国土资源管理与农村建设用地合理流转

河南安阳县国土资源局　郑东伟

国土资源管理与农村建设用地合理流转

河南安阳县国土资源局郑东伟

摘要：我国正在进行社会主义新农村建设,在这个过程中离不开对土地的管理。土地是一种重要的不可再生资源,我国一直坚持18亿亩耕地的红线。因此必须做好国土资源管理工作,保障农村建设用地的合理流转。本文对于国土资源管理和农村建设用地流转的原则进行了简要的分析,并提出了当前农村建设用地流转存在的问题,以此为基础提出了相应的建设用地使用权流转措施。

关键词：国土资源管理；农村建设用地；土地流转

中图分类号：P

文献标识码：A

文章编号：1671-864X（2015）03-0070-01

建设社会主义新农村的过程中必须进行严格的国土资源管理，使农村建设用地能够合理流转，在保障耕地面积的基础上促进我国农村地区的土地的节约集约利用。在进行国土资源管理和农村建设用地流转是必须依据一定的原则，同时也看到当前我国农村建设用地土地流转存在的一些问题，采取有效措施对其进行改进。

一、国土资源管理和农村建设用地流转的原则

（一）维护人民群众的合法权益

必须依法进行国土资源管理，在农村建设用地流转的过程中要维护农民的合法权益，决不能损害和限制农户承包土地的权利。特别是要注意操作的过程中要坚持客观公正性、公开透明性和合理合法性，决不允许任何组织和个人有损公肥私的行为。

（二）尊重农民群众的意愿

在进行农村建设用地流转是要充分尊重农民群众的意愿，特别是需要对土地用途进行改变时更应该倾听农民群众的需求，保护农民群众的合法权益，对各项手续等进行完善，避免在农村引起社会群体矛盾。

（三）依法办事，不超越法律的范围

在进行农村土地流转时，必须严格依照《农村土地承包法》以及其他的相关政策，做到权证到户、手续完善、程序合法，绝不能超越法律的范围，影响农民的生产积极性，甚至损害农民群众的合法权益。

（四）坚持土地承包经营权的长期稳定

我国法律明确规定土地承包权30年不变，这有利于维护农村的稳定、保障农民的合法权益。因此如果已经完成了2轮土地承包，发包方绝不能对承包地随意的调整，以免破坏农村社会的稳定[1]。

二、当前我国农村建设用地流转的现状和问题

所谓的建设用地指的是用来建造构建物和建筑物的土地，例如军事设施用地、旅游用地、交通水利设施用地、工矿用地、住宅用地等等。我国的物权法、地产法都对国有土地建设用地的使用权流转进行了严格的规定。然而当前我国的农村集体建设用地流转仍然存在很大的问题。

（一）法律不健全

由于当前我国的法律还没有对土地使用权流转过程中的流转程序、收益分配、流转条件进行严格的规定，导致了我国的农村集体建设用地流转出现混乱的局面，存在着大量的变相转让和私下转让，造成土地利用的混乱，破坏了土地市场的秩序，混淆了土地产权关系，严重影响了农村社会的稳定[2]。

（二）削弱了政府的调控力

由于集体建设用地流转呈现出无序、自发的情况，严重削弱了政府对于土地市场的调控能力，导致政府不能有效的对建设用地的供应总量进行控制，从而无法准确的实施城市规划和土地利用总体规划，严重扰乱了土地利用的情况和土地市场的秩序。

（三）违法用地和隐形市场大量存在，冲击耕地保护

18亿亩耕地是我国的土地红线，然而当前由于流转利益的驱动，一些农民具有比较淡薄的耕地保护意识，集体经济组织也不愿意对耕地进行保护，导致出现了各种违法用地和隐形市场的存在，例如假借房屋出租的形式来私自转让住宅用地、通过联营的名义出租和转让工业用地、低价转让和出让农民的集体用地、未经批准就随意对耕地进行占用和转让等等，这些行为都对我国的耕地保护造成了极其严重的冲击。

（四）集体建设用地流转收益的分配存在问题

因为市场机制的缺位和相关法律的不完善，导致在土地流转过程中不能充分地体现资产自然属性和土地的市场价值，导致国家土地税费严重流失。再加上我国农村存在的集体经济组织结构不完善、土地产权关系混乱等情况，难以保障农民和农民集体的合法土地流转收益。

三、建设用地使用权流转的对策

（一）对流转制度进行完善

在国家还没有出台相应的集体建设用地流转法规之前，地方应该先出台地方性的集体用地流转管理办法，对农村建设用地的流转进行规范，做到有法可依。要对集体土地权利的内容进行明确，并且在有形土地市场中纳入集体建设用地使用权，对使用权的范围和条件进行充分的明确，建立清晰的土地产权关系。要做到面积准确、四至清楚、权属合法、符合原则[3]。

（二）对集体建设用地产权进行明晰

农村集体建设用地流转的基础就是土地产权制度，其实质是转让土地权利，因此要对农村集体建设用地的产权进行明细。首先，要做好集体土地所有权的登记工作，并对登记范围进行细化，将土地具体权利的主体确定下来。其次，对集体建设用地的相关权力进行进一步的明晰和细化，例如继承权、收益权、抵押权、买卖权、使用权和所有权等等，并明确土地的使用者和所有者应该如何对利益、权力进行分配。

（三）科学的流转方式制定出来

可以借鉴国家建设用地使用权有偿使用的模式，来制定科学的农村集体建设用地使用权流转方式，也就是实行集体建设用地的年租、抵押、出租、转让和出让制度，实现集体土地的有偿流转，使土地的使用权和所有权分离开来。要在土地有形市场中纳入存量集体建设用地的流转，对其进行统一管理，将集体土地的资产价值体现出来，实现农民增收。

（四）将科学的流转分配收益制度建立起来

要参照国有土地基准地价，将集体建设用地使用权流转的最低限价制度建立起来，并在农村集体财产管理中对其进行统一管理。可以采取一定的鼓励措施，由农村集体经济组织来完成村庄的改造和搬迁工作，并且整理集体建设用地，对其进行抵押、出租、出让和转让，所得资金仍然用于整理集体建设用地。

四、结语

实现土地两权分离有利于提高现有土地的商品率、产出率和利用率。然而在推进土地流转的过程中要注意做好国土资源管理工作，正视当前在农村建设用地流转过程中出现的问题，积极采取有效的措施对其进行解决，维护农村社会的和谐稳定。

参考文献：

[1]张新国.新农村建设用地合理利用研究[J].农村经济与科技. 2012（10）

[2]林和明，蔺中，李金成.广东省农村建设用地整治潜力分析与测算[J].安徽农业科学. 2013（05）

[3]吴涛，孔庆福，易胜果.农村建设用地复垦效益评价[J].安徽农业科学. 2013（15）