房地产企业发展趋势探讨

郭海珍

摘 要：近年来房地产行业发展迅速，房地产企业大规模的扩张，企业之间的竞争日趋激烈，企业之间的分化重组加剧，企业的管理幅度迅速加大。在“十三五”规化时期，房地产企业面临着新的机遇与挑战，特别是随着房地产调控政策的变化以及土地交易方式的变革，房地产企业将要面对更为严峻的外部环境。要保持房地产企业的健康发展，就必须认清时代形势，把握好房地产企业未来发展的趋势，解决规模化、差异化、品牌化、以及信息化等重大方向性问题。

关键词：房地产企业；发展现状；发展趋势

房地产行业是国民经济的重要支柱性产业之一，长期以来，在促进国民经济的增长，推进城镇化进程和改善人民物质生活等等方面，都发挥了重要作用。但我们也要看到，我国的房地产企业经过20多年的发展，已进入了平稳发展的时期，但房地产市场区域性、结构性问题比较突出，房地企业要解决规模化、差异化、品牌化、以及信息化等重大方向性问题，就必须正视房地产行业的发展现状，认清房地产行业的发展趋势，这对推动房地产市场健康发展，促进国民经济稳步增长具有重要意义。

一、我国房地产企业的发展现状

自上世纪90年代房地产行业复兴以来，我国房地产行业的发展趋势一片利好，但近二年来，特别是2015年，房地产行业的发展趋于平缓，部分地区出现了整体下滑的情况，对国民经济的发展及社会的稳定都带来了不利的影响，这表明我国的房地产企业的发展仍存在着一此问题，我们有必要研究我国房地产企业发展的现状，总结经验教训，共同探讨房地产企业的发展趋势。

1.房地产企业经营规模不足

房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。在房地产发展的提速时期，房地产企业如雨后春笋般的蓬勃发展，但规模都较小，平均注册资金还小于2000万，由于规范较小，使得房地产企业的开发能力不足。

2.当前房地产企业资产负债率偏高，经营风险大

由于我国房地产企业规模较小，自有资金不足，企业发展所需资金大多需要通过银行贷款，我国房地产企业的负债率大多已超過了70%，在很大程度上影响了企业的资信，增加相应的财务成本。

3.我国房地产企业的品牌影响力和信用不足

由于我国的房地产企业的利润率远远超出社会中其他行业，作为一个新兴的产业，进入的门槛较低，使大量的社会资本流入，再者企业的规模较小，缺乏做大做强的理念，只顾眼前的经济利益，没有长远的规划，企业的品牌影响力不足，信用不高，与购房者还经常发生权益纠纷，侵犯消费者合法权益，从而最终影响企业自身发展。

二、我国房地产企业未来的发展趋势

中国经济整体下行，其严峻性历史少有，房地产开发商面临尴尬处境。行业领导者们纷纷寻求全新的突破口，今天的房地产开发已经正式由刚性的制造业转向服务消费者需求的服务业，在“互联网+”新时代大战略下，商业地产、文化旅游地产、养老养生地产、休闲农业地产等项目如何以电商、互联网金融等模式进行运作，是当前房地产企业需要认真思考的一个问题。未来房地产企业的发展将会呈现以下六大趋势：

1.房地产企业必须转型

从短期来看，中国房地产行业在限难地复苏过程中，从长期来看，中国房地产行业结构性发展趋势依然任重道远，各大房企或借助产业政策推动或开拓企业转型战略，寻求未来突破之道。房地产企业要从传统的投资驱动型增长向综合服务商模式转型，中国房地产行业已经从传统的拿地、盖房子、卖房子不可逆转地向“产品+服务”升级转型。房地产越来越向细分化，健康养老、休闲度假、体育、文化社区等产品越来越多样化，消费者在变得挑剔时，市场整体的产品力在大幅提升。

2.房地产企业的发展方向

过去20多年来，我国的房地产企业发展以量为主，近几年来体现的是量与质并存的局面，在今后将会向完全质的内容纵深发展，呈现以产品深化为主线，向外求开拓的局面。方向一：建立城镇化发展模式。到2020年建成“全面小康”社会的目标，我国城镇所有的存量房保守差距在130多亿平米以上，房地产仍具有很大的发展空间。方向二：定位于结构化机会。目前市场上结构性的热点有两方面，一是基于人口结构的产业机会，面向大健康类特别是“银发经济”的市场机会，二是旧城改造与棚改机会。

3.未来房价将由市场决定

房地产的价格短期内由供求关系决定，长期主要由其成本因素决定，在我国还将会受到政策调控的影响，有时还起着主导作用。过去的十几年间，由于商品房供需失衡，房价上涨过快，政府的政策调控过多，使得房地产业的市场化程度严重降低。在今后将有目的的让市场规律发挥基础性作用，房价将由市场决定。

4.房地产企业的并购、重组

随着市场格局调整步伐的加快，开发商的数量将迅速减少，房地产企来要抓住未来周期下的商业长远发展的体制性变化机遇，完成的文化重塑、业务结构、组织结构的再组织。企业必须进行顶层设计和组织再造的深度改造，借助中国资本市场带来的机会完成人才战略布局，形成独特的适应新经济的企业文化结构和组织结构，通过人才战略进而完成企业组织的平台化战略。

5.住宅产业化将带来房地产业的革命

住宅产业化将从根本上解决房屋的质量问题，将建筑的误差从厘米缩小到毫米，最终杜绝“跑、冒、滴、漏”现象；并将最大程度的房屋建造周期，从而使投资周期相应地缩短，以生产效率的提升促进投资收益率的大幅提升。现在发达国家的住宅产业化水平多已超过70%，而我国住宅产业化率不及30%，整体仍处于起步和试点阶段。

6.拓展房地产业务

房地产企业要将整体业务模式拓展扩大到现代服务业，有效使用有三个工具，即金融、互联网、产业部门等，三者内部之间以及跟其他任何产业可以发生关系，包括开发、运营、金融三大环节的全面系统化思维：内容上，突破传统房企以前擅长的住宅与商业的双重业务格局，在战略规划上，未来不仅仅是投资规模上的外延，更需要在产业内容上，从移动互联科技战略上，逆向建立价值链分工与协同，重塑产业发展能力上的构建；在资产上，原来房地产是资产，现在是重点布局大数据、人才、内容等；在服务上，将传统的经营形态完成改造，将传统服务、社交服务等等实现互联网化、社区化趋势。

总之，房地产企业面临着“十三五”战略规划期，要借助中国整体社会经济发展变化的格局，创新性发展，找到驱动企业发展的内在动力，包括文化、结构、人才等等，完成一次系统的对企业再发展的革新，以适应未来房地产企业的发展趋势。