地荒自救

曾慧娟

6月份以来，北京住宅用地“出一块抢一块”，北京中原地产数据显示，今年上半年，北京土地市场共成交38宗土地，成交土地宗数为2008年以来同期最低。成交金额共计685.3948亿元，规划建筑面积540万平方米左右，其中住宅部分较少，合计成交居住用地仅有271万平方米。成交楼面价则出现了明显的上涨，楼面均价达到12876元/平方米，创下历史最高纪录。

地少了，价高了，赖以土地开发生存的房企，想尽了各种办法面对房地产行业长期拐点以及净利润下滑的压力。开发商在不离开地产主业的前提下，非跨领域、跨行业布局，如转型轻资产、开展代建业务、并购、二级市场揽储等等，其各有各的精彩。

轻资产化是主流

“轻资产化”成为2015年房企嬗变的一个关键词。开发商打破传统的封闭式产业链，每个环节新增开放平台，从土地开始或将出让部分股权引入合作伙伴；地产商联合更多的社会化资本进军养老产业、工业园区等产业地产；还有更多的地产企业尝试提供品牌输出和运营管理，获取服务利润。基于地产产业链的开放，一个楼盘从开发到开盘，周期将大幅缩短。

轻资产型房企收入和利润更加多样化，包括销售收入、股权投资收益、管理费、租金收益等。

花样年是业内公认的在轻资产化道路上，走得更早也走得更远的企业。自2009年确立轻资产战略转型以来，花样年用了五年时间，将公司主业从房地产开发平稳过渡到以社区服务平台，其瘦身的第一站就是成立物业管理公司——彩生活。

它给资本市场讲了一个“社区服务运营商”的故事，思路是把传统的物业公司通过互联网+基因重组，将实体社区变成基于大数据的互联网+平台。通过收购、托管等方式，彩生活仅仅用了10个月的时间就将物业管理面积翻了一番。截至2014年10月31日，花样年依托彩生活所管理服务的社区物业面积已经突破1.8亿平方米，在服务面积上规模已达全行业第二。

在房企业务同质化竞争的大潮下，这样的故事显然很对资本市场的胃口。2014年6月30日，彩生活作为首家物业管理类公司登陆港交所主板，在上市不到一个月的时间里，市值一度超越母公司花样年，为国内房地产公司的瘦身提供了一个样本。

此外，宝龙地产将旗下四家宝莱百货交由“大商”打理，腾出更多的精力和资源倾注于开发与经营高质量的综合商业项目；远洋地产实行“租售并举+轻资产运作”的商业模式，用较少的资金投入实现对资产的实际控制，获取管理收益和资产增值；龙头万科也从合作中的股权转让或商业资产处置获得投资收益，通过联营合营公司实现万科的权益利润并收取相应管理费，让资产轻起来。

已在港股上市的万达商业地产也力推“轻资产”模式，未来万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达做，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中分成。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，当前房地产行业已经发展到成熟阶段，行业竞争激烈、土地成本日渐高昂，坚持原有的重资产模式，风险较高，转型轻资产有望降低其资金和运营风险。

专家指出，轻资产模式令企业实现轻装上阵，完成快速扩张，从而成为中等规模开发商实现追赶龙头房企弯道超车的目标。但专家也提醒，轻资产在某方面就是让投资者来负担资金投放，开发商就是提供服务。除非开发商有一套非常完整的开发体系，而且能完整地运作经营商业地产，才能够说服投资者。

更值得注意的是，轻资产运营的过度化将会带来泡沫经济。倘若房企过度注重品牌、市场，忽视产品的质量与品质，结果也将是灾难性的。

二级市场“淘宝”

据北京和上海产权交易所网站显示，截至6月中旬，挂牌待转让房企及项目股权（及债权）累计达42宗（其中北京24宗，上海18宗），居各行业之首。其中将50%以上控股权出售的房企累计达23家，将100%股权出售的房企有20家。

