酸樱桃
2014年11月,美国的留学签证有效期由之前的一年延长到五年,此举对于莘莘学子及家长来说是一个重大好消息,国人送孩子去美国读书的热情倍增。
美国经济正在稳步复苏,预计未来很长一段时间内美国仍然占据全球老大的地位。如果有考虑去美国生活的话,买房置业是必须经历的一堂课。
在美国买房,与国内有很多相通的地方。其中,买房置地的三要素,第一是位置、第二是位置、第三还是位置!其中,好学区就意味着好位置。如果有父母希望将孩子送往美国读书,买学区房绝对是稳赚不赔的理财之道。
美国的不动产拥有永久产权,土地私有,买下来就是自个的了,还可以传给子子孙孙,无穷尽也。当然,前提是他们要一直交得起税,传给子孙的时候也要缴纳遗产税,给当地政府做点贡献。
更诱惑的是,对比国内自住房的价格,美国房产不那么贵。即使是在美国房价最高的几个城市之一,如洛杉矶,均价80~100万美元的独立屋,折算成使用面积,比起北京的房产也便宜一大截。更不用比其他外在条件如车库,花园,阳台,以及美好的空气。如果再对比北京、上海的学区房,那么美国房产绝对是家长们的心头大爱。
2014年11月,美国的留学签证有效期由之前的一年延长到五年,此举对于莘莘学子及家长来说是一个重大好消息,国人送孩子去美国读书的热情倍增。经纪人遇到全款购买学区房的中国妈妈,经常发现宝宝刚出生,或者才两三岁。而在孩子能够用上房子之前,交给物业公司打理出租,即使每年有房产税,但算下来租售比和性价比仍比在国内买房划算。
与留学签证一起放开的还有商务旅游十年签证。以后去美国不再需要一次次单独签证,我们也能拥有一场说走就走的买房之旅。
全球排名前二百的名校,美国至少囊括了一百所。重视孩子教育,从娃娃抓起的中国家长,早就关注到了这巨大差别。不少父母已经送孩子去美国读中学,甚至小学。那么有余力的情况下,为了孩子日后留学准备房产,也是势在必行。
美国学区房主要针对的是公立学校,这一点是与国内相同。私立学校没有片区的概念,此处不讨论。居住在学区内,无论是租住还是自有房产,孩子都可以免费上该区域的公立学校,甚至孩子坐校车都不必再花钱。
地方政府从收取的房产税中拨款给公立学校,因此片区内的房价越贵,税收越多,学校能够得到的经费就越多,也就有更多的资金用在学校建设和师资培养上。于是,学校排名前和学生成绩好,便吸引家庭条件好、重视子女教育的家庭到该区居住,因此形成良性循环。
我们可以这样理解:学区的教育质量,都是居住在学区内的家庭直接出钱买单,无论家中是否有学子,都要一样出钱。好学区吸引人们前来居住,房价自然而然提升。2008年,在美国大部分房屋价格跳水的时候,好学区的房价不降反升。好学区的房子和普通学区房子,价格相差巨大。
学区内如果主要是居民区,商业设施少的话,房产税会比较高。而商业设施和企业较多的话,这些企业缴纳的税收也会用来提升地区内的教育,居民的房产税额相对就会比较低,负担就会减轻。
在美国入学没有产权和户籍限制,唯一要求的就是真实居住,自住房或者租房都是可以的,报名时提供水电账单即可证明。要注意的是,如果买来是为了自己孩子,好的公立学校入学还需要排队等候很久,这就要提前打听好自己关注的信息,以免耽误。
大家常常说起美国的学区房,主要针对两种不同的学校。一种是大学城附近的学区房,主要是大学生租住,这种用来投资,或者给孩子上大学时居住一间,同时租出其他房间,就比较划算。而针对中小学和幼儿园来讲的话,主要看的是地区内的高中成绩好坏。美国的小学和初中阶段,孩子学习任务相对不重,而到了高中必须埋头苦读,为了自己的目标大学而努力奋斗。因此高中学校质量好坏,对孩子日后的发展还是至关重要的,高中评分高低,直接关乎房价。
