抵押贷款中存在的问题及对策

李博文

摘要：最近几年我国的抵押贷款业务有了长足的发展，但仍然存在这诸多风险，如抵押物风险、法律风险、系统风险、信用风险、政府风险等。本文所要表达的就是通过对现行抵押贷款的步骤和当今经济形势的分析，找出我国商业银行抵押贷款中存在的问题，并对完善我国商业银行抵押贷款提出一些相关对策，对此进行浅谈以为我国商业银行抵押贷款提供参考。

关键词：商业银行；抵押贷款；法律效应；经济环境

一、关于抵押贷款

（一）、抵押贷款的内涵

抵押贷款是借款人为了确保贷款把一定数量的抵押物作抵押而向银行贷款。它属于银行贷款的形式，抵押物一般包括有价证券、股票、房地产、债权以及货物的提单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期后，借款人要按约定的数目偿还本金与利息，否则银行有权处置抵押物。

（二）、抵押贷款的种类

抵押贷款有固定资产抵押与有价证券抵押两种形式，要看借款人提供的抵押物品以及有价证券，银行派遣人员进行调查，由借款人贷款的用途、还款日期以及信誉装款等来确定具体事宜，然后据借款方申请的抵押物按一定的比例提供相关贷款并订立协议书约定相关事项，抵押物由银行代为保管。期限一般为短期，不超过一年。【1】

二、国外相关经验及在我国的发展建议

（一）、美国抵押贷款发展状况

国外抵押贷款一般以住房抵押贷款为主，关于住房抵押贷款最初是起源于19世纪，发展起来是在20世纪初，那时候美国以及欧洲很多国家已经是把住房抵押贷款一种必备的手段了，时至今天国外抵押贷款相关制度已经发展得十分完善了【2】。在美国，有很多的金融机构参与过很多的抵押贷款业务相关活动，商业银行当然也包括在内，美国的商业银行住房抵押贷款是提供贷款的主力军，其贷款额约占抵押贷款總贷款额的35%，其实除了抵押贷款的一级市场外，美国还有一个构建在金融机构之间的抵押贷款二级市场，它的功能主要是能够为那些商业银行和其它金融机构提供贷款资金，而且它虽然不会直面抵押贷款一级市场，但是它会推动一级市场更好更快的发展。该市场提高了资金的流动性，而且可以降低抵押贷款的风险，可以缓解抵押贷款的抵押风险和现实风险，也便利了借款人，这会使抵押贷款市场形成一个良性循环。

（二）、英国抵押贷款发展状况

英国是住房抵押贷款出现较早的国家，200多年前，英国的住房抵押贷款就是英国公民购房的大部分资金来源。据报道，有80%的住房都是靠抵押贷款获得的，在英国的工薪阶层中有85%的人都选择了以住房抵押贷款来买房。英国的抵押贷款已经发展的很发达了，全国有上百家办理住房抵押贷款的金融机构以及相关协会，包括住房协会、银行、住房贷款和其他专业的抵押贷款【3】。随着不断的改进和经济的各种机制的可持续发展，英国逐渐形成一套完善的机制抵押贷款运作和有效的机制，防止风险，使得抵押贷款业务持续健康发展，促进房地产行业成为经济增长的重要驱动力，为客户提供购房抵押贷款银行已经变得如此突出金融业的利益。

（三）、日本的发展状况

自1970年以来，日本政府商业住房贷款和各种金融民间机构，房地产日趋活跃，发展多种类型的住房贷款条件。通常有针对性的住房建设贷款个人和政府系统指向住房贷款，住房贷款，且有个别固定和浮动利率贷款债务的承诺在一代型的脸两个独立的住房贷款利率为住房和儿子采取贷款形式代住房贷款的人。日本也是社会信用体系更健全的个人，银行可以考虑使用申请人的借款成员的时候加入了放贷的金融机构，也与信用卡和消费金融销售系统验证协同控制系统，信用卡和消费金融系统销售系统全国联网，消费信贷和财政状况可以通过查询得到【4】。

（四）、香港抵押贷款发展状况

目前，房贷业务在香港的金融资产的所有业务的比例达40%左右。从1997年第三季度，香港住宅价格一路下跌至2002年年底，香港的居所价格已经下降到50%，目前住房和抵押贷款余额的市场价格有买了很多更多的借款人，造成了大量的负资产对香港的经济将受到严重影响的。此外，香港银行业也开发贷款资格，借款人违约的风险综合研究科学的指标。香港银行通常认为借款人的还款能力、职业、贷款用途、贷款期限、贷款等对贷款比例和他们的收入等指标存在的违约相关性的高风险，使贷款将在被审批时，对这些指标的数值严格考察，认真考虑这些指标【5】。

