持续照料退休社区（CCRC）运营成本及风险研究

高美林 栾佳蔚 马红燕 吴颖昭

[摘要]

CCRC模式在国外已经得到了一定程度的发展，而我国正处于发展的起步阶段，有待于进一步的发展和完善。本文介绍了武汉合众优年养老社区的运行概况，并对其成本和风险问题分析。通过分析数据和借鉴国外的发展经验，针对前期投入成本、社区设计成本、管理成本均较高等问题提出相应的解决方案。风险方面，我们对政策风险、财务风险、竞争风险等进行了分析，并提出了未来防范风险的措施。同时我们结合本国整体现状，探究出一种较适合我国国情的CCRC运行方式。

[关键词]持续照料退休社区；CCRC；新型养老

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.16.088

随着我国经济的发展，老龄化问题日益突出，其中“空巢老人”现象尤其引人关注。到2050年，我国临终无子女的老年人将达到7900万，独居和空巢老年人将占54%以上。目前各养老模式普遍存在缺点，独生子女政策的执行和医疗技术的进步，使得我国在家庭结构的核心化和小型化的同时，家庭中老年人的比例也在不断上升，这使得家庭养老已不再适应当前社会的需要。另一方面，由于养老机构的单一服务功能忽视了养老市场的“刚性需求”，使得我国的养老机构陷入了亏损经营的恶性循环中。

CCRC是从美国引进的为二次退休人士建立的租赁式复合社区，突出特点是集居家养老、社区生活和机构服务为一体的可持续性养老，该模式进入中国后演变为保险公司与养老产业相结合的“中国式CCRC”，即合众优年社区。

CCRC对新时期新的养老模式提出挑战，以求可以把这种养老模式进一步完善，使之具备推广价值。同时也可以使我国社会养老保障体系更完善。

1 武汉市“合众优年生活持续健康退休社区”现状

合众养老社区是基于美国的CCRC持续健康理论而设立，建筑面积48万平方米，分为持续健康退休社区、活跃老人社区、养生中心、健康管理、老年专属医院、医疗康复中心等功能区。一期工程启动区有2005套住房，可提供4000张床位，2015年全部建成后可提供床位1万张，目前已经开始接待老人体验入住。

社区由定位于55岁到70岁的活跃老人社区（AAC）和70岁以上的持续退休社区（CCRC）组成，涵盖养老服务的所有层级，将传统的养老保险与新型养老社区进行对接，将单一的保单保障，转变为“保单+实物养老”的双重保障。在社区配套设施方面，设有“联合100”连锁超市、优年医疗机构等便民社区配套设施，医护方面更是得到了武汉市蔡甸区中医医院的大力支持。

2 武汉“合众优年生活持续健康退休社区”成本问题分析

2.1 前期投入成本高

合众优年生活持续健康退休社区的计划总投资为100亿元，一期投资80亿元，项目占地245亩。按2010年武汉蔡甸区土地成交价格360万元/亩计算，一期土地成本为8.82亿元。

在税收与土地政策方面，尽管国家加大了政策支持力度，但民间资本投资养老产业仍然存在“玻璃门”、“弹簧门”，甚至“旋转门”。合众人寿公司在投资养老地产过程中，并没有享受到具体的政策优惠。

2.2 社区建设成本高

2.2.1 适老化设施全面覆盖

合众优年生活持续健康退休社区在老人休息区域和活动场所全面覆盖了适老化设施，而这一面面俱到的服务也大大增加了社区建设成本。

2.2.2 公建配套面积大

社区内的公建配套建筑面积比例在20%以上。一般的居住社区的服务面积，包括会所、娱乐场所等充其量不超过5%。

2.2.3 装修成本高昂

合众优年生活持续健康退休社区仿照美式田园的装修风格、高档品牌定制的家具、房间内部的无线定位等高科技设备都导致了较高的装修成本。

2.3 管理成本高

2.3.1 社区内的人工成本高

社区内部设立的四大服务团队：医护团队、餐饮团队、社区服务团队、物业管理团队保证了细致的养老服务，但也导致了人员庞杂，利用效率不高，增加了人工成本。

2.3.2 专业医护人才培训成本高

由于目前我国国内养老服务人员缺少正规的岗前培训和资质认证，高素质的护理人才极为匮乏，市场供需失衡。对此，合众优年社区加大了岗前培训的力度，但也导致培训成本的上升。