好的学区房,主要说的是学校的评分高,学生成绩好,出勤率高。南加州以API(加州公立学校学术表现指数)来衡量学区内高中的质量,在网上还可以查到心仪学校的SAT(美国的高考,Scholastic Aptitude Test)成绩是否较好,学校的社会活动多少也是衡量学校好坏的一个指标。而纽约有另一套评分标准。还有网上的学校评分是家长根据学校情况综合打分,也有重要参考价值。
美国新闻 US News网站的教育版块于2014年评比了美国境内超过19,400所公立高中,为每个学校颁发金银铜三种勋章,同时列出了每个学校在读学生数目,教师数量,AP通过率等等信息。
据2001年统计数字,全美有26,407所公立高中和10,693所私立高中。前一百强主要集中于加州,纽约州,华盛顿州,弗罗里达州,弗吉尼亚州,马里兰州和德克萨斯州。加州,德州,伊利诺伊州,俄亥俄州和纽约州的公立高中数目最多。
美国拥有众多优质教育资源
为孩子选择高中时不仅要考虑学校好坏,也要反过来考虑学校是不是太热门太抢手,牛孩会不会太多,孩子入学后竞争过于激烈也会很头疼。美国大学不仅看所有的中学成绩和社会活动,还有一个考量指标,就是孩子是否处于学校的前10%。因此根据自己的情况综合全面衡量学校是否适合自己的需求,是非常必要的。
美国学区房备受青睐
西海岸由于距离中国近,气候温暖舒适,一向是华人置业的首选区域。好莱坞全球闻名,比弗利山庄是著名的富人区,这些区域华人较少,虽然沿海,但是公立学校排名一般,有钱人的孩子都去了较好的私立学校。华人相对较多的是东部和北部地区。好学区主要集中于这些地区:尔湾(Irvine),核桃市(Walnut),钻石吧(Diamond Bar),奇诺岗(Chino Hills),阿卡迪亚(Arcadia),圣马力诺(San Marino)等地。
湾区在2009年全美房价最低谷之时,房子还是要抢才能买到。高科技公司吸引了无数高端人才落户这里,就业机会多,薪酬水平高,房价也就不断上涨。投资这里的公寓和独立屋,长期看好。不在这里工作的家庭,很多都知难而退去其他好地去选房,跟码农抢房子,难度有点大。
世界金融中心之一,集商业,金融,教育,娱乐等世界顶级产业和人才于一处,人口密集,地铁24小时运行,购物天堂,永远不愁没有人来租房,因此纽约置业,选对位置和房型,长期投资回报率令人满意。
著名的曼哈顿区(Manhattan)房价中位数超过100万美元,是哥伦比亚大学,纽约大学,联合国总部所在地。次贷危机严重时,曼哈顿区的房子影响不大。
特别要提到的是纽约的长岛,这里是华人抢学区房的首选之一,环境优美,学区优异,与曼哈顿的钢筋水泥大都市风格完全不同,长岛在海边,更加宜居。美国学校权威评比机构NICHE 的2015年全美学校评比中,长岛杰里科(Jericho)学区的三所小学囊括了全美前三名,学区为全美第二名,房价中位数69.8万美元,整体比大颈学区贵。
长岛的大颈学区(Great Neck),曼哈塞特(Manhasset Hills)学区,罗斯林(Roslyn)学区,赛奥赛特(Syosset)学区,华盛顿港((Port Washington)学区均在全美前列。大颈学区房价中位数65万美元,拥有顶级学区,性价比相对超高。
与纽约同在美国东海岸,气候虽然不为华人所喜欢,但是这里的世界名校云集,哈佛大学和麻省理工学院的魅力无限,完全秒杀东岸冬天的暴风雪天气这一缺点,成为国人为孩子购买学区房与投资的热门城市之一。波士顿的学区房投资概念主要集中于高校学区房,大都会区有超过一百所大学,源源不断的莘莘学子来了又去,出租也是非常容易的事情。更有很多父母为孩子预先买好房,便于留学时使用。
华盛顿特区是美国首都。这里是美国联邦政府机关、各国驻美大使馆的所在地,也是世界银行、国际货币基金、美洲国家组织等国际组织总部的所在地,并拥有相当多的博物馆。该地区面积不大,居民以政府部门公务员为主,收入和就业非常稳定,经济波动很小,居民受教育程度是全美最高。
