第三轮救市潮

龚小锋

2014年以来，已有两轮地方房地产“救市”之举，目前市场对一线城市商品房销售增速好转争议不大，但对三四线城市销售好转存在疑虑。

眼下，第三轮“救市”的呼声再起。在这股救市潮中，频出救市猛招的地方政府无一例外属于三四线城市。

地方政府频频出手

自2010年以来，全国共有46个城市实施了楼市限购政策。2014年下半年以来，各地也纷纷开始密集“救市”，从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节支持楼市。至去年底，除了北上广深四大一线城市和三亚共5个城市外，其他城市均取消了限购。

但不少供应量过剩的城市仍然压力山大。从今年地方两会情况来看，过去几年各地政府工作报告的高频词汇如“房地产调控”、“房价”、“限购”、“限价”今年已经不再成为热词，多地甚至未在政府工作报告中提及楼市。

地方的救市力度在继续加大。“第三轮救市政策正在酝酿。”中原地产首席分析师张大伟表示，今年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收等环节进一步放开，地方政府有可能出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。

浙江绍兴近期出台一份《关于促进越城区行政区域房地产市场平稳健康发展的意见》，宣布将于2月15日起实施购房补贴、提高公积金贷款额度等购房优惠政策，购房者将获得房屋成交计税价格0.8%的补贴。

四川成为接棒湖南和福建等地之后的“自救大省”。四川省住建厅1月20日发布消息称，将对省内地方住房政策进行集中清理，全面取消限购、限价等行政干预政策。

此后，四川夹江出台了《促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》，规定了多项救市政策，其中一条为“部分符合条件的人员在夹江县规划区内购买新建商品房，将获得政府给予的100元/平方米购房补贴”。

这并非孤例。四川资阳市政府在前不久出台的《关于稳定住房消费的实施意见》提出，被调侃为“救楼市20条”，最劲爆的就是“在该市中心城区首次买房的，政府一次性奖励7000元，房交会上成交的，再奖励2000元。”

至于奖金从哪儿来，当地房管局相关工作人员表示：“奖励资金按照开发企业税收缴纳情况，由市区两级各自承担。具体领取办法，按照市房管局、市财政局另行规定。

央地联手去库存

如果你要卖房子，挂在中介机构卖不出去，现在又多了一条路——把房子卖给政府。

据多家媒体报道，住建部正在督促存量库存较高的城市出台“将商品房转化为安置房、利用存量房促进棚改和收购商品房用于保障性住房的指导意见”。

这样的消息并非空穴来风。早在1月20日，全国棚户区改造经验交流会上，住房和城乡建设部部长陈政高就指出，住建部要指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。

很快，在去年的地方救市中表现积极的福州立刻出手。1月24日，福州市下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》，开发商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房可以售予政府，购买主体则是由各区政府指定的国有企业。

“去年福州市已经有代表例子了，几个商品房项目被政府回购作为保障房。”福州一名开发商透露，统购价格差不多低于市价15%，但是量并不大，也没对市场产生太大影响。

“虽然统购价格低，很少有市民会愿意出售给政府，但在政府回购承诺的影响下，购房者入市的积极性会提高。”张大伟认为，可以理解为地方的新一轮救市举措。

中投顾问产业与政策研究中心董事、研究总监郭凡礼表示，在住建部此次表态前，多地已经试点回购商品房充当保障房，包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等。以安徽省芜湖为例，截至2014年11月该地已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房高达45%。

由于具体运作情况比较复杂，上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，即便未来住建部出台指导意见，各地的操作流程还有一个落实和细化的过程。比如，政府只能收购什么样的商品房；被选中作为安置房的商品房项目，如何享受税费减免；如何防范政府官员在挑选商品房项目过程中的权力寻租。

目前，安徽芜湖的主要做法是，以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。按试点规定，若回购商品房充当公开配售的保障房实行不完全产权，由政府持有30%产权，被保障人群持有70%产权，若回购商品房充当定向安置房，如棚改中的安置房，实行完全产权，即被安置人员拥有100%的产权。

但也有业内人士指出，政策虽好，但对于巨大的三四线城市库存的消化来说，作用可能并不大。“但至少作为缓解三四线库存压力的短期之策，对恢复市场有重要意义。”杨红旭认为。在多个地方进行试点后，由政府统购商品房作为保障房将在全国范围内铺开来。

除此之外，住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》则提出，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，并通过从租赁市场筹集公共租赁房房源，以减缓许多地方的库存压力。

在棚户区改造中，房地产库存高企的三、四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。这意味小城市房地产市场不会因为“棚改”出现增量住房，部分地方供大于求的矛盾能够有所缓解。

