一起转型，一起“轻”

柒石

近日，住宅地产开发的“巨头”和商业地产开发的“巨头”决意牵手合作。这样两个重量级企业在一起，想的却是怎样变“轻”。万科与万达携手，意在“瘦身”，即从重资产的开发公司转变为轻资产的服务型企业。万科住宅植入万达综合体，变得更轻，但体能更强大，市场占有率更高；万达也借此实现更大边际效应的轻资产化，到2020年万达广场要新开400个。为此，两家公司均走上了包括REITs在内的金融化之路。

作为行业大佬，两家企业的轻资产转型和布局向来都备受关注。2013年以来，万科已先后与凯雷、领汇、鹏华基金等企业签署合作协议，将部分商业项目股权出让，并共同成立资产管理平台，由万科负责管理运营，将来以REITs形式上市。未来万科的商业地产项目会采取多种金融化的方式运营，以减少资金沉淀；而万科的角色，将更多变为一个各类不动产资产的管理者。

无独有偶，万达也在大刀阔斧地进行轻资产转型。自今年初王健林明确推出“轻资产转型”概念以来，万达商业地产即与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，首批涉及投资约240亿元。万达不仅有广泛的基金、保险等外部管道，同时具备内部融资管道。通过成立电子商务公司，收购快钱支付公司以及对众筹等新的理财产品的筹划，万达打造的自身金融体系，已经能够覆盖支付、理财、众筹等功能。

一如这两家千亿级房企正在努力的，“白银时代”下众房企都在努力寻找使自己变“轻”的路径，让沉淀于众多商用物业资产的资金得以盘活，让更多投资者能够分享房地产的稳定收益。

有报道笑称，王健林这两年很不喜欢被人称为“房地产公司”、“开发商”。他说，万达的转型方向是变成一个服务性公司、一家高科技企业。他定了一个目标：2020年万达集团收入的2/3、利润超过2/3要来自于服务业企业，也就是说，要来自于不动产销售以外的收入和利润。转型的路径便是轻资产模式，就是从今年开始，投资万达广场的钱不用万达出，都是投资机构出，万达负责选址、规划、设计、建造、招商、运营管理，使用万达的品牌。在这个模式中，万达不需要以前的“以售养租”了，也就是说，住宅和公寓对他来说不用再先卖掉作为融资手段了。在现有合作模式下，万达可以把这部分业务全部交给万科来做。

而对于万科来说，其在合作开发、小股操盘上的经验极为丰富，品牌和管理输出就是万科的轻资产模式，这种模式将贯穿于万科今后的所有业务。据万科董秘谭华杰透露，10年后万科住宅业务收入将占比降至50%，以消费地产、产业地产以及延伸业务为代表的新业务群，将贡献另外数千亿级的营收，而所有的新业务都将采取轻资产、资本化模式。

当然，“瘦身”从来不是一个容易的过程。比如，当前REITs等的推广，依然存在法律、税收、运营、收益等方面的障碍，需要有关部门和相关各方去逐一扫清。幸而，“二万联手”也不是一蹴而就的。这种所谓的战略合作将持续、长久，甚至成为“新常态”。

在利润扁平化的行业背景下，无论什么体量的房企都在寻求转型之路，而转型的捷径就是用更少的资金撬动更大的杠杆。因此，在“万万”想不到的联手之后，给行业留下的是更多关于轻资产之路的探求。两家重量级的企业都在联手“瘦身”，相形之下的中小房企们，还有更好的选择吗？

作者系本刊记者