（五）、对我国抵押贷款发展的建议

抵押贷款市场在我国目前的水平仍处于起步阶段，也是市场很不规范运作，二级市场和担保相关的法律机制和其他支持并不完美。商业银行制定自己的一套标准，相互缺乏连贯性和协调性，这是一个银行业务的同一个人住房抵押业务非常不规则【6】。在诸多问题，如个人特征登记银行底座数据抵押贷款反映借款人的信息，住房特征，特点是严重缺乏资金，只有少数发生漏填现象的项目，以及信息失真问题更为严重。缺乏基准数据，使我们的金融机构，定量风险分析，制定了房贷审核制度更加科学合理失去了它的基础和根基。我国加入WTO后，跨国银行将获得在我国的国民待遇，我国的商业银行将与跨国银行在同一个制度框架竞争。这就要求不仅对我国商业银行与国际商业政策战略，也要符合国际标准的风险管理。

首先，个人住房抵押贷款的发展，是一个涉及社会制度的各个方面一项庞大的系统工程。为了有效地防止抵押风险应创建一组相关的系统，包括信用个人音响系统，主险市场的充分保障机制，二级市场的多样化和创新的抵押贷款及其他法律制度风险转移制度和相关政策措施。

其次，结合目前的市场情况我国目前的房地产市场，应该是谨慎的在过热的房地产市场的现状面前，加强宏观上的控制，稳定房地产价格房地产泡沫破灭带给商业银行带来不可估量的损失；由房地产高层密切关注可能是由居民带来的价格和收入增长的违约风险不兼容；还应当指出，当使用加息可能带来的利率风险控制的宏观经济工具。

最后，各类金融机构并充分考虑他们的抵押贷款，财务状况，长期贷款管理水平指标的百分比，风险承受能力和房地产市场的发展前景的状况，确定贷款金额和住房抵押贷款规模适中的所有银行适当控制的比例，根据积极优化现有贷款的严格控制，良好的信誉和不断上升，从银行内部，更要加强内部管理，规范业务操作，采用严格的个人住房贷款前，完善信贷管理机制，以控制局势使个人贷款的业务状况持续上升。

三、商业银行开办抵押贷款存在的问题及其形成原因

（一）、抵押贷款评估与登记手续过多，容易造成操作风险

在对抵押贷款中的抵押物进行资产评估中因为涉及诸多部门，相关手续也很繁琐，所以评估定价经常会不准确，在办理抵押贷款的过程中需要经过厂商、国家机关、土地所有者等多个环节，大部分借款人借款都是以不动产或者动产所谓抵押，所以由于这么多的部门作为贷款的缓解，容易造成多方面的负担。而且在评估定价中由于定价的不准确，在评估定价的过程中，借款人在被追债时，债务人几乎可以漫天要价，对借款人造成很大困扰，这种标的物定价高于市场公允价值的现象很常见，商业银行方面收不回贷款时就会造成损失，从而变成商业银行在抵押贷款中的潜在风险

（二）、抵押物有效期太短，与贷款人较长的贷款期限不符

在抵押贷款中那些机构对抵押物进行资产评估登记时效期限是短期限，这个期限时间是低于商业银行的抵押贷款期限的，登记的时候就容易重复登记。一般情况下抵押物评估登记机构对抵押物的评估期限为两年甚至更短，所以有时评估期限已经超时，反而贷款却未到期限，收费部门对于这种情况还是照常收取费用，这就造成重复收费，对商业银行方面造成困扰，如果银行当前还有资金周转困难的问题，对商业银行造成的影响可能会更大，这种资金被套牢的情况是很常见的，所以，商业银行等金融机构为了债权不受损害的情况下，不得不再次办理评估登记，这是在现行评估制度下迫不得已的举措，这种情况增加了商业银行的费用支出，而且还需要耗费人力，带来诸多的麻烦。无论是对我国商业银行抵押贷款的信贷结构还是对企业的债务压力，都是没有好处的，而且不利于抵押贷款的发展。

（三）、抵押物乱处理现象严重，抵押贷款监督不利

发生在监管乏力的抵押品和管理的主体，债权银行不知道或未经授权，经常发生未经贷款银行抵押现象的同意的情况。在评估作为登记后抵押财产是时候，如未经债权人同意，则不得擅自拆除，销毁或转移，但在实践中，由于种种原因，内容被人为删除、转让、变更，提供经济保障索赔带来困难甚至造成金融债权架空。

（四）、抵押贷款违约风险大，银行资本充足率不足

申请机构评估收费较高，过度收费的问题甚至从登记开始就存在。使用这种收取费用的行政主管部门收取具有较高的随意性。首先，尤其表现在百分比太高，数额较大，超过1500元以上的国家明文规定的底线，甚至更多。第二是收费的随意性，负责收费的部门胡乱收费，甚至人为地增加对企业的负担，想方设法绕过国家政策的实施，为企业带来压力。