该地区的学区也是美国首屈一指,整体水平远远高于其他地区。此地集中了多个国家的外交官和派驻官员,精英们的孩子们享受华盛顿优质的公立私立教育,同时也建立了小朋友们未来的优质朋友圈。
西雅图近年来因电影而为大众熟知,贝尔维尤(Bellevue)的公立和私立高中均在全美前100名,拥有全美高中排名第九的国际学校(International School),同时这里也是全美最安全的城市之一。房价中位数65万美元,现在还在不断上涨中。
雷蒙德(Redmond)是微软总部所在地, 柯克兰(Kirkland)房子价格相对最好学区要便宜一些,房子较新,还有就是离微软和google也近。微软和google的码农近些年也喜爱在瑟马米什(Sammamish)购房。华盛顿大学学区和萨莫赛特(Somerset)学区也都是热门。Bellevue 学区的 Medina 附近是富人区,好房百万起。
亚特兰大是乔治亚州首府,华人也热衷于在这里购房。这里房价低,环境优美,交通方便,而因为物价低廉,吸引了包括可口可乐、达美航空、UPS、HolidayInn及南方贝尔等大的总部和一千多家工厂企业入驻,是美国东南部商业、运输业和工业中心。
好学区在北部富人区,约翰.克里克JohnsCreek、阿尔法瑞塔Alptarella、苏瓦尼Suwanee、德卢斯Duluth、米尔顿Milton、罗斯维尔Roswell,比福德Buford等地。居民多为世界五百强的白领和企业高管,收入水平高,学历高。30万美元都可以买到很好的学区房,50万美元在这里就可以买到豪宅。
作为高科技发展城市,教育资源优质,楼市发展健康,也成为了中国人美国置业的热门城市。圣地亚哥在洛杉矶南一百多英里的西海岸边,气候温暖,阳光明媚,城市规划好,风景宜人,也是西海岸旅行必到之处。卡梅尔谷Carmel Valley是位于圣地亚哥西北部的富人区,学区极佳,交通极为方便。
是美国第四大城市,房价相对一线城市便宜太多,由于诸多石油公司落户休斯顿,能源多,经济条件好,工作机会多,物价便宜,也为关注性价比的中国买家所青睐。二三十万美元就可以买一栋很好的独立屋,看多了纽约洛杉矶的房价,来到这里顿时觉得处处便宜得不像话。
只要能够接受较热的天气,休斯顿也是一个很好的选择。较好学区凯蒂Katy和 糖 城(Sugar Land)的 独立屋比较新,价位在20-30万美元就可以买到,富人区Memorial的春枝(Spring Branch Independent School District, SBISD)学区房价在50万美元起,邻近市中心西侧的西大学城(West University)和休斯顿独立学区(HISD)的名校Bellaire High School,附近房屋七八十万到百万美元,也仍有买家趋之若鹜。
德州阳光热烈,州税和地方税负在美国五十州中排名47,消费低,生活舒适,房价便宜。众多科技公司如Dell,Facebook,谷歌Google,半导体制造商AMD( Advanced Micro Devices), 电信运营商AT&T,IBM入驻奥斯汀。
中央商务区公寓楼供不应求,租金稳步上涨,房地产开发如火如荼。Liberal Arts and Science Academy和KIPP Austin Col两所学校位列全美高中前100。
以上房价中位数数据来自Redfin 90天内统计的销售价格(不是挂牌价格),仅供参考。
TIPS:
为孩子选择美国的高中时不仅要考虑学校好坏,也要反过来考虑学校是不是太热门太抢手,牛孩会不会太多,孩子入学后竞争过于激烈也会很头疼。