“万万”联姻意在谋求战略转型

蓝草十七

近日，商业地产龙头万达集团与国内住宅龙头万科公司宣布建立战略合作关系。在多数城市商品住房市场告别“黄金时代”步入“白银时代”后，两大地产巨头 “联姻”，意在谋求战略转型的强强联合，无异于给房地产行业投下一枚重磅炸弹。与此同时，华远地产和360、方兴地产和腾讯近期也在相互“表白”，“互联网+房地产”的动作愈渐频繁。这一趋势，显示出无论是跨界互联网，还是联合拿地、收购股份等传统“联姻”方式，正在成为中国房企的共识。

“万万”合作双方都要搞“轻资产”

5月19日，马云刚搞了2亿准备投资O2O创业项目好圈地线下支付场景，接着就看到铺天盖地都是万科和万达两家搞了“万万没想到”的奇葩合作刷屏。万达和万科要合作，双方都要搞“轻资产”，业界有些人怎么理解呢？看好的一方认为：万达有大量商业地产和少量住宅地产，万科地产则正好相反。那么术业有专攻，双方可以互相交换一下自己少的、不擅长管理的那部分资产，这样可以扬长避短，是绝对的双赢。而摸不着头脑的一方则认为：这两家说要做“轻资产”，可大家都知道房地产是最“重”的行业，重在资本投入大、牵扯行业广、楼盘无法移动……那么王健林和王石打算怎么“轻”？

有了解内情的人士分析认为，以往房地产商的业务模式是向银行贷款、借债和发行股票融资来盖楼，卖了楼以后再还钱。商业地产的商铺要卖得价钱贵，就必须有人流，单位时间一块地方的人流越多，这块地皮及其上的商户摊位就越值钱。但是现在环境变了，电商的发展让人们的很多购物需求在网上得到了解决，节约出的更多时间则去线下体验其他消费内容。所以，商业地产的未来趋势是必然要发展体验型消费——万达现在就是要改变原来的商业模式。

那么万达未来的商业模式是什么呢？第一块：针对个人消费者的C端金融，例如当人们来到万达广场逛街、吃饭、看电影、做指甲、美容、小孩学钢琴……这些个人消费行为在进行的时候，万达可以提供白条、赊账、返券、积分……金融类运营。这个方向在前几天快钱突然宣布要开始进入C端客户领域就能猜出来。这很好理解，支付宝、京东金融都在做。第二块：就是商户的B端，这个也很好理解，万达每开一家店，所有的品牌商家都跟着扩张，肯定有缺钱的，那么万达基于对这些商家的长期了解，给他们提供贷款总可以吧，这是不是有点像供应链金融？其实更确切地说是“生态链金融”，这个估计也是快钱来干——此前快钱不就是服务于B端的么？估计现在是既要根据以往的大数据来考察这些商家的运营情况，判断能不能贷款给他们，又要设计各种商家和消费者之间的消费类金融产品。第三块：开店的地产金融——资产证券化。

前两条，什么C端消费、B端金融，都需要在万达广场里发生，万达曾宣布要在2025年造1000个万达广场就是这个原因。这1000个万达广场里每个都包涵了无数消费场景，这是啥概念？这些都是线下入口啊，王健林以后所有生意的“流量”都要靠着1000个万达广场当入口把钱引进来。所以王健林就必须要大规模复制万达广场——而现在，距离王健林设定的2025年复制1000个万达广场还有10年，今年才建了109个，还有991个他要到哪里搞钱？这个时候就要联想，钱的事情还是需要金融公司来解决。否则万达收购快钱干什么，难道只让快钱做做支付工具？肯定不止于此，以前让房地产信托机构搞基金，今后完全可以让快钱干弄钱这件事。