3 武汉“合众优年生活持续健康退休社区”风险问题概况和分析

3.1 政策风险

在政策支持方面，由于没有在养老社区置地等方面的法律法规，养老社区发展失去了产业政策的支持。有专家认为，政策缺乏使社区地产的融资成为难题。养老社区地产是一个投资回报周期长的行业，全部用自有资金而不允许销售的话会发展很难。目前如果以养老项目向银行融资，银行担心如果项目出现资金链断裂问题，是不可以把老人从作为抵押物的房子中赶走的。因此银行不愿意承担风险给养老地产项目贷款。

3.2 行业风险

CCRC社区属于新兴产业，具有高回报和高风险性，面临政策调整、体制束缚、过度竞争等内外风险。市场需求的变化是新兴产业发展的重要推动力，同时市场的不确定性也是新兴产业发展所面临的重要障碍：一是市场不均衡风险；二是需求滞后性风险；三是外部市场不确定风险。

此外，养老社区开发除了建筑本身要求更高，还要横跨养生、护理和治疗等多个专业领域，而这些领域进入台阶都相当高，要形成规模和体系就更是难上加难。在这样的情况之下，商业性养老项目如果只是仅仅介于开发层面，就很难找到着力点，如果仅仅靠“摸着石头过河”，其开发出来的产品最终还是停留在普通社区的开发水平之上。

3.3 管理风险

我国在养老产业普遍存在的问题：管理意识淡薄，管理体系不健全；资金管理模式不适应企业实际；资金管理手段落后，使用效益低下；资金风险管理不足，引发严重财务风险。

企业的成本管理也存在一定的问题：成本管理观念落后；成本管理方法陈旧；分工过细，人力资源浪费严重；不能与变化的外部经济环境相适应；利益驱动导致成本信息失真。

3.4 人力资源风险

企业决策者容易忽视企业长期发展战略的设计，人力资源管理部门通常只能被动地去满足企业提出的人力资源需求，而不能根据企业总体发展战略和发展实际对未来的人力资源需求进行适当预测，提前做好准备，难以为企业的发展提供及时、高效的服务。由于资金的问题，容易造成人力资源投资不足，培训机制不健全。由于人员的招聘本身具有的明显的计划性、程序性和科学性，会导致人员招聘选拔机制不科学，存在单一落后的问题。容易忽视建立和健全有效的激励机制，缺乏对员工职业生涯规划的管理。

3.5 财务风险

包括资金周转风险以及财务管理风险。由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，公司筹集资金给财务成果带来的不确定性，会给公司带来一定的筹资风险。由于金融市场金融资产的波动而导致筹资成本的变动，会给公司带来利率风险。由于金融市场上金融工具品种、融资方式的变动，导致公司再次融资产生不确定性，会使公司陷入再融资风险。由于币值的变动给筹资带来的影响是公司遇到的购买力风险。因为公司资产不能正常和确定性地转移现金或公司债务和付现责任不能正常履行的可能性，会给公司带来一定的流动性风险。因为公司的财务活动贯穿于生产经营的整个过程中，所以筹措资金、长短期投资、分配利润等都可能产生风险。

3.6 项目风险

本项目风险之一就在于老年人及其子女对CCRC社区这种居住新型养老方式和生活方式和价格水平的认知认可程度及时间长短。前期住户可能较少，住户的信任感不足，入住率较低，收入较少。