韩长吉认为，正常楼盘从拿地到上市至少需要两三年，资金回笼速度相对慢些，而接手烂尾项目、二手地块或并购成熟项目，则能节省不少前期工作，节约时间与成本。另外，烂尾项目一般搁置多年，出售方的心理预期并不高，接盘者往往可以用较低的资金拿下，获得后期较高的利润。

在这方面，融创可以说得上是房企淘沙二级市场的“教科书”。

比如与绿城的合作，“融创与绿城各取所需，”孙宏斌在6月18日北京壹号院发布会后接受媒体采访时表示，（并购）绿城整个过程也是见仁见智的事。没有拿下绿城，但是获得融绿平台，我们融创是受益者，成为上海区域销售第一。他甚至调侃称，有的房企在上海30年都没做到。他与宋卫平合作的融绿平台最终分给了融创。

2014年，国内地产老大万科在土地储备方面并没有极力扩张。郁亮这样说，“2015年万科计划在土地二级市场寻找一些更好的投资机会。”

万科董秘谭华杰也表示，万科在2014年拿地规模有所缩小，主要是因为2014年土地一级市场没有很好的机会，各地房价普遍回调，但地价还在上升。

但淘沙二级市场也需要勇气和实力，是一场用“真金白银”来较量的游戏。通常情况下，能够拿出来转让的二手项目，基本上是原主人迫于无奈之举，不是资金链出问题了，就是股东之间闹翻了，或是企业倒闭关门用于抵债的。“因此，开发商淘沙二级市场，必须具备三大条件，一是资金实力，二是开发经验，三是社会资源的整合能力。”中国房地产学会副会长陈国强说。

比如，瑞安建业在上海收购的一烂尾项目，恐怕又要“烂”下去，其4月24日公告称，公司将出售其拥有70%权益的物业，总价值人民币6.32亿元。该物业是位于陆家嘴金融核心区域的21世纪中心大厦。它是瑞安建业于2010年以18亿元代价收购回来的烂尾项目，项目主要涉及大厦中部的100多间四季酒店客房，及大厦顶部42楼至55楼的73套酒店品牌寓所未出售的单元等。

定位城市配套服务商

房产销售市场萎缩，城市配套还有大量需求，拥有专业特长的房企，在酒店、写字楼、工业园、医院、设计馆、体育馆等等领域都可以参与。

在住宅开发商的多元化探索中，万科地产是绕不过去的一个典型。在今年万科的5月份销售简报上，首度披露了万科集团对于物流地产的规划：“下一阶段，我们将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产，而产业地产的业务重点方向之一将是物流地产。”随后，万科撤销物流地产事业部，新成立了万科物流地产发展有限公司。美国黑石集团就是该公司的股东之一。

过去万科地产一直坚持住宅专业化，从“要不要做商业地产”的纠结，到拿下首个产业地块、B O T的前海企业公馆开工，再到投资建儿童医院、未来计划运营垃圾场、物流地产、健康养老服务、装修与智能家居等。万科总裁郁亮曾称，所有的尝试，总方向只有一个，即城市配套服务商，先从事业合伙人入手，将组织结构理顺，然后重点抓三大业务（住宅地产、消费地产、产业地产）。

实际上，改变的不只是万科，佳兆业、华润、中海地产等多家住宅开发商，都做出了相应的改变。他们的“多元化”投射到城市配套上，主要有两种方式：一种直接参与城市配套建设，类似中海建设艺术馆和规划展览馆、万科投建宝安的儿童医院；其次是通过项目配建城市配套，比如现在很多城市更新项目，都兼顾了道路、商业、变电站、学校等公共服务设施的建设。