双方合作找到更大的价值点

由此可见，未来的万达将会逐渐褪掉过去经营房地产的战袍，慢慢变成一个玩金融的房地产管理“轻”公司，房地产开发商再不是万达的头衔！而这个轻公司的基础，就是通过快钱研发出一个个融资产品，通过经营金融产品来带动万达的商业地产扩张。其实，简单地说就是马云从线上往线下拓展，而万达要从线下往线上反攻！而对于万科来说，未来它会在社区商业继续发展，万科转型后将会继续做好住宅和城市配套服务商，双方合作有利于共同发展。5月14日，郁亮于北京“两万”合作新闻发布会上透露，当下万科做商业地产压力很大，结盟万达不是排他、垄断。同时郁亮还透露，万科融资渠道多、资产管理渠道多，但没有金融板块，万达却有金融板块，未来不排除合作可能。

此外，对于此次合作，王健林则表示，彼此认识20年现在才合作，原来有差异，但差异也不大，过去供不应求，现在也不是过不下去了，我们都活得挺好，但现在突然找到双方合作有更大价值点，而且有更大层面的探讨。合作的背后，是两家企业对于行业趋势的相似判断。据悉，万科和万达此次签署的仅仅是一份战略合作框架协议，具体合作细节并未说明，但强调双方将各自成立由集团高层领衔的协调小组，以负责合作事宜的日常对接，以及项目合作信息的交流。此外，未来双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补。双方还表示，将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。

乍一看，就是两家房企未来一起出钱拿地，乃至一起开发运营项目，但在商业地产和住宅地产上会各自有所偏重。事实上，这类合作拿地及合作开发的商业模式在房地产行业里是较为常见的，比如北上广深一些优质的地块竞拍案例中，很多房企往往会组成联合体一起竞拍，同时有很多企业往往会成立项目联营公司，比如此前融创和绿城组建的上海融绿。在笔者看来，合作的背后，是两家企业对于行业趋势的相似判断。2014年，万科总裁郁亮就提出：“房地产已经进入白银时代，轻松赚钱的时代已经结束。”作为商业地产的领导者，万达董事长王健林在对外演讲中也明确表示：“房地产逐渐会回到平均利润行业，这是我们对房地产长期趋势做出的判断。”王健林还补充称，“两万”现在有合作时机、心态和心理，这是很多行业巨头做不到的，尽管也有竞争在。

简言之，双方达成合作的主要原因之一就是双方对于未来房地产行业的趋势看法是一致的：谨慎乐观。其中，住宅市场的变化最为明显，传统住宅市场规模化发展空间受限，这已经成为当前房企发展过程遭遇的痛点。单纯地“一条道走到黑”已经让专注于各自擅长领域的万科和万达感受到压力，未来住宅、商业、文化、旅游等多类型地产融合将成为诸多房企的转型方向。

消费端资源成为“联姻”引力

双方合作的另一个原因就是房企业绩的下滑，除了销售额的下滑，利润率的逐年递减已经成为不争的事实。此次合作，万科的住宅开发将可能植入万达的综合体，而万达的商业管理运营经验也将传导给万科，商业地产部分则“轻资产”操作。如此一来，双方在成本控制（拿地、融资）上都减负了，在运营管理上也可以发挥所长，更加精细化。最后一个原因，笔者认为是最关键的，就是万科和万达都看上了对方储备丰富的消费端资源，即业主大数据。万科专注住宅市场所积累的业主资源丰富，且万科物业的消费数据也是业内公认最全面的，而万达集团旗下商业地产、文化旅游产业积累的商户和消费者、投资客资源也是万科较为缺乏的。二者的联姻有利于集聚消费端的客户资源，为房企未来提供精准营销和社区服务带来1+1>2的效应。

业内专家认为，万科、万达强强联手后可将各自互惠利益达到最高点，对万科而言，将扭转当前因为白银时代住宅发展速度变慢而使其处于走下坡路的格局；对于万达而言，搭上万科住宅品牌能迅速进入二三线城市拓展，并实现其轻资产方向和服务商转型的宏伟目标。对业内同行而言，“万万”组合，在整个房地产圈子的影响不亚于一场地震。受冲击最大的，应该是其他的一线房企。随着房地产步入新常态，房企依靠土地增值、房价上涨赚钱的时代已经过去，谋求变化和转型是必然趋势。