3.7 竞争风险

合众人寿通过将养老险植入社区服务等来开发养老社区的模式容易被其竞争对手模仿。

目前，泰康人寿已在北京建立养老社区，随后又在广州、上海等地试水并创新推出与之挂钩的保险产品，中国人寿、新华保险等也紧随其后。此外，中国平安去年年底在浙江桐乡建立养老社区，主要采取“租售并举”的运营模式。可见，保险资金争相进入养老社区产业已经成为不可阻挡的形势，势必对合众人寿健康养老社区形成竞争风险。

尽管CCRC养老模式具有持续性养老、配套设施完善、医疗看护专业等优点，但由于家庭养老独特的文化价值和生活照料、精神慰藉等方面的功能，及中国中老年人的生活状况及观念，家庭养老将会在相当时期内依然是我国的主要养老模式，这也对合众人寿健康养老社区未来的发展造成了竞争风险。

4 武汉市“合众优年生活持续健康退休社区”优化方案

4.1 在其他地方建设社区时优化成本

4.1.1 适当降低前期投入成本

（1）争取获得政府等监管部门税收优惠和财政补贴。合理利用政府在本市养老方面出台的优惠政策，利用税收减免等优惠政策的刺激作用。在项目开发的早期阶段，应该积极和政府等部门进行沟通，以获得政府在相关方面的支持。如：以合理的形式转让土地的使用权，减免土地使用费等税费。在经营过程中除免征营业税外，水、电、煤气（天然气）的收费标准也应做出相应的调整。

（2）政府应建立健全监管体系和政策优惠。优惠政策实施方面，政府应对建设工程中的各项收费费率，经营过程中的企业所得税、营业税、水费、电费等给予适当减免优惠。对于社区养老机构的建设用地，采用有偿方式供地的，在地价上要适当给予优惠；属出让土地的，土地出让金收取标准应适当降低。政府应该尽快填补法律和政策的空白，大力推动养老产业的具体管理政策细化工作，并建立健全的监管体系。

4.1.2 适当降低社区设计成本

（1）在经济发展较低一级的二线城市，结合当地的实际情况做出相应的调整，主要以中型的CCRC社区为主，所有的基础配套服务设施不必追求高端品牌，保证精致、实用即可。

（2） CCRC社区可依附现有社会保健、社会福利、商业网点、教育及文化娱乐设施等，减少不必要的投入，集中力量兴建档次较高的服务设施和设备，创造特色服务。

4.1.3 适当降低管理成本

（1）实行企业内部化。食堂蔬菜水果的采购来源地也可考虑设在社区内部为老人搭建的百亩田园处，这样既可以为老人提供种菜的休闲场所，也能减少在采购蔬菜水果这方面的成本。

（2）尽量避免正式员工成本增长，适当招聘兼职人员，减少开支。可以招聘实习大学生担任服务台咨询人员，招收艺术类特长生兼职教授老人绘画、舞蹈、手工等。同时大量吸收下岗职工，可降低人工成本。下岗职工只要经过必要的护理知识培训和人际交往培训，就可以达到上岗要求。另外，吸纳下岗职工还可以享受国家的优惠政策，可以降低工资成本。

（3）实行精细化管理。首先加强能源消耗控制，有效降低了供暖的水、煤及其他消耗。进一步强化日常精细管理，突出管理增效。在“节流”的同时做到“开源”也可以采用BOT模式——政府提供一块环境舒适、交通便利的地块，由开发商来盖，盖了以后由开发商经营，几十年后再交还给政府。对于那些建设资金短缺而又想尽快实施的工程项目，通过引入私人投资来提高服务效率和降低服务成本。

4.2 风险问题优化

4.2.1针对政策风险

国家应该设立统一部门进行管理从而完成养老产业民间资本的有序高效进入。国家可建立一套专门针对保险公司投资建设养老社区的法律，一方面规范保险公司所建设的养老社区在基础设施上的标准，另一方面规范养老服务人员的服务规范，保障老年人在权利受损时可以维权。在法律中还需要明确规定在养老社区中生活的老年人具有的权利和义务，在维护老年人权益的同时注重公平。

