我国按揭贷款法律体系化研究

宋怡欣

摘 要：当代按揭贷款法律制度或可称为一个发展的体系。按揭贷款制度作为商业银行一项基础法律制度，对房地产市场、金融市场具有举足轻重的作用，而目前决定按揭贷款市场基本游戏规则的便是按揭贷款的基础法律制度及监管法律制度。

关键词：按揭贷款；基础监管法律制度；监管法律制度

中图分类号：D922.29 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2015）01-0153-02

任何制度都有其立法目的，按揭贷款基础法律制度的目的在于解决借贷双方的信息不对称问题。如上文所述，我国的按揭贷款制度由香港传入，20世纪80年代中期开始逐步在广东省推广，1985年，建设银行深圳分行开始了第一笔按揭贷款业务迈出了我国银行按揭贷款业务的步伐[1]，1988年国务院颁开始逐步推动按揭贷款的试验性立法，首先，制定了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，作为住房商品化的一项配套措施，明确提出了要开始发展以银行为中心的按揭贷款市场，之后在1991年6月国务院又发布了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，第一次将抵押贷款信贷制度作为我国住房金融市场的发展中心。众所周知，我国目前的抵押贷款皆以房屋抵押登记为主要方式，但在当时，《物权法》、《担保法》等规则尚未出台，因此很难形成比较完善的担保制度。第三，引入了贷款首付比例制度。对于首付比例的要求是世界各国调整按揭贷款市场、控制贷款信用风险的一种普遍做法，这一比例在国外被称作贷款房价比（loantovalue，LTV），“穆迪公司曾对20世纪70年代美国700万笔住房抵押贷款中的违约原因进行研究发现贷款房价比与违约具有高度的相关性，其中贷款房价比越高最终的违约可能性越大：贷款房价比为70%时违约的可能性最小，客户违约率不到1%，贷款房价比超过85%，累计违约率上升至2%，贷款房价比90%违约概率上升速度更快达到5%左右，贷款房价比95%时违约概率已经达到10%[2]。在1993年9月28日，建设银行上海分行在上海首次进行了第一笔贷款业务，贷款额11万元、分5年还贷，由此正式拉开了按揭贷款的序幕。在此之后我国出台了一大批与按揭贷款相关的法律法规，构成了相对完整的按揭贷款体系。

一、基本法律体系的构建

（一）商业银行法律制度

1995年出台的《商业银行法》是我国商业银行业务的基本法规，包括按揭贷款在内的一切商业银行业务都应该遵循此法。在此，值得关注的是该法第11条禁止民间集资之规定，纵观全文可以发现此为银行经营金融业务唯一的特权，则从另一方面讲即可认为如果非银行金融机构不进行集资，是否也可以从事“按揭”贷款业务，特别是近年来，民间资本通过小额贷款的方式大量进入金融领域，而更突出的问题是该部分资金最终流入了房地产市场，可以说，民间资本对房地产金融市场的影响已经成为一股不可忽视的力量，美国2008年金融危机之后，这种机构被称作影子银行，无疑是不容忽视的。

另一个值得注意的地方是该法的第四章具体规定了贷款业务的基本规则，根据该法第36条规定房产抵押无疑是按揭贷款的主要担保形式，但是质押、保证亦被纳入了可担保的范围，但在日常的实践操作中却鲜见，而更多的是以保险方式所替代，那么以上担保方式是否亦可应用于按揭贷款业务中呢，十分值得研究[3]。

（二）银行业监督管理法律制度

2003年出台的《银行业监督管理法》伴随着银监会的诞生而出台，该法标志着我国银行业监督管理体制的进一步完善。根据该法第2条之规定，按揭贷款作为一项银行业务主要的监管部门应该是银监会，在该法出台之后，银监会以此法为依据，出台了一大批与按揭贷款相关联的法律规范，特别是近年来，政府为调控房价通过银监会不断出台各种新的政策调整按揭贷款标准，都体现了银监会对按揭贷款的监管职能。

（三）合同法律制度

银行作为盈利性金融机构，属于商事主体，而按揭贷款具有经常性的特征，因此，按揭贷款应该属于一种商事行为。一方面，在我国很多法规采取民商合一的立法形式，《合同法》即体现了这一特征，该法第十二章将借款合同作为一种有名合同来处理，可见立法者对此的重视；但另一方面，该章又将贷款合同明确区分为自然人借款合同与金融机构贷款合同（譬如对于其中利息之规定），因此，从制度设计的角度讲，区分按揭贷款合同与普通贷款合同仍有其特殊意义。

（四）物權与担保法律制度

《物权法》与《担保法》的颁布对按揭贷款的规范化有着十分重要的意义。首先，《担保法》对房产抵押的具体形式作了明确的规定，将登记作为抵押合同与抵押权的生效形式，使按揭贷款的抵押能够体现出公示作用，保护了银行的利益；其次，《物权法》根据德国法之规定进一步将抵押合同与抵押权的生效作了明确的区分，从法理上明确了银行所享有的抵押权利的基本条件；第三，扩大了按揭贷款的担保范围。房产抵押无疑是按揭贷款的主要形式，但不应是唯一的形式，事实上在美国等发达金融市场，权利质押、担保公司保证经常作为按揭贷款补充担保的重要手段，而《担保法》则从法理上明确规定了质押、保证可以作为担保的形式，为按揭贷款在我国的发展提供了更加广阔的空间；最后，明确了期房担保的合法性。《担保法》明确了不可以担保的财产范围，其中并未包含预售房，而最高院于2000年颁布的《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》则明确将其纳入了可进行担保的范围。

