房地产企业成本管理思考

苏蓉

[摘 要]随着政府对房地产企业管理措施的不断健全，消费者的购买行为也日趋理性。房地产企业要实现成本领先，必须加强内部控制，提高成本管理能力，积极寻找减少费用、降低成本的途径。本文从房地产企业的特点、房地产企业成本管理存在的问题、房地产企业成本管理的措施三个方面展开对房地产企业成本管理的思考。

[关键词]房地产企业；成本管理；问题；措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.17.149

1 房地产企业的特点

1.1 投資金额高，对金融具有较强的依赖性

房地产企业投资周期长，从拿地、设计、贷款、施工到销售整个过程需要几年的时间。投资金额少则几百万，多则上亿。自有资金远远不能满足房地产企业大额的日常开支、经营发展的需要，因而获取不分散企业经营管理权、资金成本低的金融资金是房地产企业的优先选择。

1.2 投资风险高，国家政策对其影响较大

房地产企业从拿地到最终销售，面临很多不确定性，如拆迁风险、资金链断裂风险、合同风险、施工风险等，投资风险高。同时房地产企业的经营管理活动政策性很强，国家对房地产行业进行宏观调控，制定的投资政策、金融政策、产业政策、财政政策对房地产企业的生存与发展都有着非常重要的影响。

2 房地产企业成本管理存在的问题

2.1 重核算，轻管理

房地产企业成本管理意识不强，涉及成本管理的人员大部分是技术人员，虽然施工经验丰富，但缺乏专业的管理理论学习，对工程管理知识掌握不够，成本管理水平不高，因此出现了重核算，轻管理的现象。

2.2 缺乏全员参与成本管理的意识

房地产企业在成本管理方面缺乏全员参与的意识，认为成本管理仅是财会部门人员的责任，而与项目相关的工程管理、质量管理、合同管理、资金管理等部门员工认为事不关己，置身事外。

2.3 没有形成有效的成本管理体系

许多房地产企业没有建立有效的成本管理体系。相当一部分房地产企业还处在事后的成本核算或仅仅进行事后的分析，而成本管理的事前预测、事中控制、事后监督的职能没有体现。缺乏宏观上节约成本、提高企业经济效益的成本管理的理念。

3 房地产企业成本管理的措施

3.1 成本核算与成本管理相结合

由于受到会计法律制度等相关法律法规的制约，房地产企业能够及时地进行成本核算。但是要防止为算而算，脱离实际。成本核算既不能过于烦琐，也不能过于简单，要与成本管理相结合，为成本管理提供有用的数据。

3.2 提高全员参与成本管理的积极性

提高房地产企业员工参与成本管理的全员意识。成本管理工作不仅是财会部门的职责，与之相关的各个部门相互配合才能高效地完成工作，每个员工都要参与到成本管理中来，积极探求节约开支、降低成本的途径和方法，为企业的发展出谋划策、添砖加瓦。

3.3 建立房地产企业成本管理体系

建立以房地产企业成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核为一体的成本管理体系。

3.3.1 房地产企业成本预测

房地产企业在寻找项目时要进行成本预测。关注各项可能发生的成本，进行市场调研，对项目的地理位置、市场价值、交通情况、配套设施、建材供应进行综合评估；成立专业人员组成的预测团队，团队成员应有建筑师、资产评估师、营销公司、项目管理人员，使项目预测具有可行性。减少房地产企业生产经营的盲目性，提高成本管理的科学性和预见性。

3.3.2 房地产企业成本决策

房地产企业成本决策是在成本预测方案的基础上，成本管理人员对项目完成所需的建材、工资、设备、税费等耗费作出判断，为管理层在备选的预测方案中选择最优方案提供有用的信息，并为成本计划提供资料。

3.3.3 房地产企业成本计划

房地产企业成本计划是指在成本决策的基础上，根据计划期的生产任务、降低成本的需求以及有关资料，通过一定的程序，运用一定的方法，以货币计量形式表现计划期产品的生产耗费和各种项目成本水平，并作为控制与考核成本的重要依据。房地产企业成本计划应为降低项目成本提出明确目标，提高企业领导和职工降低成本的自觉性；严格控制施工费用，充分挖掘降低成本的潜力，保证成本降低任务完成，提高企业经济效益。操作上，由成本管理人员进行项目成本估算，编制成本计划，并在此基础上进行项目成本分析。

3.3.4 房地产企业成本控制

房地产企业成本控制是指依据成本计划，对成本计划实施过程中的各项因素进行控制和监督，以保证成本计划得以实施的一种管理活动。房地产企业通过成本控制使企业项目成本按照人们事先测算确定的成本水平进行，防止与克服项目过程中损失和浪费现象的发生，使企业的人力、物力、财力得到合理利用，以达到节约各项消耗、降低产品成本、提高经济效益的目的。房地产企业应以实现成本控制目标为出发点，对房地产企业整个经营活动从项目方案设计、招投标工作、施工阶段、结算阶段实施全过程的成本控制，防止产生主观上的错误、客观上的漏洞。

3.3.5 成本核算

成本核算是根据房地产企业确定的成本核算对象，采用适当的成本计算方法，按照确定的成本项目，严格划分各种费用的界限，并将应计入项目成本的生产费用通过一系列的归集和分配，从而计算出各成本核算对象的总成本和单位成本。房地产企业进行成本核算既要对施工过程中的实际耗费进行归集、分配，也要对各种劳动耗费进行信息反馈和控制，通过成本核算，检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况。核算出项目成本，对成本控制的绩效以及成本管理水平进行检查和测量，评价成本管理体系的有效性，进而研究如何降低成本，进行持续改进。

3.3.6 房地产企业成本分析

房地产企业成本主要由材料成本、设备成本、人工成本、其他费用构成，财会部门进行成本分析时，采用专门的分析方法，利用成本核算资料与本期成本计划、上年同期实际成本、本企业历史先进水平、国内外同类项目先进水平进行比较揭示成本差异，分析差异产生的原因，提出改进措施，降低成本耗费，提高房地产企业经济效益。

3.3.7 房地产企业成本评价

成本考核评价是指房地产企业在成本分析的基础上，定期对计划及其他有关指标的实际完成情况进行总结和评价。一方面制定评价指标，建立成本管理的经济责任制。如对施工管理部门的考核指标主要集中在任务完成质量及安全，对施工现场管理人员的考核主要为项目进度、质量和安全的把控。明确各责任部门及人员的经济责任，并逐级对下属单位或个人责任成本指标的完成情况进行考核。另一方面建立奖罚制度，做到责、权、利相结合。

总之，房地产企业应在准确的成本核算基础上，建立融成本预测、成本计划、成本控制、成本分析、成本评价于一体的成本管理体系。进一步挖掘企业节约费用，降低成本的潜力，实现成本领先战略，在日益规范的房地产市场上获取最大的经济效益。

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