4.2.2 针对行业风险

及时占领先机，尽快确立行业地位，以资本优势及经验优势不断改进服务，提高盈利能力，用先进的管理方式和运营模式保证一段时期内的领先优势。同时以规模化的效应提高行业内知名度。根据合众优年健康产业一年的经营效果，实施改革并制订更加详细的风险解决内控方案，坚持经营战略与风险策略一致、风险控制与运营效率及效果相平衡的原则，针对重大风险所涉及的各管理及业务流程，制定涵盖各个环节的全流程控制措施；对其他风险所涉及的业务流程，要把关键环节作为控制点，采取相应的控制措施。

4.2.3 针对管理风险

认真甄选管理人员，引入风险评估机制，成立决策评议部门，在重大决策面前充分考虑市场因素与政策因素。以便及时发现失误。避免重大损失。强化成本管理基础工作，实现现代化的成本管理手段。实行绩效管理，完善企业管理的构架，做好企业的各个方面管理。对销售人员，建立实施科学、统一、有效的管理制度，让业务员的甄选录用、组织管理、教育培训、业绩考核、佣金和手续费、解约离司等程序都得到规范。

4.2.4 针对人力资源风险

关于养老社区在人才方面的建设，首先，保险公司必须足够重视，扩大从事养老社区服务和管理的人员队伍的建设，要从人才结构上进行优化，吸引一批学历素质比较高、年纪轻、做事踏实的人才补充到养老服务和管理的队伍中来。其次，可以在现有基础上，对相关的工作人员进行培训，或者对新引进的人员进行培训，使之能够尽快熟悉了解养老社区这一新领域。再次，保险公司需要完善对人才的保障机制，提高从事养老管理和服务人员的福利待遇、提升他们的社会地位和存在感，这样一来不仅能够吸引人才更能够留住人才。最后，保险公司可以直接聘用对老年服务有经验的专业从业人员，这样不仅可以缩短培训时间，还可以降低保险公司对专业人才的培养成本。

4.2.5 针对财务风险

针对社区内部存在和潜在风险，建立重大风险预警制度。对重大风险如资金风险等进行持续不断的监测，及时发布内部预警信息，制订应急预案，并根据情况变化调整控制措施。

本文建议合众优年持续照料养老社区根据各分社区所在地区的消费水平，社区建设的成熟程度，可以将30%-40%的房源卖掉，这样使大部分投资得到回收，缓解资金压力，剩下60%-70%则可以用于运营租售。或者在方案试用初期，将社区10%-20%的房源作为适老化住宅，未来可以通过运营公司来管理。而老年人可以与子女居住在一个小区方便相互关照，其居住的户型经过了适老化设计方便舒适，还有余力解决家庭关系。

合众人寿应充分发挥险资进入养老产业的优势，将资金周转周期合理利用，用养老地产的使用权代替现金对投保人进行支付，同时享有产权和物业增值收益。同时，应在合众人寿持续照料养老社区的实践中，不断探索经验，改进现有模式，稳定资金流，为后续的养老产业发展奠定 入老年人的生活。坚实的基础。

4.2.6 针对竞争风险

保险公司建立的养老社区主要是通过养老社区和保险产品的对接，保险公司也要积极探索新模式，调动公司内部的有利资源，通过对比和实验研发出和属于自己公司特色的养老社区相匹配的保险产品。当前各家保险公司所推出的对接挂钩产品，价格较高，多数家庭无力承受，这样就使保险公司建立的养老社区比较高端，为了解决价格过高而导致的消费群缩小，合众人寿可以通过改进合理的收费方式，来适度降低保费，让更多的人能够有能力入住养老社区。同时，保险公司投资建设养老社区还属于新兴事物，大部分民众对其了解比较少，为了解决这个问题，合众优年持续照料养老社区自身应当加大宣传力度，让民众增加对养老社区的了解，进而推动养老社区能够真正地进