（五）城市房地产管理法律制度

1995年出台的《城市房地产管理法》对我国房地产按揭贷款的制度化规范化有十分重要的意义。其最大的贡献是在其第五章中明确了我国房产的登记制度，其中亦包括对于房产的抵押登记问题，这对于规范整个按揭贷款市场应该说具有革命性的意义，同时也使我国的按揭贷款市场与欧美按揭贷款市场相接轨。该法的另一重大贡献是对期房预售的具体程序及标准进行了规定，实际上是为期房的按揭贷款提供了操作上的可能性。该规定不仅避免了抵押品价值的不确定性，而且明确了期房的预售活动开发商履行相应的登记活动的责任，为未来的期房抵押登记提供了可能性[4]。

二、相关监管法律规则的配套

（一）基本贷款规则

1996年人民银行制定的《贷款通则》具有两大鲜明的时代背景，一是日本九十年代初期房地产泡沫的破灭，直接的结果是日本经济衰退至今，二是海南房地产泡沫的破灭，形成在当时近300亿的银行坏账。前一案例发生在国外，在当时的背景下很难被中国人所理解，后一案例发生在一个地区，虽然后果十分严重，但对于大多数急需改善住房条件的国人而言，似乎也没有担心的必要。海南房地产泡沫的破灭源于中央对其的整顿，此后按揭贷款作为商业银行表内贷款业务的一个分支，《贷款通则》特别规定禁止借款人贷款进行房地产投机，从现在的角度看，当时该规定是极具有眼光的，但是十分遗憾的是在之后的十五年时间里，该规定一直没有被很好地执行，随着房地产价格的上涨，市场投机资本不断进入，最终导致了房价难以收拾。而通过对贷款通则全文研究就可以发现，最有效的控制措施就是在贷款环节对贷款人持房状况的审核，而其却缺乏对此限制的规定，近期社会上出现了大量的“房姐”、“房媳”、“房哥”，这一方面反映出了我国产权登记信息上的弊端，但也同样反映出我国按揭贷款市场审核程序上的缺陷[5]。

（二）房地产抵押规则

1997年出台的《城市房地产抵押管理办法》凸显了房地产抵押行为在整个房地产活动中的重要性，进一步即按揭贷款活动在整个房地产市场活动中的重要性。该办法的出台对按揭贷款的操作具有很强的实践指导意义，其分别规定了抵押合同的订立、抵押权的设立、抵押登记的具体程序、房产的占用与管理、抵押权的实现等等诸多问题，虽然该办法与之前出臺的《担保法》多有重复之处，与之后出台的《物权法》也有相左之处，但却细化了其相关的规定，明确了银行、贷款人、房地产商各方的权利义务关系与操作程序，更为重要的是该规定还明确了期房的抵押担保问题，譬如该规定第27条对预售抵押合同的规定、第34条第二款对抵押登记的规定等等。可以说该办法为之后出台的《个人住房贷款管理办法》做了大量制度上的准备。

（三）个人住房贷款管理规则

1998年出台的《个人住房贷款管理办法》可以说是一部具有“经济法”色彩的住房贷款管理法规。一方面，该法规吸收了之前已经实施的诸规范对按揭贷款的规定，对按揭贷款的借款主体资格、贷款所需文件、借款合同的订立、贷款程序、贷款期限与利率、担保方式与担保权的实现、住房保险等问题做出了系统性的规范，是我国按揭贷款领域统一适用之规则，只有个别条款主要采取的是自由主义的立法模式；另一方面，该规范首次引入了住房公积金贷款制度，其实就是将我国的住房贷款体系分成了普通商业性贷款与低息公积金优惠贷款两类，由于公积金的缴存本身属于一种社会保障制度，因此次规范亦可被视为国家对住房贷款领域的一种主动管理，事实上，随着我国市场经济体制的完善与发展，社会贫富差距的扩大，住房矛盾的加剧，这种干预在之后的岁月中变得越来越鲜明。

该法值得关注且存在一定争议的问题是正式确立了抵押房屋的强制保险制度。而之前出台的《中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法》（1992）之中亦有所涉及，因此可以说该规则在我国已经有了一定的基础。该规则的目的在于保护贷款人的利益，防止抵押物的以外减损，但长期以来该问题都饱受争议，即借款人的保险义务是否是强制性的。对于此问题，本文将在之后的理论分析中以经济法的视角进行分析[6]。

综上所述，我国的按揭贷款法律制度在整个按揭贷款制度体系中具有极其重要的作用。事实上，按揭贷款基础法律制度决定着整个按揭贷款制度体系的稳定性、安全性，只有市场具有完善的按揭贷款制度才有可能促进按揭贷款制度的进一步发展。

参考文献：

[1]周建平.住房按揭在深圳[N].深圳商报，1998-11-09.

[2]张红，殷红.房地产金融学[M].北京：清华大学出版社，2007：407.

[3]柯孔林.银行资本监管与风险承担行为研究[M].北京：经济科学出版社，2010：28.

[4]克雷苏斯.银行每天都在偷你的钱[M].南京：凤凰出版社，2011：51.

[5]高祥阳.购房置业·住房按揭·业主维权完全手册[M].北京：中国城市出版社，2003：78.

[6]孙清平.天赐房缘：购房按揭的成功法则[M].成都：西南财经大学出版社，1998.