探究房地产开发贷款的风险及其防范

孙雪莲

摘 要：房地产是一项资金投入较高的经营活动，不仅运行周期长，而且规模大。中国的房地产融资体系中，以银行贷款为主，但是近些年来房价上涨与人民的收入水平严重脱离，使得房地产价格成持续性上涨趋势，随着金融风险的出现，房价下调，就会导致房地产业的潜在风险。本论文针对房地产开发贷款的风险进行分析，具有针对性地提出必要的防范措施。

关键词：房地产开发；商业银行贷款；风险；防范

房地产开发贷款风险，是指借款人出于各种原因而违背合同预定而没有按期还款，这种违约的不确定性很有可能导致银行对于房地产开发所提供的贷款有所损失。房地产开发项目存在着一定的风险性，不仅项目本身复杂，在房地产开发过程中，由于项目的复杂性因素还会导致项目运作中的偶然因素影响而导致进度缓慢，没有获得预期的收益。

一、房地产开发贷款中所存在的风险

（一）房地产开发中所存在的开发商经营风险

房地产是具有一定经营风险的行业，其风险性所涵盖的因素包括建筑质量不符合购房者要求而影响到住房销售业绩、投诉多而遭到建设主管部门处罚、期房项目没有按照预期完工、没有在规定的时间内将房屋产权证办理完毕、开发商由于资金投入问题而导致财产损失、开发商违规操作导致法律纠纷而遭到处罚、法人代表由于涉嫌经济及纠纷案而需要承担一定的法律责任等等。从贷款风险的角度而言，如果开发企业信用等级下降，就会导致贷款担保人不认真履行债务偿清义务，致使贷款风险系数提升，引发借款人财产遭到查封[1]。但是抵押物如果贬值，就使得银行难以使用抵押物作为还贷。此外，房地产开发商对于开发地质的选择，小区规划以及楼盘设计等等，如果存在失误，就难以致使商品房畅销。在房地产行业市场竞争环境下，商品房积压，就会导致资金周转困难而难以还清银行贷款。

（二）房地产市场环境而导致房地产贷款风险

房地产市场瞬息万变，一些不可避免的干扰因素，诸如经济周期、信贷膨胀等等的存在都会导致银行贷款风险。在中国的市场经济中，房地产业对于经济发展起到了先导作用。当社会经济运转周期发生变化，首先就会从房地产市场的变化体现出来[2]。当市场经济环境运行良好，房地产价格就会呈现出上升的趋势，如果房地产的需求量大于供给量，就会造成房地产泡沫。当市场经济处于滑坡状态，已经形成的房地产泡沫就会破裂，随着房地产价格下降，房地产贷款的损失也会增大。存在这种现象的主要原因是由于人们的低水平收入所造成的。越来越多的人还贷能力不足，就会导致违约。银行为了能够收回贷款，会采取扣押房地产的形式，如果所抵押的房地产价格处于低靡状态，就会由此而造成银行贷款损失。

二、房地产开发贷款风险的防范措施

（一）对房地产开发实施严格的贷前审核

商业银行会从本地区经济发展的角度出发制定房地产贷款标准，但是，房地产开发生的道德风险存在导致行业信息不对称。商业银行要制定合乎地区发展需要的房地产贷款标准，就要对于房地产开发项目进行专业性评估，将贷款信息进行审查，增加信息透明度，将贷款信誉差，还款能力低的开发项目剔除，以降低房地产信贷市场中所存在的道德风险[3]。商业银行在制定房地产开发贷款标准时，要对于房地产行业的区域发展状况有所了解。在批准开发商贷款期间之前，要对于房地产开发的外部环境、财务状况、经营水平、社会信誉度以及市场发展前景进行综合性评估，并将房地产开发等级确定下来，做好贷款评估工作，以提高贷款安全性。

（二）强化房地产开发的监督管理

为了强化房地产开发贷款全过程管理，就要对于有关工作人员进行业务培训，完善贷款发放流程，所有的工作人员都要按照规章制度操作，杜绝存在不按照操作程序办事的现象，使得抵押担保的各项措施能够全面落实。为了避免房地产开发贷款过程中存在不规范操作现象，就要对于房地产开发实施有效监督管理，以对于贷款风险以有效控制[4]。基层经理要履行贷款跟踪管理的责任，将房地产信贷风险预警机制建立起来，将监督机制纳入其中，根据房地产业务现场情况实施必要的检查，一旦发现问题就及时解决，以避免造成重大贷款风险。

结论

综上所述，房地产市场瞬息万变，导致贷款风险存在。商业银行面临房地产开发贷款风险，就要对于造成风险的主要原因进行分析。根据房地产市场发展要求将多元化的房地产监督机制建立起来，对于房地产信贷中所存在的违规行为进行查处，并采取有效措施，以从宏观的层面做好贷款风险防范。（作者单位：中国建设银行辽宁省分行）

参考文献：

[1] 孙迎冬. 略论我国商业银行房地产贷款风险防范机制 [J]. 河北金融，2008（05）：39-41.

[2] 何勇. 我国商业银行房地产信贷快速扩张风险研究 [J]. 重庆工商大学学报（西部论坛），2008（11）：80-86.

[3] 冯兰. 我国商业银行房地产贷款风险及其防范 [D]. 福建师范大学，2008.

[4] 王文骥. 从房地产贷款看商业银行资产管理 [D]. 大庆社会科学，2007（08）：110-114.