“房地产行业本身的业态也越来越丰富。当房地产调控越来越成为常态，特别是限购限贷等“史上最严厉”的调控政策出台后，住宅市场受到了不小的冲击，也因此造就了商业地产的火热态势。只是很多人没有想到，当时对住宅为主的开发商来说，还相对陌生的商业地产、旅游地产、养老地产、产业地产等多种房地产业态，会从原来的配角，成为眼下市场热衷的潮流。”陈国强说。

在不少业内人士看来，房企多元化探索，跟市场环境的变化大有关系。郁亮就曾坦言，行业天花板并不遥远。“现在我们这么大规模只能说随波逐流。中国房地产市场到十万亿就差不多，一年1000万套住宅，可能未来十年，中国住宅需求量会稳定下来，甚至会萎缩。为什么要转为城市配套服务商，就是为了解决我们传统业务在未来一段时间的发展问题。”或许，在万科看来，这更多是一种企业自身的积极转型探索。

韩长吉表示，一定程度上，房地产调控政策限制了住宅市场的发展；其次，随着住宅保有量的增加，购房者对住宅的要求越来越高，商业配套、居住文化运营对购房者影响力增强，产品层面需要开发商多元化；另外，房地产行业经过突飞猛进的成长期，现在开始进入成熟期，房企之间的竞争加剧，房企有差异化运营的要求，因此不得不探索新的路径。

涉足代建业务

代建也已成为各类房企试图绕过资金掣肘谋求扩张的一条捷径。作为先行者，绿城宋卫平喜欢把代建比喻为“长工”，而这个“长工”的任务则是做一桩实现“多赢”的生意。

绿城房产建设管理有限公司是整合绿城现有品牌资源及管理资源，以契约形式向委托方提供房地产项目开发管理和品牌输出服务（项目代建）。除了强大的资源整合以及开发运营能力之外，绿城多年来积累的一大批忠诚的客户群体亦是绿城房产建设公司令多数同行难望其项背的，在目前绿城开发的房地产项目中，老客户加推荐客户超过客户总数的50%，这样的优势无疑是很多代建项目迅速累积客户实现项目销售的捷径。

由于项目开发是受委托代建，因此极有可能出现受制于投资方的情况。而一向以品质为重的绿城，如何避免在代建过程中出现质量问题，就成为一大难题。

为了避免这种风险，绿城要求合作对象必须具备三个条件，第一，如项目代建，土地权属证明必须取得；第二，对方的开发理念或者是产品定位与绿城产品定位基本吻合；第三，必须具备较好的资金链，能够确保项目的全程有序开发。同时，合作方必须要明确绿城的管理权，也就是说在项目规划、设计、施工管理等各个环节，绿城必须要得到充分的授权，确保代建项目品质达到绿城自有开发项目的营造水平。

最近引人关注的是中信地产代建发展深圳光明旧改项目，6月4日，深圳中恒华发股份有限公司公告宣布称，为加快推动公司位于深圳光明新区公明街道华发片区城市更新项目实施进程，公司及武汉中恒集团基于对深圳市前海中证城市发展管理有限公司在房地产领域能力的认可，拟与前海中证及其设立的项目公司就目标项目进行合作。

公告也指出，前海中证正是中信集团属下企业，管理人员操盘项目主要有中信红树湾、中信领航、中信湾上六座。

项目公司委托中信或其指定第三方受托管理人负责目标项目规划设计、开发建设、营销推广、成本管控、招标采购、财务管理、可售物业销售等全程管理工作。项目公司将向受托管理人按项目实际可售面积销售额的4.5%支付目标项目委托管理费，剩余部分作为项目公司销售收益，用于偿还目标公司相关融资贷款。

换句话，中信如若作为上述第三方受托管理人后享有的收益便是项目实际可售面积销售额的4.5%。

韩长吉认为，“当整体经济处于下行通道中，相关行业的收益均会出现一定的下降，因此，中短期来看，代建确实是一个机会，可以规避一定的风险；而从长期来看，也是一个机会，未来有品牌的开发商可能演变成投资商，市场容量还是比较大。”