信息不对称对房地产市场的影响及解决策略

任峻 王燕 谢松

[摘要]随着经济的发展、社会的进步，在房地产市场中，信息不对称对消费者的影响越来越深远，已严重制约整个市场的健康发展。本文从信息不对称理论的基本概念出发，重点论述了信息不对称在房地产市场中的表现形式及其影响，提出了建立完善的社会信用评价机制、网络在线交易系统和诚信的信息市场体系的解决措施，对房地产市场的健康发展具有一定的借鉴意义。

[关键词]信息不对称;房地产市场;解决策略

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.12.111

在20世纪70年代，信息不对称现象便受到美国三位经济学家斯蒂格利茨、阿克尔洛夫、斯彭斯的极大关注和研究，表明信息在交易双方的不对称分布中对市场交易行为和市场运行效率产生一系列重要影响[1]，其研究成果为市场经济提供了一个新的视角，增进了人们对市场行为与市场参与者的经济关系等问题的理解，为社会经济的发展产生了重要的推动作用。因此，2001年，瑞典皇家科学院为了表彰他们在“使用不对称信息进行市场分析”领域所做出的重要贡献而授予诺贝尔经济学奖。

1信息不对称概述

信息不对称是指由于外在环境的复杂性、不确定性以及参与者的主观意图，交易或合作双方掌握的与交易或合作有关的信息在准确性、全面性、及时性、连贯性等方面存在的差异。差异发生在交易契约签订之前，容易引发“逆向选择”;差异发生在交易契约签订之后，容易引发“道德风险”。

逆向选择是指掌握信息较多的一方利用对方对信息的无知而隐瞒相关信息，获得额外利益，客观上导致不合理的市场分配行为。信息不对称是造成逆向选择的根本原因，解决的关键是获得一方的私人信息并传递给另一方，建立信息共享渠道。逆向选择会损害开发商的重要利益，其解决的方法有四种。一是树立以顾客为中心的理念，给消费者传达真实的信息;二是通过广告、报纸、书刊等媒介传递可靠信息;三是建立质量担保，给消费者信念;四是建立咨询机制，给消费者更多的机会获取信息。

道德风险是指占有信息优势的一方为自身利益而故意隐藏相关信息，对另一方造成损害，增加交易的风险性和交易成本的行为，其本质上属于代理问题。在房地产市场中，开发商与消费者签订合同后，消费者不知道且没有约束条款限制开发商的操作过程、缺乏有效的市场监督机制是造成道德风险的主要原因。要避免道德风险的发生，需要在合同设计中，让代理人承担一部分不确定性风险并承担相应补偿责任。其解决方法有四种。一是设计激励机制，使开发商不利用自己的信息优势改变合同;二是实施保险制度，有效转移风险;三是建立长期合同机制，让开发商付出更多的机会成本;四是完善行业信誉体系，控制对方和克制自己的市场行为。

可见，信息不对称必定导致信息拥有方为牟取自身更大的利益使另一方的利益受到损害，为减少或避免这类行为的发生或者降低信息搜寻的成本，提高社会资源配置效率，经济学家为此提出了许多理论和模型。该理论在弥补传统的经济学理论的漏洞的基础上推动了现代经济学理论的新发展，标志着经济学开始由以假设为基础的推导理论模型向基于现实经济的理论解释位移，促使行为经济学的诞生;同时，以信息不对称为前提的心理博弈和经济利益较量，为洞察市场经济的运行拓宽了理论视角，将对博弈论的发展起着重要的推动作用，也为转型经济中的发展中国家进行体制设计和政策选择提供了具有启发性的思路。

2信息不对称在房地产市场的表现形式

信息不对称在各个行业都广泛存在，如服务、制造、销售等，但在房地产行业中表现尤为突出，主要体现在房地产交易、合同订立、房屋质量、物业管理等多方面。

2.1房地产交易中的信息不对称

房地产交易主要针对房屋建筑，涉及的内容可以概括为内部信息和外部信息两方面。开发商掌握的外部信息主要包括市场环境、房屋的开发价值和潜在价值、环境位置、交通状况及周边环境等，甚至房地产行业的发展趋势及风险大小。内部信息主要包括构成房屋的材料、结构、施工质量、物业管理等。作为普通消费者，仅知道开发商公布的外部信息和部分房地产行情内容，开发商有信息的绝对优势，形成了严重的信息不对称，损害了消费者的利益。

2.2合同订立中的信息不对称

根据合同法的规定，合同订立是指当事人双方经充分协商并达成一致，但房地产市场中，开发商单方面制定合同文本，消费者只有签字权，对于其中的条款即使有异议，也只能接受，无法改变。开发商制定合同条款时在符合法律法规的前提下，尽可能地保护自身的利益，对消费者造成不利情景。一般消费者对于合同的相关知识了解甚少，不能有效通过合同维护自身的正当合法权益，而且当维护权益需要付出成本时，大多主动选择放弃。

