颠覆房地产的不是互联网，而是金融

臧建军

互联网能否颠覆传统房地产行业，这个问题一直困扰地产行业。但到今天为止，大家更多地认为主要是“房地产+互联网”，万科朱保全有一句话“不动产的物理边界和互联网的无边界，决定了这是一个既矛盾又可能没有答案的命题”，我认为这句话相当精妙。这里不去探讨这个复杂的话题，如果说房地产可能“颠覆”的话，有一个比互联网更有力量的东西，那就是金融。

先举个例子。就房地产销售而言，二十多年来最大的房地产营销创新者或者颠覆者，我认为是朱镕基总理。朱总理启动个人住房按揭贷款政策，激活了住宅消费能力，使得中国房地产市场迅速爆发。而之后房贷成数和利率的调整，也是影响地产销售业绩的最大市场变量之一。金融的力量之强，可见一斑。

从更广的角度来看，房地产有三个核心生产要素：资金、土地和建材，所谓的颠覆就在这三个要素上突破。假设土地制度改革，或者建造工业4.0成熟，房地产行业一定会被颠覆。但目前假设尚不能成立，能够明确的、正在快速发生的，正是资金环节金融领域的创新与变革。

房地产是个资金高度密集的行业，而我们房企一直主要依靠自有资金和银行贷款来支撑开发经营。狭窄的融资渠道、高昂的间接资金成本，是住宅开发销售必须高周转、商办地产不合理散售、养老地产投资回收困境等各种问题的根源。

而在成数的发达国家市场，房地产由金融、建造和服务三部分组成。各种退休基金、保险、投资机构或个人等资金构成房地产投资基金，房地产商提供获取项目、规划、建造、营销与资产管理等专业服务，并获得权益分红。这种房地产开发与经营的所谓“美国模式”，正是当下包括万科、万达等尝试转型的轻资产模型。轻资产模式的本质就是金融化，包括万科在前海项目上尝试的REITs、万达的众筹稳赚一号、绿地的地产宝等，虽然只是试点，但代表着房地产行业真正的变革方向。

为什么说金融比互联网更有力量“颠覆”房地产？因为互联网的本质是连接，可以使各种要素之间的连接更有效率。比如可以让信息更透明，让企业更贴近客户，让管理更有效率，但似乎难以改变房地产的开发模式。而在中国金融改革大背景下的金融创新，则可能改变行业里各个角色的定位，重塑房地产行业利益分配格局。当然，金融再嫁接上互联网，则让地产行业的变革更加迅速和广泛，比如当下许多房企试点的众筹开发，完全有可能重新定义开发与销售流程。

所以我们看到，房地产行业在拥抱互联网的同时，都把金融化作为最重要的战略转型方向之一。这里包括“万万”为代表的开发企业，也包括我们这样的服务型企业。钜派的上市可谓易居在金融战略上迈出的一大步，但对于中国房地产行业的金融化转型来说，这条路才刚刚开始。

作者系易居中国执行副总裁