又见降息

龚小锋

距离上次降息尚不足百日，距离上次降准仅20多天，央行于2月28日再次宣布降息、降准0.25个百分点，且利率、存准率货币工具使用力度、频率都大于2008年金融危机时期。央行再放水，刚过完春节、沉寂了一阵子的楼市开始蠢蠢欲动。

3月楼市或迎小阳春

进入3月，在降息效应的叠加下，北京各大楼盘火力全开。根据亚豪机构数据统计显示，2015年3月，北京楼市预计将有30个项目入市，其中包括苏宁？尊悦大厦、绿地中央广场国际公馆、盛德紫阙等8个纯新盘，以及包括首开？熙悦尚郡、中冶？德贤公馆、大苑海淀名著等在内的22个老项目后期。

二手房市场更是一反年初的沉寂。“降息对买方肯定是一个利好，目前房贷利率普遍能拿到9折的优惠，所以最近来看房的人特别多，就这几天我们门店的成交量比之前好多了。”3月4日，北京东二环链家地产经纪人张小姐告诉记者，现在业主预期也发生了变化，议价空间变小了。

北京中原地产数据显示，央行降息之后，北京3月份头两天，整体看房量相比2月份同期（同样是周日和周一）上涨了20%。上海等城市的房地产市场也都快速恢复到了春节前的买卖热度，往年元宵节后才基本平稳的市场，在羊年第一次降息后便“快速恢复”。

市场的“躁动”在于购房者预期的恢复。由于影响房地产价格的主要是经济调控政策，而调控政策中影响力最大的信贷政策。信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。

去年9月央行新政出台后，一线城市的楼市表现便已逐渐好转。根据中原地产市场研究部统计数据显示，2月份北京新建住宅签约套数为 4678套，同比去年2月份的2221套有多达一倍的涨幅。

在本次降息后，当前五年以上金融机构贷款基准利率已降至十年来的最低水平。按照套总价200万元、首付30%、等额本息30年按揭购房来计算，上次降息后消费者共需支付167.05万元的贷款利息，较此前节省13万元。而本次降息后，贷款利息为158.94万元，再节省8万元。

“目前市场还没有完全复苏，开发商资金仍相对紧张，一线城市的购房者应该抓住这个窗口期，选择性价比较高的时机入市购房。”同策咨询研究部总监张宏伟建议，对于一线城市及库存去化周期在15个月以下的城市，可能出现涨价的现象。

从北京3月入市的中低端项目定价来看，其中首开国风美唐报价32000元/平方米，与2014年销售价格保持一致，而纯新盘苏宁？尊悦大厦目前报价为22000元/平方米，相比周边在售项目低出2000元左右。低端刚需项目价格维稳甚至开始走低，无疑是希望加快出货。

“随着政策效应显现，房企如果抓住时机推盘，楼市的小阳春有可能到来。”中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，近期央行降息和降准的政策将优化资金环境，降低融资成本，有效改善了市场预期。

房企资金状况分化

对于房企来讲，当前大多数企业的资金面仍然较为紧张。2015年前两个月，房企海外融资状况不佳，中原地产研究中心发布最新报告显示，2015年1-2月国内房企海外融资36.85亿美元，同比2014年同期的137.91亿美元暴跌73.3%。

佳兆业事件让海外投资者对一直被热捧的中国房企敲响警钟，因此投资债券市场更加谨慎，尤其注重发债企业财务状况和风险，对财务杠杆较高的企业会敬而远之。而降息与降准将形成市场叠加效应，有利于缓解企业资金面紧张的局面。

克而瑞研究中心分析师杨科伟提出了不同意见，“银行整体的揽储成本几乎不变，银行按下降后的基准利率放贷意愿并不高，银行开发贷成本没有降低，甚至可能不降反升。”

财经评论人余丰慧进一步分析指出，对商业银行来说，虽然名义上有利于降低筹资成本，但实际情况可能是，这样的价格难以吸引存款资金，反而可能使得银行筹资难度加大，逼迫其一浮到顶，超过基准利率1.3倍筹资，实际成本并没有降低。

不过，由于降息利好股市，大型上市房企受益于股市融资更为便利，未来融资成本势必会有所降低。但对于大多数中小型房企而言，本身就难以从银行获得贷款，只能通过信托、基金等高成本融资渠道获取资金。在降息后由于银行利差收窄，信贷资源将进一步向稳健的大型房企倾斜，这将进一步导致房企融资状况分化。

张宏伟认为，降息将开启今年一次很好的跑量机会，房企此时不应捂盘惜售，而应把握好窗口期，增加上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。

全面开启降息通道

尽管业内认为，央行时隔3月再次降息，对市场的名义影响要大于实际影响，央行也一直强调降息降准并不代表稳健的货币政策取向发生了变化，但在经济下行压力山大的情况下，央行意料之中的再次降息，也代表了货币宽松周期实际已经开启。

一百天内两度降息、一次全面降准，如此频繁地放水，主要还是为了“救经济、保增长”。 国家统计局公布的数据显示，2014年国内生产总值63.6万亿元，同比增速为7.4%，这不仅意味着经济增速较前一年下滑0.3个百分点，同时也是1990年以来最低的数据。

进入2015年的数据也并不乐观。2月10日，国家统计局公布的1月份宏观数据显示，CPI同比增速跌至“1”以下，仅增长0.8%，创下61个月新低；而PPI同比也下降4.3%，这是PPI连续第35个月为负值。

大部分城市的房价也仍然处于下跌通道。国家统计局公布了2015年1月份全国70个大中城市的房价变动情况。数据显示，1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有64个，丹东、泉州、九江等三四线城市房价跌幅较大。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，本轮货币宽松周期，始于2011年底第一次降准，2015年2月份第四次降准，而降息始于2012年6、7月，2014年11月份第三次，此次为第四次，本轮货币宽松周期罕见的中断了两年，2014年11月份才重拾宽松之路。

杨红旭等业内人士预计，在货币政策逐渐宽松的预期下，预计2015年还有1-2次降息，一二线城市楼市资金面将明显好转。房价再跌的可能性接近于零。由于三四线因为库存绝对值过高，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

余丰慧提醒，尽管央行在降息策略上已绞尽脑汁，但是，降息旨在降低融资成本和支持实体经济的目的恐怕不容易达到，甚至可能使得货币信贷资金加速流入到股市和楼市里。