住房反向抵押贷款与以房养老信托比较研究

张宇　胡丹

作者简介：张宇（1986-），女，北京市朝阳区人，中南大学法学院2012级研究生，研究方向：经济法；

胡丹（1990-），女，湖南长沙人，中南大学法学院2012级研究生，研究方向：经济法。

摘要：作为以房养老的两大形式，将抵押贷款业务与养老目的相结合住房反向抵押贷款模式与将信托制度运用于养老事业以房养老信托模式，均旨在通过金融服务的方式挖掘老年人拥有所有权或处分权的房屋价值以保障其老年生活。但两者基于不同的運作原理，在房屋的保值增值、老年人权益保障、风险规制能力等方面存在较大的差异，且都存在着不可规避、不可化解的运作风险。

关键词：以房养老；住房反向抵押；以房养老信托

养老既是人类社会出现以来就一直为人们关注的事宜，同时又是现实社会存在的一个重大问题。随着我国人口老龄化日益加重，为了满足老年人持续增长的养老服务需求，拉动消费、扩大就业，国务院出台的《关于加快发展养老服务业的若干意见》及《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》明确指出将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，使以房养老一度成为社会各界关注的热点。以房养老是将房屋所有权人的房屋变为流动资金以保障其老年生活的众多方式的总括。其实质上是人们在法律框架下，对其享有所有权或处分权的房屋的各项权能进行多种方式的利用，以获取相应的养老资金，属于自我养老的一种形式。以房养老的具体模式不仅包括老年人住房反向抵押贷款，还包括出租、出售、置换等多种方式。本文拟根据以房养老的两大模式——住房方向抵押贷款模式与以房养老信托模式的中国实践，探究两种模式的运作特点及其差异。

一、住房反向抵押贷款模式

住房反向抵押贷款是指达到一定年龄的人们将其拥有所有权或处分权的房屋抵押给银行、保险公司等机构后，继续居住该房屋并有权根据双方约定从该机构取得一定数额养老金，银行、保险公司等机构则在出现老年人去世或其他偿贷情形时获得对房屋的处分权的养老模式。该模式实际上是借款合同与抵押合同的结合体，是由房屋所有人以自有房屋为抵押借款，贷款人依据对预期寿命、住房价值、市场风险等多方面因素的判断确定整体贷款水平发放贷款，待条件成就时一次性清偿或贷款人有权获得房屋所有权的一种担保方式[1]。但与传统抵押贷款相反，一般房屋抵押贷款中现金流的流向是借款人从贷款人取得现金，故其又称为住房反向抵押贷款。

截止到目前，我国银行、保险公司等机构所提出的住房反向抵押贷款具体方式主要有三种：一是以银行为主办机构的住房反向抵押贷款，如中信银行所开展的住房养老按揭[2]，即老年人或其赡养人向银行申请养老贷款并以其房屋为抵押担保，银行按月向其发放一定额度的养老金，但累计贷款金额最高不超过所抵押房屋评估价值及贷款期限最长不超过10年。银行可在借款人到期未能还款付息时处分抵押人的房屋；二是中国保监会试点的以保险公司为主办机构的反向抵押养老保险，即“达到一定年龄且拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司后，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；保险公司在老年人身故后获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用”[3]；三是以养老机构为主办机构的住房抵押养老，如2005年南京汤山温泉留园老年公寓推出的“以房换养”[4]，即由老年人将房屋抵押给养老机构后免费入住，该养老机构在老年人故去后取得房屋所有权。四是以政府机构为主办方的住房抵押养老，如上海市住房公积金管理中心推出的“住房自助养老”，[5]即老年人将其房屋抵押给政府机构，但仍可在原房屋中居住至身故，且老年人可自行支配售房所得价款扣除房屋租金等费用后的余额。但上述模式因住房反向抵押贷款主办方资金缺乏、老年人传统的养老观念及财富传递理念、房地产市场、国家政策支持、传统观念等方面的限制未能得到大面积推行。

总的来说，住房反向抵押贷款模式具有如下特征：（1）借款人应达到一定的年龄且其所拥有的房屋应产权明晰，且不存在抵押或其他权利负担。有学者主张住房反向抵押贷款模式中的房屋所有者无须局限在具备养老需求的老年人自身，可以囊括老年人的子女或第三人。但在该种情形下，老年人在住房反向抵押合同中仅是受益第三人，可能会引发老年人在合同当事人侵害其合同利益时无法得到有效救济的难题；（2）抵押期间的长短取决于借款人的寿命长短，且抵押期间内借款人并不丧失房屋所有权；（3）贷款总体金额不仅仅取决于房产价值，还涉及到借款人的年龄、健康状况及利率波动情况等因素；（4）贷款发放方式多种多样，或是一次性领取，或是按月领取，或是按特定的信用限额领取（即借款人有权决定贷款领取的时间和金额，且只需对已领取的部分支付利息）；（5）贷款的偿还方式具有特殊性，即在借款人去世时或出现其他应偿还贷款的情形时，贷款人主要以对抵押房屋进行处分的方式清偿其债权。若贷款人处分房屋所获得的价款低于其债权时，贷款人不得向借款人的继承人追偿。若高于其债权时，余额部分依双方约定进行分配。

