浅析利用住房公积金支持公租房建设

作者简介：李庚鑫（1984—），男，天津市人，天津市住房公积金管理中心。

摘 要：公共租赁住房建设是国家住房保障制度的重要组成部分，目前各地方政府在进行公租房建设方面都存在着资金短缺现象，而商业银行及其他社会组织由于回报期长且回报率不高对公租房项目贷款和投资的缺乏积极性，而住房公积金作为支持老百姓改善住宅需求的重要组成部分理应发挥更大的作用，本文通过对公积金支持公租房建设的必要性分析入手，介绍当前几种住房公积金支持公租房建设的方式的特点、优势及不足，为利用住房公积金支持公租房建设事业的健康、稳定、可持续发展提供参考。

关键词：住房公积金；公共租赁房

一、利用住房公积金建设公租房的必要性

（一）住房公积金制度改革发展的需要

二十多年来住房公积金制度在加快城镇住房建设，推动住房分配体制改革，转变住房消费观念，提高职工住房消费能力等方面发挥了重要作用，但随着市场化住房体制的建立，商品房价格快速上涨、首付额度大幅度提升的背景下，住房公积金不能够满足多层次、多样化的住房需求，特别是广大中低收入缴存职工的住房问题。因此，制度本身迫切需要在发展中紧贴民生，积极探索创新，实现新的发展。

（二）住房公积金受益对象的互助性矛盾

住房公积金实行的是强制缴存、定向使用、存贷挂钩的政策，在房价高涨的年代对于中低收入的缴存职工尤其是缴存住房公积金而没有利用公积金贷款买房的职工而言无法享受到住房公积金制度的互助性，对这些长期“低存不贷”的中低收入缴存职工而言，既无法享受公积金贷款的利率优惠，也不能进行购房类消费提取，显然是有失公允的。而大部分买不起商品房的中低收入缴存职工存在市中心区域租住房屋的迫切需求，因此提供市中心更优质的公共租赁住房项目，让这些买不起商品房的缴存职工获得租赁关系稳定、租金相对优惠的公租房，从而享受到缴存公积金的权益，有效解决了制度本身互助性矛盾。

（三）公积金中心需要进一步扩大投资范围

当前，住房公积金资产结构主要是个人贷款和银行定期存款等货币形态资产。在社会经济发展快速的大背景下，过多持有货币形态资产事实上弱化了资金升值的潜力，也在一定程度上降低了中心的抗风险能力。从投资的角度来看，中心投资的公租房，可以有效地优化中心资产结构，又能增强资金抗风险能力，拓展住房公积金资产的保值方式和增值渠道。

二、利用住房公积金投资公租房的方式

住房公积金的全部资金按照性质可分为住房公积金本金即职工缴存的住房公积金和每年产生的公积金增值收益，由于现行制度的规定这两类资金在使用范围上有明确的规定。

（一）利用住房公积金本金发放项目贷款建设公租房方式

为拓宽保障房建设资金来源，发挥住房公积金对保障房建设的支持作用，加快解决包括缴存职工在内的城镇中低收入家庭基本住房问题，2009年国务院同意利用住房公积金支持保障性住房建设，建设部批准首批28个试点城市利用公积金贷款支持保障房建设，这种方式实质是公积金中心利用住房公积金本金委托贷款方式支持建设公租房，在资金来源上与发放住房公积金个人贷款的资金来源一致，贷款的对象一般是公租房的建设开发单位或者当地政府设立的专门经营公租房的机构。