（五）、乱收费现象问题时有，信息透明度不高，抵押物处理很困难

银行贷款物业管理和处置困难。首先该物业贷款本身缺乏实际价值，从而导致难以实现。第二，对一个完全没有产权证房地产贷款。有的因抵达后牌照不动产或个人财产??的具体信贷抵贷款 - 不完整的产权，带来实用的障碍，实现转让。第三，租金，从限制出售邮票。由于接受了出售资产的客户账单通常需要税收减免和抵免的正式申请进来的资产，将采取前的银行欠了很多税，由于债务人的财务状况恶化，银行被迫承担的费用应由债务人，需要大量的当事人支付欠款，从而使银行的负担，从而导致对资产处置的影响更大承担。第四，抵达贷款资产仅限于独立运作。银行面临着各种各样的资产，对贷款的回收、设备、房地产、汽车等如果不谨慎管理，损失会很严重，但与直接管理和金融机构的相关政策相反。如果拍卖，一拍卖环境不好，二银行陷入两难境地。第五，关于处置“黑洞”难以填补亏损，该帐户是困难的。抵贷资产，以应对在不增加出售亏损举行的普遍矛盾心理，出售项目将带来一定的财务风险，这使得银行出售数百仔细物业贷款的，如履薄冰。

四、完善抵押贷款中存在的问题及相关对策

（一）、政府加大宏观调控力度，营造一个和谐的环境

金融财政部门要努力合作，支持政府营造良好的社会信用环境。保证银行信贷流动资产的安全，并对采取抵押贷款部门设立多项优惠政策。首先是标准化的中间资产管理，资产估值部门应正确理解抵押登记的意义，并创造良好的抵押贷款环境，减少或废除不合理的费用，并对超出了项目范围的成本收费；简化手续、减少环节，对评估的时效期间延长。其次，出台一些银行关于解决抵押贷款对涉及接受和处理对贷款流程资产的过程中资产处置费用后的风险通过银行贷款来收回贷款。对信贷资产的取得货币性资产以实物资产的转型，那些非盈利目的经常和各种各样的商业交易税费等项目征收费用是不合理的。此外，该贷款应着眼于解决纠纷问题，如律师费过高，解救那些“法律风险”的银行。

（二）、银、企、政共同构造和谐环境

政府及有关部门对资金中介机构建立有效的安全性高和显著的实际注入资金，以提高担保公司的抗风险能力。一是尽量减少不良资产，力争实物资产货币市场资产。二是从制度上放松，支持商业银行减少支持地方经济发展的经营风险，资金的浓度。三是政府及有关部门保障金融业银行的合法权益。四是评级机构应寻求债权人和债务人的意见，价格是根据程序设定合理的价格应该是完全开放的，定透明的价，创造完整的公平的和公正的结果的经济，从而使组织抵贷款定价和财产的估值受法律保护。

（三）、银行要建立完善的协议机制

银行和抵押贷款公司必须建立法律政策咨询和协调机制。拟申请的抵押贷款，选择抵押品的情况下，所有的真实的案例研究，以展示特定的，保修精心挑选的可行性，抵押品的价值进行科学评估的当前值的各个方面抵押，合理地确定长期利率抵押贷款和抵 押贷款，保证公平交易和保险的方式，协议抵押变现公证，合同违约，处理事故和其他问题需要使用的所有处置的合同。各种关系的协调也应各方支持或批準，并力争保证的全面推进，政府支持的规则，以降低成本。

（四）、规范化管理，建立完善的激励机制

为进一步管理银行信贷改革，积极推行信贷风险管理，通过测量每个贷款和变化，公司的发展风险程度，决定采取贷款担保的不同的措施。抵押贷款行业，既要有约束又要有更大的激励，银行应采用基于不同的对象和目的的灵活的抵押贷款。与此同时，银行应加强法制教育和业务技能，提高信贷来实现信贷业务的科学化，对工作人员的工作进行规范化管理。

五、结束语

我国的抵押贷款业务发展时间与国外相比较短，发展还不够完善，需要探索和学习的还有很多，但是尽管我国商业银行在开展抵押贷款的过程中存在着政策以及步骤等过程性的问题，但是庞大的市场以及巨大的经济利益驱使着一批又一批的人去尝试。正所谓挑战与机遇并存，商业银行在开展业务时有诸多来自政策、评估机构、金融环境等因素的影响，发生了很多问题，但是这同样是对商业银行对提高风险防范意识、加强监管管理和自身方面的道德规范进行刺激加强的作用。总之，要构建良好的金融环境和健全的抵押贷款市场需要银、政、企三方面齐心协力去努力才能实现。

参考文献：

[1]乔睿.新的《巴塞尔资本协议》下我国商业银行信用风险的量化管理【D】. 对外经济贸易大学，2003

[2]仪垂林.抵押贷款定价：基于欧式期权定价的研究【J】.产业经济研究，2005（4）

[3]何迎新.发达国家住房金融体系的国际经验及启示【J】.区域金融研究，2006（9）

[4]李玮.国际个人住房抵押贷款风险防范的启示【J】.东岳论丛，2006（2）

[5]王福林.个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究【D】.浙江大学，2004

[6]王慧荣.个人住房抵押贷款的风险分析与研究【D】.北京交通大学，2007