二、以房养老信托模式

信托是指拥有货币或财产的人按照一定的目的将自己的资产委托他人代为管理和处分的行为。信托制度极具灵活性，为人们利用和管理财产提供了便利，拓展了人们在财产利用方式上的想象力，而以房养老信托模式则是将信托制度与养老相结合的财产管理方式之一。是指“老年人基于对受托人的信任将其拥有所有权的房屋转移给受托人并指定自己为受益人，由受托人按照养老保障的目的管理和处分信托的房屋并以该房屋所产生的收益为老年人提供养老保障服务”[6]。但该概念仅囊括了老年人兼具信托委托人和受益人两个角色时的情形。以房养老信托还可由老年人的赡养人或者第三人为老年人设立，即老年人的赡养人或第三人为信托委托人，老年人为受益人。其典型模式是中信信托推出的“房屋信托租赁业务”[7]，其实质上是房屋所有人对房屋租赁权的独特运用，即房屋所有人就其房屋租赁权转移给信托机构设立信托，由信托机构委托专业租赁公司经营管理。该模式可保障房屋所有人出租人的出租收益，同时降低了因租赁所产生的各类风险，如房屋毁损、空置和租金拖欠等风险。但房屋信托租赁业务范围主要集中在北京 CBD 和泛 CBD 区域，还没有大面积推广。[8]

另外，正如上述指出的银行所开展的住房反向抵押贷款业务出于防止不良贷款的发生，降低经营风险的需要，往往会设置较高的准入门槛，如要求借款人按期偿还贷款利息并限定借款期限。针对上述问题，有学者将信托制度与住房反向抵押贷款制度相结合，提出了住房反向抵押贷款“连环信托”模式，即“首环信托”是作为委托人兼受益人的老年人将其房屋转移给信托机构，并入住养老机构。信托机构根据双方约定的“以房养老”信托合同进行管理，向受益人发行受益权证书，并以信托财产为抵押向银行获取贷款，然后将该款项以信托财产的形式向养老机构进行信托融资。受托人以此种信托受益，向养老机构支付老年人的养老费用。与“首环信托”相配套的“二坏信托”是由养老机构经营者将土地使用权或建筑物使用权转移给信托机构设立信托，由信托机构向其发放受益权证书。信托机构通过将其名下的“首环信托”资金对养老机构进行信托融资，组成强大的资产池，实施资产支持证券化的运作，即信托机构发布信托理财计划，吸引投资者购买信托产品。信托机构再利用筹集来的资金建设养老机构。信托机构根据养老机构的运作收益，优先偿还信托融资本息后以劣后受偿的形式获取剩余部分的利益。[9]该模式一方面降低银行因住房反向抵押贷款业务时间跨度大而产生的借款人长寿风险和房屋价值波动、利率波动等风险，又保障老年人享受在物质、精神等方面较为敦实的老年生活，同时又可为养老服务业的发展开拓新的融资渠道。

三、住房反向抵押贷款模式与以房养老信托模式比较

无论是何种以房养老形式，其关键在于将房屋这一固定资产变成稳定的、可持续的现金流以满足老年人的长期性养老需求。以房养老信托模式与住房反向抵押贷款模式虽都旨在通过金融服务的方式满足老年人的养老需求，但两者却具有迥异的制度特性。

（一）运作基础——房屋的保值增值

住房反向抵押贷款模式中抵押人在借款期间虽仍未丧失房屋所有权，但需承担房屋日常维护义务以保障抵押物的完整性。根据我国物权法第一百九十一条之规定，抵押人不得随意处分已抵押的房屋，这将在很大程度上遏制了对房屋通过市场化运作使其保值、增值的可能性。而以房养老信托模式得以开展的前提是老年人或其赡养人将其房屋转移给信托机构设立信托，但该房屋在形式上虽归委托人所有，但在实质上则归属于受益人，且信托机构在管理信托财产时必须为受益人的利益，受信托目的的拘束。正如上文所提及的中信信托推出的“房屋信托租赁业务”，信托机构可以充分发挥其“代人理财”的功能，利用其专业的理财能力，通过各种形式对信托财产进行保值增值。

