三四线城市商业地产的投资价值

陈方勇

三四线城市是一个宽泛的概念，在地产圈曾经热闹过，如今却是一个危险的名词。如果中国的房地产市场是一个没有人干预的正常市场，这样的故事显然不会发生。可惜，在泛滥全国的造城运动中，三四线城市也一样被波及，造出的大量房子无法消化，出现了一个个的鬼城，当资本的潮水退去，这些城市也就成了人人谈之色变的危险城市！

对于原本就是做风险管理的金融机构，这样的避险意识就尤为突出，他们谨慎的试探过后便快速收缩，而且是“矫枉必须过正”！这对于当地的开发商来说，就等于刚被点燃了一把火，突然又被泼了一盆凉水，个中滋味大概只有当事人才能体会。有不少从制造业、能源业杀进来淘金的小老板们，还没尝到甜头就收获了一个大大的教训，好不容易积累的家当换做了一堆没人要的钢筋水泥！

其实逻辑很简单，在人口红利进入衰减期的中国，城市化运动基本上就是一个人口大迁徙，有吸引人口的地方，就有人口被抽走的地方，三四线城市显然就属于后者。在这种情况下还大干快上的造房子，供求快速逆转是必然的结果。所以在这个时点，在三四线城市做住宅开发是一件极为挑战的事情，面对的是供求严重不对等的市场，对价格极为敏感，需求又极为挑剔，没有一定的品牌优势和成本控制能力，面对的就是一场必败的战争。若是还相信当地政府宏伟的新城计划，在一片“希望的田野”里等待收获，那几乎就是一场壮烈的祭献。

不过事无绝对，在这样一类让资本感到畏惧的地方，实际上还是有投资机会的，那就是在核心地段做消费升级的商业地产。第一，移动互联时代，资讯是不分地域的，三四线城市的居民对于消费潮流的认知与一二线城市几乎同步。我们发现，在这样的城市电商往往发达，其实背后就是消费需求渴望同步的逻辑。第二，对于三四线城市的人们，投资出口更加狭窄。在这样的城市，拿出几十万就可以得到一个不错回报的商铺，仍然是一个很好的投资选择。第三，在三四线城市，土地成本相对较低，而且可以采取更加灵活的方式获得，因此存在土地加杠杆的可能，操作得当，以小博大并非没有可能。第四，相比住宅而言，商业地产只要地段好，加上好的招商品牌，可以立刻构成稀缺性，在投资成本无需过多增加的情况下，可以进行高定价，进而博取高利润。

但是这里有一个基本前提，就是这样的机会非常有限，只有当一个城市业态严重落后，消费需求被严重压抑，投资需求无处释放时，能够迅速占领高地，将城市有限需求一网打尽，这个投资逻辑才成立，我们称之为：割头茬的麦子。业内有一个说法，一个重要的风向标就是看万达来了没有，万达来割过麦子的地方，这样的机会也就不复存在了。何况，还有绿地、宝龙、红星等。

曾经，有位四线城市的开发商问了我一个很有情怀的问题：商业地产不是要持有才好吗？我是不是要尽可能多的持有？我以一个投资人的角度给了他一个很没有情怀、很现实的回答：首先，我不认为三四线城市的商业具有持有价值，道理很简单，但凡高端人群要么迟早会流失到一二线城市，要么他们的高端消费就会选择去一二线城市，也就是说消费有升级；其次，既然三四线城市是资本的禁区，就意味着你的投资只能借助自有资金或者愿意信任你的股权投资伙伴，注定只能玩“以小博大”，在这种情况下，现金回流是最关键的，尽快达到资金平衡点是操作的关键；最后，商业地产的持有是需要时间考验的，人们的消费需求会随时间发生变化，你是否具备这样的长周期控盘能力？你招来的商家是否能够抵御这样的波动？若是没有把握，不如把计划持有的部分转成共有，与主力商家一起共度兴衰。而一切的前提是：落袋为安！

最后一个问题是问如何才能打一场有把握的胜仗。我说要问四类人：第一类当然是消费客户，他们是否认可这样的地点，都需要什么样的业态；第二类需要问目标商家，你的项目是否符合他们的选址要求，你所在的城市是否满足他们的标准；第三类要问你希望去聘用的商业顾问机构，他们愿意以什么样的方式来和你合作，项目是否好到他们主动希望来给你做运营；第四个就是得问你自己了，你选的这个地方是否具有唯一性，哪怕是几年内的唯一性，是否有更好的选择，是否会有更强的竞争对手很快进入，你自己有没有信心做到最好。问了一圈，如果你仍有十足的把握，那么就去干吧！

作者系佰仕信基金董事长