2.3房屋质量方面的信息不对称

在房地产市场交易中，消费者得到最终的实物。对于构成实物的实体结构、内部构造、使用材料等不可见部分信息几乎不知，如房屋的尺寸缩水。开发商为了节约成本对于材料经常以次充好、偷工减料等，消费者只能看到表观而不能看到内部，许多质量问题只有在一定时间后才能发现。

2.4物业管理方面的信息不对称

现阶段的物业管理模式主要有两种：专业物业管理公司和房地产开发商的人员，而我国大多数属于后者。物业管理需要有较高的管理水平，好的服务质量，要有公平客观的服务意识，能为消费者解决切实问题。但房地产开发商经常由自己专门的物业部门来进行物业管理，遇到事情追究责任时，物业管理公司和房地产开发商互相推责，权责难以限定，物业管理制度尚不完善，存在很多漏洞。消费者没有选择物业公司的权利，没有双向的选择机制，缺少有效监管与制度，消费者在购房后许多问题得不到有效解决。因此相关部门需要不断完善制度，大力推动物业管理行业的发展，使其正规化、科学化、标准化、广泛化。

3信息不对称对房地产市场的影响

信息不对称对房地产市场的影响是深远的、重大的。在房地产市场中消费者明显处于信息劣势地位，而开发商作为代理人，掌握着产品开发的全部信息，在许多方面信息都占有绝对优势。开发商为了赢得更多的利益，会利用自身的信息优势及一切资源来损害消费者的权益。根据资料分析，我国房地产市场仍处于发展阶段，在制度不够完善、监管不全面的情况下，由于信息不对称而引起的逆向选择、道德风险、交易率低下等问题已严重阻碍行业的发展，长此以往必将影响经济的大趋势。

3.1房地产市场中逆向选择影响

开发商与消费者对于房屋建筑质量信息的不对称，会造成“逆向选择”。房地产市场中，房屋的质量参差不齐，价格与质量呈线性关系，好质量相对房价较高。开发商掌握着工程实体资料，清楚知道房屋的质量状况，而消费者仅知道市场上房屋交易的平均质量，对于有质量缺陷的信息全然不知。因此，期望的购买价格只是按平均质量水平所对应的价格，消费者传统消费心理希望物美价廉，大多数消费者在购买房屋时首先考虑的因素是房价，并选择价格较低的进行购买，结果消费者会购买市场上房屋质量低劣的产品，而高质量的产品被空置，失去交易机会，造成“劣胜优汰”的现象。但是，房地产开发商为了销售房屋产品以尽快回笼资金并赚取利润，往往会重新评估市场、重新定位房屋品质及房价，以满足消费者的需求。这种通过改善房屋质量而降低价格，使整个市场充满太多劣质产品，必将影响房地产行业的健康发展。

3.2房地产市场道德风险影响

信息不对称同样会造成道德风险的发生，在市场上消费者了解到的信息都是开发商为了宣传该商品的正面信息。开发商为了赢得市场和消费者认同，在房屋的广告宣传中通常夸大实际的外在环境效果，通过电脑处理出一些精美效果装饰图等，对于实质性信息，房屋内部构造、材料使用情况、潜在质量问题等都隐藏起来，给消费者一个美好的蓝图。由于信息不对称，消费者无法知道隐藏的信息，一般根据知道的信息来判断，往往会改变原来的消费心理。在签约后，开发商同样通过信息不对称，在工程中通过对材料的使用、设计、容积率等变换来获取利益，从而损害消费者利益，造成墙体开裂、漏水等质量问题，使消费者权益受到严重损害。

3.3对房地产经济影响

房地产市场中信息不对称不仅对消费者利益造成损失，还对社会经济影响较大。房地产市场每年使用资金上万亿，开发商注重对高品质、高档房屋的建设开发，缺少与收入水平相适应的房屋开发。开发商为赚取利润，高档房屋开发数量较多，但是需求量较大的小户型的住房开发量较少，高档房的供给量远大于需求量，小户型的房屋需大于供，使供需关系结构不对称，大量消费者的需求得不到有效满足;同时大量高档小区房屋空置，不仅损害了土地资源利用率，还使大量资金被固定在房屋中，无法进行流通，开发商资金的使用风险也增大，因此，消费者的消费需求不能有效释放，影响着市场经济中扩大内需的发展。

总之，信息不对称对开发商、消费者、社会经济都有影响，开发商面对“逆向选择”，好质量的房屋被空置、无法出售而缺少竞争力，消费者面对逆向选择，很难买到自己期望的房屋，对于房地产市场而言，信息的不对称造成房地产市场经济的低迷，交易率低下，阻碍扩大内需经济需求转型，影响着房地产行业的健康发展，影响着国民经济的发展。