此种方法的优势体现在：一是扩大了住房公积金的资金使用范围，由之前单一的银行活定期存款、个人住房贷款和国债投资外新增加了项目贷款的投资渠道，合理的使用住房公积金本金沉淀，提高了住房公积金的资金使用效率。二是在国家政策允许的情况下以委托贷款形式参与公租房建设，降低了政策风险和操作风险，后期贷后管理相对简单。三是将贷款业务的范围由单一的支持个人贷款向支持公租房项目贷款扩展延伸，提高了住房公积金对于保障房建设的贡献，更好的帮助中低收入职工解决租住房屋的困难，真正地做到服务经济服务群众。此方法也有一些不足之处，具体表现在：一是提高公租房建设成本，由于这种方式的公租房建设是由公积金贷款支持的，需要支付公积金贷款利息，增加了建设成本；二是回收期限长面临贷款回收风险，由于公租房项目属于保障房建设，项目本身盈利能力差，项目回收期长，一定程度上影响贷款资金全额、及时还款付息无法保证贷款资金的安全；三是占用个人贷款发放资金，由于项目贷款资金来源于住房公积金本金与发放个人贷款公用额度，会影响发放个人贷款的可用资金。

（二）利用住房公积金增值收益资金建设公租房方式

国务院发布的《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发[2011]45号）中明确指出，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于廉租住房和公共租赁住房建设，指导意见为住房公积金管理中心投资建设公共租赁住房提供了操作依据。公积金中心可以利用每年提取的增值收益直接投资公租房建设，这种方法使公积金中心从单一的资金提供者转变为公租房的投资者和提供者。

这种方式的优势在于：一是拓展了公积金投资的领域和方向，有利于公积金的保值增值；二是此种投资方式无需考虑公积金贷款利息成本，建设期和运用期无贷款利息负担，为公租房经营管理、降低成本创造条件；三是利用公积金产生的增值收益部分，不影响个人贷款的发放。存在不足之处：一是会长期占用增值收益部分，若没有合理的资金回收机制会影响资金的流动性和收益性；二是由于公租房回收期限长，如果收益率低于年度增值收益率会产生倒贴现象，影响投资积极性；三是直接投资公租房增加了中心运营成本，占用中心人力物力，影响其他工作的开展。

三、投资公租房的回收机制

利用住房公积金建设公租房占用的资金动辄几亿元、十几亿元，长期占用必然影响资金的流动性及收益性，为此设计一套资金的安全回收机制是非常必要的。

（一）以租金收入方式回收

以租金收入回收投资公租房投资是最直接的回收方式，租金水平的确定是关系到公租房是否持续运营的一个重要环节，差异化的租金标准有利于公租房的持续运营。所谓差异化的租金标准是指制定公租房基准租金标准，在此基础上根据不同的房屋地点、不同的居住人群、不同的经济能力进行上下浮动，简化公式为：

基准租金标准=成本租金+运营、管理修缮成本+资金成本+调整值

（二）以对外出售方式

单凭公租房租金收入很难短时间收回全部投入资金，为此需要建立一套公租房租赁期满后的合理出售机制，来解决投入资金全部回收问题。

按照公租房的出售对象，公租房的购买主体可以分为三种：一、由地方财政或者当地公租房中心统一收购；二、由其他投资主体进行收购；三、将房源上市出售并由现住公租房承租人优先购买。

公租房的出售定价应该不低于公租房的成本价格（包括公租房建设成本、贷款利息、运营管理成本），否则公积金中心因支持建设和管理公租房产生的巨额亏损无处核销，最终损害的是整个住房公积金支持公租房建设事业。

结语：通过完善制度设计，优化资金使用，利用住房公积金结余资金和增值收益投资公租房建设，定向供给符合条件的缴存职工，体现了公积金制度的差别化、特殊化和人性化，为拓展公积金保障功能，增加保障性住房供给提供了条件。

（作者单位：天津市住房公积金管理中心）

参考文献：

[1] 李桂芝，《利用住房公积金建设公共租赁住房支持方式研究》，中国房地产金融，2012.6

[2] 朱海燕，《如何保证住房公积金投资公租房的良性循环》，中国房地产，2012.4

[3] 徐进，《利用住房公积金投资建设公租房初探》，中国房地产，2011.12