房地产工程先进管理模式分析

李赛

摘 要：先进的工程管理模式，是实现房地产项目增值目标的关键手段。文章将详述分析研究国内先进的房地产企业和项目的工程管理经验，分析了以上几点先进工程管理模式所具备的共同特点。

关键词：工程管理；闭环管理；合约体系

在房地产行业，对工程管理的定义分为广泛的项目管理和片面的项目管理。广义的项目管理包括从项目开工准备到竣工验收的全过程项目管理，其主要任务是组织协调建设、监理、外包的有序和平稳，保证质量的完成工作任务。所谓的项目管理推广全过程，对于房地产开发项目，则是伴随着工程价值链曲线横坐标正相关的项目管理系统。这个过程需要结合项目设计，物资采购，以及几乎所有的营销管理，发挥全员能动性，在这个过程中的项目管理引用的是广义扩展的定义而不是在传统实施过程中的项目管理。目前，房地产企业类企业大多采用广义工程管理来执行项目。文章主要研究分析了国内房地产项目工程的先进管理模式中共同具有的主要特点。

1 工程管理职能的充分前置

（1）可研论证阶段的工程人员参与。房地产企业在进行可行性研究阶段需要初步评估项目风险，安排项目人员进入现场进行实地考察，充分掌握工程项目的现场环境条件，力争预见未来建设过程中可能出现的问题和潜在的项目风险。例如：充分考虑地形特征的技术方案设计，明确建筑物的水文位置，根据交通道路条件、风向布置施工围挡，采用多种功能的设计预备方案，各种天气情况的运输方案等。

（2）在项目的前期定位策划、设计方案过程中，应充分重视现场员工参与的重要性。因为项目的设计灵感，设计概念和设计理念，是由现场广大劳动者、基层技术人员等建设成为最终的产品。所以，在项目策划初始阶段的定位规划、设计阶段的管理过程中，我们需要工作人员和实施人员一起探讨可行性方案，施工的难度进行深入的专业的分析论证，通过专业工程人员的充分论证，以实现项目设计与产品的统一。其中包括项目设计目标与可行性的兼容问题，考虑到项目成果还包括材料选择与施工效果、施工质量的匹配问题、施工工艺与进度计划的协调问题等。

（3）员工参与项目设计阶段的图纸应安排人员参与项目的整个施工图设计，审查，特别是加强实施技术交底工作，以免因为图纸中的错误造成工程施工错误甚至事故。

2 运用PDCA周期式管理

2.1 P（计划）

主要是通过分析规划设计计算，确定项目管理模式，主要包括以下内容：

（1）确定项目管理的模式。

（2）时刻关注项目的进度情况：注重项目开发过程中的各节点检查、理清实施项目进度阶段目标的时间要求等。

（3）注重工程质量问题：结合各项目的特点，确定该项目工程质量的重点环节，并明确制定保证项目质量的各项相关措施（事前、事中、事后）。

（4）质量目标的确定。

（5）成本和合约：工程人员与成本控制部门必须充分合作，从而建立一个工程合同体系框架，以便科学的对工程合同进行控制。

（6）加强供货渠道的管理：通过管理总包方理清主要分包方的模式和权责范围。

项目规划的前提条件是项目管理计划。项目管理计划反映了项目管理的整体水平。目前，对于我国大多数房地产企业在这方面还处于相对较低的水平。

2.2 D（执行）

实施阶段，根据管理模式进行了规划和制定工程项目管理方略，包括管理流程的每个环节，科学的原始记录，指导方针和工程施工方法。成功的工程项目管理，需实现在工程管理体系中文件的系统化，突出文件的指引作用。

2.3 C（控制）

检查项目管理工作：一是使用外部验证和定期评估的一部分，这属于一个供应商的管理系统。一个重要基础检查记录也可以作为对供应商的评价。第二是检验施工质量本身，对每个子项目进行检查，逐渐重要，作为隐蔽工程，分项工程验收阶段等。工作监督检查工作的培训，一方面，通过检验监管工作的监督和培训，另一方面，质量控制也是开发商和业主最为关注的。

2.4 A（改进）

该阶段是项目结束后，加强组织相关专业的人员，进行项目的后评估，整体地有层次地该项目的实施系统的梳理和总结经验的发展过程中，未来的项目提供参考。

3 建立科学完整的合同体系

一个房地产项目作为许多资源整合工作的综合，其中涉及到许多方面并涉及不同的合作伙伴。因此，很多因素同时在影响着同一个房地产管理项目，与各合作方的管理。所以，先进的工程管理体系必须注重合约体系的科学合理。科学合理的合约体系，是工程管理的前提和基础。

（1）工程规划管理的合同，应结合总体战略制定主体不同的管理模式，每个项目的开发应结合自身的特点、定位、资金、强度等方面的发展战略的因素，建立项目管理承包完整的责任制体系。

（2）合同体系主要体现某公司对该项目工程管理的模式。不同的合约体系与各工程管理的模式相对应，各有优劣，需要统筹兼顾。故合约体系的建立要通过事先充分策划，并实现清晰的合理的划分。

（3）合约体系建立后，需要对其中各个合约的控制边界进行清晰地界定划分。

（4）在合约体系中，供应商管理是显然需要采用不同性质的管理。往往在招标文件和合同的签订过程中明确，故应规范招标文件，并建立一个标准合同模板。

项目管理的核心价值目标需要充分利用各个发展阶段的各种资源，采用先进的项目管理模式，這是其实现最初的项目预计目标的强有力保障。文章通过分析研究国内先进的房地产企业和项目的工程管理经验，分析了以上几点先进工程管理模式所具备的共同特点。为房地产工程的管理模式制定和执行提供了参考。

参考文献

[1]王贵明.工程项目管理及基本原理概述[J].山西建筑，2004，30（13）.

[2]谭书魁.房地产项目管理[M].北京：机械工业出版社，2004.

[3]GB/T50358-2005.建设项目工程总承包管理规范[S].