高库存与地方财政压力交织

地方政府开始新一轮救市，并非没有来由，甚至可以说是不得不做的举动。2014年的房地产市场惨淡收官，成交量、价格、投资悉数下滑。在仍难以脱离土地财政的财政体系下，地方财政收入下降明显。

中国指数研究院发布的报告指出，2014年全国300个城市土地成交面积10.28亿平方米，同比减少31%；土地出让金同比下降28%，总额为2.3万亿元，缩水约6321亿元。对严重依赖土地财政收入的地方政府而言，无疑是雪上加霜。

房地产市场一端连着银行信贷资金，另一端则连着土地出让金。土地收入的下行使得地方政府借以获得进一步融资的抵押物价值降低、债务风险上升，这让资金原本就捉襟见肘的地方财政面临更大的融资困境。

以温州为例，早在2014年7月即全面取消了限购政策，仍然难挽楼市颓势。更严重的是，楼市问题逐渐发酵，成为区域性金融风险的触发点。在过去短短3年中，温州从全国不良贷款率最低的地级市沦为不良贷款的重灾区。

楼市库存的不断攀升，几乎成为部分地方的噩梦。克而瑞的数据显示，截至2014年12月末，国内大部分城市的商品房去化时间仍超过15个月的警戒线，去库存压力不容小觑。这其中，一线城市除深圳外，北京、上海、广州去化时间均超过15个月。

二线城市中多数城市的库存量仍处于2010年来的高点，如杭州与福州的去化时间分别达到17.3与18.4个月。而多数三四线城市由于人口净流出的影响，库存高企，像湛江与温州的去化时间分别高达26.3与22.1个月，锦州的去化时间更是高达89个月。

“从2011年开始，三四线城市的住宅库存一直在增长。”杨红旭指出，截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存，其中很大部分位于三四线。如此高的库存压力，使三四线城市的楼市活跃度降低、房价涨不动或者下跌。

“尽管去年四季度楼市有翘尾的迹象，但是整体供大于求的状况依然没有好转，尤其是三四线城市压力凸显。”郭凡礼表示，房地产投资增速下降拖累宏观经济，房企资金链压力十分巨大。

长效机制更具指向性

在这一背景下，不动产登记制度推行使得长效机制的建立在艰难中前进了一步，分类调控的政策也更加具有指向性。

不动产登记徘徊七年多终于进入实际操作阶段，《不动产登记暂行条例》已经于3月1日起正式实施。通过对这些不动产的统一登记后，可以更清楚地了解全国不动产的数据和分布、闲置情况，也将成为楼市调控长效机制的权威基础资料。

“不动产登记制度更多是在为将来财税制度变革做准备。”在张大伟看来，不动产登记对房地产市场更深远的影响在于调控方向的转变，“这是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的标志性事件。”

住建部曾提出的“分类调控”、“双向调控”思路也得以凸显。据多家媒体报道，尽管这一思路并未在住建部去年年度工作会议上公开提及，但有关部委已经以窗口指导形式，向各省份传达最新政策思路。具体为：对供应量较大的中小城市，包括大多三四线城市，今年需严控城市扩张速度、新增房地产用地规模、开工规模、房地产开发贷款规模等，防止供应过剩局面进一步恶化，防范地方融资平台风险。

有媒体报道，山东南部某市住房建设系统官员表示：“从去年年底开始，相关主管领导就下达了死命令，要求2015年严格控制新开工规模。尤其是在新区范围内，不再新批房地产用地。”

上述人士表示，这种要求是按照上级领导思路，层层下达的。该市附近的几个城市，也接到类似要求。理由较为一致，即房地产建设过剩，难以消化，造成公共资源浪费。

相对于各式各样的救市政策，或许城镇化才是去库存的真正利器。2014年9月发改委已经确定新型城镇化试点名单，在全国共选取了50多个试点城市，如能解决农村人口进城所面临的落户、社会保障、土地改革等难题，推动城镇化发展将产生更多刚性住房需求，或许有望解决高库存困境。

此外，央行已经数次降息降准，但仍有业内人士表示房地产企业资金面仍未改善。知名房地产评论人时寒冰撰文称，有关部门救楼市的节奏越来越快了。但政府救楼市的一系列措施，包括取消限购，对买房者提供优惠的贷款政策、新推出的住房公积金政策等等，都是针对买方的，却并没有在同期对开发商极其渴望的融资难问题采取任何帮助措施。

“楼市当前行情复杂，政府既要保障宏观经济的稳定发展，也要持续推挤改革和经济结构调整。”郭凡礼认为，房地产行业虽然不会硬着陆，但是房企要实现转型，还需要靠自身合理调整布局。