业化住宅时缺乏系统通用的标准体系。但随后各地根据项目实际结合国外住宅产业化发展成熟国家的经验，制定了多项标准，将以往抽象理念转化为可依据的具体理论，企业、行业技术体系、标准体系从无到有、逐层丰富，奠定了行业发展的基础，行业整体技术积累开始形成。

4.资金短板。合肥市提出住宅产业化的菜单顺序：保障房、棚户区安置房、公益性项目和工业园区厂房、商品房，这也反映了我国对于住宅产业化的一个发展思路，即先从政府主导的保障房入手，最终扩展到市场主导的商品房。目前，我国住宅产业化主要的建设对象是保障房，查阅相关文献资料会发现，对于保障房与住宅产业化相结合的研究比较多，但是住宅产业化最终面向的是市场更加广阔的商品房。由于商品房具有预售制度，因此对于资金的要求有其特殊性。

综上所述，虽然住宅产业化在政府支持、技术以及标准等方面存在着有待改进的地方，但是上述问题已经在实践中被认识并且逐渐得到解决。然而当商品房预售遇上住宅产业化，一系列的问题便接踵而至，下面本文主要来分析一下住宅产业化下的商品房预售必须要面对的问题。

三、住宅产业化预售制度问题

我国内地商品房预售是引进香港的通行做法，商品房预售制度的确立，与我国房地产市场发展进程紧密相连，它的引进为成长中的房地产开发商提供了一项扶持政策，降低了房地产业的门槛，解决了房地产开发商先期工程建设资金不足的困难，增加了商品房供应，保证了我国住房制度改革顺利进行，目前预售已成为我国商品房销售的最主要方式。

一般制造业资金需求量相对建筑业来说较少，且制造周期较短，资金回笼快。但由于建筑业的特点是资金需求量大，建造周期长，因此他跟制造业的销售方式有所不同，目前我国建筑业商品房中大都采用预售方式也就很大程度上解决了房地产开发企业资金不足的问题。如今，商品房预住宅产业化结合，也就是将建筑业跟制造业相联系。例如，长沙57层的“小天城”只需19天即可建成，实际上就是住宅产业化的成果。人们不禁要考虑：在这么短的时间内就可以完成一项工程，根据预售条件“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”，且满足施工进度达到±0才能预售的话，预售时间将大大缩短，并且跟传统建造方式相比，装配式住宅在成本上还不能达到规模效应，资金需求相对来说高于现浇式建筑，那么对于庞大的资金需求便又成了亟须解决的问题。

四、建议

根据以上对住宅产业化下商品房预售的分析，不难看出，原有的预售条件不能很好地适用于住宅产业化下的商品房预售，根据分析提出以下建议：

住宅产业化商品房预售，对房地产开发企业来说，所需构配件必须在进行现场组装前到位，也就是说在项目建设前期，就需要向部品生产企业下订单，因此建设资金很大一部分需要在项目现场装配前到位。针对此问题，可以尝试将预售时间提前，根据项目的具体情况制定预售时间标准。例如将预售提前时间按照计划工期来制定，或者按照项目的投资金额来确定预售的时间等，这样就可以满足开发企业对资金的需求。当然，对于政府来说，可以适当地对购房者提出鼓励措施，例如沈阳市《关于加快推进现代建筑产业发展若干政策措施的通知》中还提到：如果购买装配式建筑技术的商品住宅，公积金贷款首付比例为20%，购买全装修商品住宅，公积金贷款首付比例为30%。通过政府的各项鼓励措施使购房者更倾向于购买装配式商品房，这样对于资金回笼也会起到重大的推进作用。

结语

住宅产业化是住宅建设的趋势，其各方面的优越性已经证明了这一点，要将住宅在产业化全面推广，仅仅依靠保障房是不够的，必须要跟商品房建设相结合，才能实现普遍意义上的住宅产业化。两者的结合过程中由于建设方式的改变，预售条件、资金管理等问题有待通过项目实践进行深入探讨。

参考文献：

[1]  沙凯逊.业务流程再造与建筑业结构调整[J].建筑经济，2003，（11）.

[2]  [美]斯蒂芬·基兰，詹姆斯·廷伯莱克.再造建筑——如何用制造业的方法改造建筑业[M].何清华，祝迪飞，等，译.北京：中国建筑工

业出版社，2009.

[3]  王丽华.关于完善商品房预售制度的思考[J].经管视线，2014，（9）.

Analysis of the Pre-sale of Commercial Residential System under Housing Industrialization

XU Jin-juan

（Shandong Jianzhu University，Jinan 250101，China）

Abstract：Housing industrialization has been more 0f our attention，since shenzhen became the first national housing industrialization integrated pilot cities in 2006.In our country，commercial housing mainly adopts the model of pre-sales at present，so it becomes a worthwhile subject to discuss whether the pre-sale of commercial residential system under housing industrialization can still apply .This paper firstly analyzes the present situation of housing industrialization，and lists out the problems existing in the housing industrialization.It also points out the possible problems happened in the pre-sale of commercial residential system under housing industrialization，puts forward some advice to perfect the system，and strives for better development of housing industrialization.

Key words：housing industrialization;pre-sale of commercial r esidential;perfect system