（二）服务对象——老年人权益保障

老年人的养老需求具有多样性，既有物质层面的，又有精神层面的；既有生理性的，又有社会性的，如健康需求、工作需求、依存需求、支配需求等。住房反向抵押贷款模式中的金融机构往往仅提供用于日常生活费用支出、医疗、其他改善性生活支出的资金，仅满足了老年人的物质需求。以房养老信托模式则可针对老年人自身情况，充分利用了信托制度的灵活多边的特性，根据信托合同开展老年人关爱、医疗护理保健、娱乐休闲等综合性服务，不仅解决供养、医疗等问题的经济保障，更提供了大量的日常生活照料和帮助。

（三）风险规制能力

对老年人或其赡养人而言，住房反向抵押貸款模式与以房养老信托模式都是对其房屋的市场化运作，都存在一定的风险：第一、在住房反向抵押贷款模式中，抵押人可能会面临因无法偿还到期贷款而被金融机构处置其房屋的风险，若双方之间未约定“无追索权”条款，抵押人或老年人还存在被追讨贷款本金总额超出房屋价值的差额部分的风险[10]。而在以房信托模式中若信托机构运作失败，老年人的受益权亦无法保障；第二、根据我国信托法第五十二条之规定，除法律明确规定或信托文件约定，信托不因受托人死亡、被宣告破产或解散及受托人辞任等事由而终止。这一特性使以房养老信托模式可以较为有效地保障老年人享受较为稳定的养老服务。而近年来我国拟出台存款保险制度及银行破产制度，中国商业银行永不破产的现实或将发生改变[11]。老年人与金融机构的住房反向抵押贷款合同可能会因金融机构宣告破产、解散等情形而提前终止。第三、住房反向抵押贷款模式中抵押人在借款期间仍享有失房屋所有权，但若第三人为了实现其对抵押人所享有的债权请求处置抵押房屋，贷款合同亦会面临终止的风险。但在以房养老信托模式却不存在该问题。根据我国信托法第十五条、第十六条、第十七条、第二十九条之规定，信托与委托人未设立信托的其他财产、属于委托人所有的财产相区别，且信托财产除遇法定情形不得被强制执行。这使得老年人或其赡养人的房屋转化为信托财产后具备了破产隔离功能，即信托之外的任何第三人都不得以对委托人、受益人或受托人享有债权或其他权利而对信托财产采取强制措施[12]。

四、结论

以房养老是由当事人自主选择对于房屋价值的市场化操作。在政府、社会和个人合理分担养老责任成为世界性发展潮流的当下社会，唯有在政府主导的基本养老金、基本医疗、最低生活保障等坚实的社会保障支撑下，以房养老的活力才能发挥作用，才能进一步提高养老保障水平[13]。而住房反向抵押贷款模式与以房养老信托模式在房屋的保值增值、老年人的权益保障、风险规制能力等方面存在不同的制度特性，同样存在着不可规避、不可化解的运作风险。这就要求政府还应对其所可能产生的变故预留一定的保障措施。（作者单位：中南大学法学院）

参考文献：

[1] 鲁晓明.解构住房反向抵押——一种新型抵押模式的解读与建构[J].西南政法大学学报.2006（8）.

[2] 中信银行试水倒按揭以房养老：申请者要有多套住房[OL].[2015-2-1].http：//money.163.com/11/1019/09/7GNHHQAA00253B0H.html，最后访问时间：2015年2月25日.

[3] 《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（保监发〔2014〕53号）

[4] 邓大洪.以房养老能否绕过“南京模式”之殇[N].中国商报2013-9-24（7）.

[5] 养老按揭”阻碍多，先吃螃蟹不容易[OL].[2015-2-9].http：//www.takefoto.cn/viewnews-12161.html.

[6] 苏丽蓉.试论以房养老信托与反向抵押贷款的比较.时代金融.2014（7）.

[7] 晓晨.中信信托推出房屋信托租赁业务[N].金融时报2006-3-9（6）.

[8] 安胜.房屋信托租赁南风北渐，仿REITs试水北京市场[N].中国经营报2005-12-12（15）.

[9] 胡思静.房屋产权反向抵押贷款信托法律制度研究[D].中南大学硕士毕业论文.2011

[10] 韩进成.以房养老反向抵押贷款合同的主体及权利义务探究[D].天津商业大学硕士毕业论文.2011

[11] 中国的银行会破产吗[OL].[2015-2-10].http：//finance.eastmoney.com/news/1586，20140312367735329.

[12] 张军建.信托法基础理论研究[M].北京：中国财政经济出版社.2009.

[13] 杨建顺.政府责任不因“以房养老”而免除[N].检察日报2013-9-25（7）.