4房地产市场中信息不对称问题的解决对策

4.1建立完善的社会信用评价机制

信用是联结不同经济主体之间平等关系的纽带，为所有进入市场的主体建立信用记录，是当前亟待解决的社会问题。有了信用记录，市场行为的参与者就可以很便捷地获得利益相关者的诚信数据，为自身做出正确决策、维护正当权益奠定良好基础。建立信用记录，关键是借助社会公共资源，依靠网络技术平台，以法律法规、部门规章及相关制度为准绳，以守法、守信（市场交易信用和合同履行信用）、守德（道德和伦理信用）、综合实力（经营、资本、管理、技术）为综合评价指标，建立高增值的守信奖励机制和高力度的失信惩罚机制。在交易过程中，一旦有失信行为，录入信用管理系统予以公示，并根据情节轻重，进行法制教育，采取行政、经济、法律和社会舆论等综合惩治措施，提高失信成本，使失信者得不偿失。目前，虽有不少开发商探索出一套符合诚信原则、促进公平交易的营销模式，如：公示合同文本、延期交房按天赔付违约金等，但交易纠纷、投诉仍不绝于耳，离房地产行业的健康发展、持续发展仍有不小的距离。因此，建立房地产业“社会诚信综合评价体系”，通过无限地放大信用缺失的成本，扩大守信者信用额度，可以有效解决房地产营销中因信息不对称带来的诚信问题。

4.2建立透明的网络在线交易系统

信息不对称是市场经济的弊病，要想减少信息不对称对经济产生的危害，政府应在市场体系中发挥强有力的作用。与建立信用的社会评价机制的方法不同，政府规制具有强制性。目前，政府采取的房屋建筑质量规范、物业管理条例、通用的合同文本、房地产中介和房地产经纪人的职业资格认定制度等，对缓解房地产市场信息不对称问题虽有一定作用，但效果不佳。结合现实交易情况来看，如果政府对房产交易环节进行政策调整，建立商品房网上交易系统，实施透明、阳光的销售方式，培育诚信中介机构等，可以改变房产交易中消费者的劣势地位，有效促进行业的健康发展。

建立商品房网络在线交易系统，实施透明、阳光的销售方式，将改变销售信息完全由开发商掌握的传统销售模式，为双方平等交易创造公平、公正的销售模式。在过去几年中，销售控制表被许多开发商、销售代理商视为销售秘诀，通过认购客户积累、分批推盘、价格不断拉升等人为手段，造成楼盘热销乃至脱销的氛围，以吸引更多的购房客，创造购房冲动，从而带动楼盘快速销售，创下了多个销售当天即清盘的业界“奇迹”。房地产开发者的销控行为，使不在乎楼盘居住价值，只在乎赚取差价的投资性行为越来越多，从而挤压自住型购房者的需求，造成供求关系的紧张。建立网上交易系统，实施透明、阳光的销售方式，有利于让消费者掌握更多的房产信息，消除消费者在房产交易中不平等的地位。从总体上来说，网上公示楼盘信息，触动了房产交易中的利益格局，使消费者能以最低的成本获得足够的买房信息，改变房地产市场信息不对称的状况。

除此之外，培育诚信中介机构，建立信息对称的机制，将改变交易中消费者的劣势地位，有利于消费市场的信息和谐。目前房地产市场上，房地产中介机构或房地产经纪人，对解决信息不对称现象有一定作用，但市场的鱼龙混杂、从业人员素质低、诚信度差，将极大削弱其应有的作用。要解决该问题，需要一大批信誉好的、公正的、专职的经纪人从事中介工作，以获得开发商的“私有信息”，并变成买家的“共享信息”，实现信息对称。

4.3建立诚信的信息市场体系

对房地产开发商来说，要敢于把自己的“私有信息”变为“共享信息”，主动消除因信息不对称给消费者带来的疑虑，树立“诚信为本”职业操守，真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息，以吸引更多的顾客，尤其是售楼书和商业广告，应力求妥当可信，朴实无华。同时，房地产企业也要努力增加自身的信息含量，仔细研究消费人群的偏好，最大限度地获得消费信息，以最快的速度建设消费者满意的商品房，将信息经济作为盘活整个市场的原动力。对消费者而言，要充分利用信息社会的各种资源，从多方面、多渠道获取更多的商品信息，当消费者掌握了真实的商品信息时，才可能获得房产交易中的平等地位。但需要特别指出，开发商和消费者由于各自利益的不同，总会制造一些不对称信息，以获取自身利益的最大化。因此，真正意义上的房地产“信息对称”销售是不可能出现的，开发商与消费者信息不对称的状况始终会存在。

参考文献：

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