浅谈商品房营销包装

闫积刚　贾福强

【摘 要】商品房顾名思义就是一件商品，只不过这件商品是具有多重意义的商品，是商品就要流通，要流通就要包装，商品房包装对于楼盘推介是非常重要的一个环节，但是目前商品房营销包装过程中存在许多问题，本文针对这些问题，提出了一些解决方法作为参考。

【关键词】商品房 包装 伪装

随着生活水平和生活条件的改善提高，人们越来越重视对精神生活的追求。随着国家政策的调整，商品房积攒数量不断攀升，商家想出各种各样的营销方法来销售自己的楼盘。那么对于楼盘的包装就会起到决定性的作用。当然建筑风格、结构设计是否合理和人性化，这都对楼盘营销起到至关重要的作用。商品房营销过程中欺诈和误导消费者的行为较为突出，有的消费者入住多年，但始终拿不到产权证。

1 商品房营销的原装

商品房在建造完成之后，住宅商品房的户型、质量、面积、布局、地理位置都决定这其受欢迎程度。一般情况下，商品房的户型、布局与设计单位有很大关系。如果设计单位实力雄厚，设计人员水平高，设计出来的建筑物就非常符合时代要求，各方面考虑得比较均衡，空间利用非常合理，且很具有艺术性和可观赏性。这样的建筑物就比较受欢迎，可能一开盘就会销售一空。目前的商品房由于受到各种因素的制约，商品房的布局、质量都存在一些问题，令人不是很满意。

2 商品房营销中的包装与伪装

商品房与普通商品一样也需要包装，只不过商品房是一种特殊的商品，他的包装在于他的本质。任何艺术或人为加工宣传都不能脱离商品房的本质，真实体现在建筑面积、容积率、绿化面积。开发商或策划者人为地对楼盘进行精心包装本无可厚非。但是，大部分对商品房进行的包装都会夸大事实，甚至有的会掩盖真相，不择手段伪装自己的楼盘。无论购房者如何擦亮眼睛，也难免掉进这些温柔陷阱之中。就拿建筑面积而言，很少有人会去拿尺子测量自己所购房屋的面积，这就让开发商有机可乘；再比如容积率，绿化面积对于购房者而言更是不会去关注的，这些也是开发商容易做手脚的地方。

（1）产权性质的伪装。有的商品房没有合法手续，属于违规建设，因而也就没有产权证。开发商在购房者问及房地产的产权属性时则会避而不谈或以含糊其辞的方式使顾客误以为住宅商品房产权合法。如有的开发商在集体土地上建房出售，购房者买了这样的房屋将无法办理权属登记手续；有的开发商以某部门所发的、不规范的产权证代替国家规定的、规范的产权证；更有甚者，开发商自己印制产权证书，并发放给客户，而这些证书都没有经过房屋产权部门的批准，所以也就不具有法律效力。

（2）捂盘行为。这已经成为习惯，几乎所有的楼盘都会这样做，先将楼层不好、布局不好的房屋先买，好楼层留着。消费者去售房部咨询时，得到的回答就是只有顶层或者一层。由于信息不对称，消费者总是不能如意。

（3）售房价格的伪装。开发商在宣传过程中故意降低售价或者玩一些文字游戏，让消费者误以为价格低，有便宜可占，不少购房者对广告价格产生兴趣，但到售楼处亲自询问时才发现实际销售价格大大高于宣传价格。售房广告中的价格是有些开发商抛出的诱饵，最低起价往往是朝向、楼层、户型最不好的房屋的价格，或者是某种特定环境、特定时间条件下的优惠价。也有不少开发商等消费者咨询时会说：“不好意思，最低起价房已售完了。”

3 商品房包装宣传的建议

对商品房的包装宣传不能过度，要实事求是，不能虚假的包装，要真心地为顾客考虑。要從如何给顾客带来方便，带来利益方面进行包装，要了解顾客的需求、想法。商品房包装宣传要实实在在。建议从以下几方面进行宣传包装。

（1）小区的居住环境、周边环境，周边交通是否便利，生活购物场所配备是否齐全。现在的顾客非常重视生活环境，对小区的绿化非常重视，开发商应当要重视绿化，营造宜居环境。在作为商品房组成部分的周边环境说明中，必须要交代清楚周边环境情况，而且要真实，不能虚假。

（2）随着人们经济实力以及文化素质的提高，人们对下一代的教育问题非常重视，开发商应当与有实力、知名度较高的学校合作，为广大业主子女入学提供方便。这为业主解决了孩子上学的问题，购房者自然很乐意了。

（3）楼宇的建筑风格也很重要，如建筑式样、外观、风格和特色等。商品房包装中的艺术性必须限定在一个范围之内，

（4）楼宇智能化管理，提升管理效率。有的小区还连宽带都没有引入，这样自然提不起购房者的兴趣，应当顺应大流，跟上时代步伐，进入信息化时代。

（5）物业公司的选择也是购房者考虑的。虽然大部分人对此都不够重视，但随着人们对于服务质量要求的提高，物业公司的服务质量好坏，口碑如何，业主都会考虑。开发商在包装宣传时都要考虑。

参考文献

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